A kezdet kezdetén azon gondolkodtam, hogy meg kellene-e szereznem az engedélyt. Az első ingatlanbefektetési üzletemet 2005-ben kötöttem, és befektetőként tudtam, hogy nincs szükségem ingatlanengedélyre. Minden befektetési guru azt mondta, hogy az engedéllyel rendelkező ügynökké válás rossz ötlet – engem más mércével mérnének.
De én szembe mentem a “hagyományos bölcsességgel”, és 2009-ben megszereztem az engedélyemet; amúgy is generáltam és közvetítettem az ügyfeleket, így úgy gondoltam, hogy akár profitálhatok is belőlük.
Sok ingatlanbefektető kerül ebbe a helyzetbe: szerezzek engedélyt vagy ne? Az alábbiakban felsoroljuk az érveket és ellenérveket, amelyek segíthetnek a döntésben.
Három okból érdemes ingatlanengedélyt szerezni: jutalék, MLS és piaci növekedés a kapcsolatok és a tudás révén.
Provízió
Az engedély megszerzése azt jelenti, hogy jutalékot kaphatsz a vásárlásaidból és eladásaidból. Az ingatlanügynöki jutalék 6 százalék.
Ez fele-fele arányban oszlik meg a vevő és az eladó ügynöke között. A brókered megtartja az általad keresett jutalék egy részét.
Az általad keresett nyereség ugyan sokkal nagyobb lehet, mint a lakásért járó jutalékod, de a plusz bevételtől nem kell elfordulnod.
A jutalékszerzés különösen fontos a fiatal szakemberek számára, akik a befektetésekbe szeretnének belevágni.
Az MLS-hez (Multiple Listing Service) való hozzáférés
Ha ingatlanügynök vagy, közvetlen hozzáféréssel rendelkezel az MLS-rendszerhez, ahol az összes brókercég közzéteszi a lakásokat. Ez hozzáférést biztosít Önnek egy szélesebb körhöz, amelyből választhat, mint amit egy ügynök általában bemutatna Önnek.
Amellett, ha Ön nem rendelkezik hozzáféréssel, és az ügynöke egyben befektető is, előfordulhat, hogy megtartja a legjobb ingatlanokat, és átadja Önnek a másodosztályú ingatlanokat.
Az MLS minden egyes ingatlanról rendelkezik olyan múltbeli adatokkal, amelyek befolyásolhatják a befektetési döntését. Az adatok között szerepel, hogy a ház mennyiért kelt el a múltban, összehasonlítható ingatlanok, és hogy ezek az összehasonlítható házak milyen gyorsan keltek el.
Piacnövekedés, tudás és kapcsolatok
Az engedély birtokában olyan kapcsolatokat alakíthat ki, amelyek a későbbiekben segítenek Önnek. Egy másik ügynök, akivel kapcsolatba kerül, talán talál valamit, amiről úgy gondolja, hogy érdekli Önt, és továbbítja Önnek a leadet. Megtanulhatod, hogyan működtess egy ingatlanvállalkozást, és hogyan alkalmazd és szervezd meg a csapatodat.
A brókered megvédhet attól, hogy jogi problémákba keveredj. Ezenkívül a brókere (és az oktatás, amit az engedély megszerzéséhez kap) megtaníthatja Önnek a szerződések csínját-bínját, hogy ne kerüljön kiskapukba.
A brókerének lesz tapasztalata a földmérőkkel és ellenőrökkel való együttműködésben, és a legjobbakat tudja ajánlani Önnek.
Mihelyt megkaptam az engedélyemet, és elkezdtem tanulmányozni a rendszereket, az üzletem igazán beindult. Képes voltam havonta több tranzakciót is lebonyolítani, nem pedig egy-egy üzletet itt-ott.
Olyan emberekkel kerültem kapcsolatba, akik évente 750 ingatlant adtak el. Nagyon kevés olyan ember van, aki bármekkora volumenű, egyenletes forgalmat bonyolít. A befektetési üzletemet ezeknek a rendkívül sikeres embereknek a kipróbált és bevált módszerei alapján tudtam modellezni.
Az engedélyem megszerzése előtt olyan emberektől vettem meg lakásokat, akik közel álltak az elárverezéshez, kevesebbért, mint amennyit értek, felújítottam őket, majd magasabb áron adtam el. Ha nem akartak tőlem vásárolni, letették a telefont, és egy engedéllyel rendelkező ügynököt hívtak segítségért.
Amilyen ügynök vagyok, segíthetek ezeknek az embereknek, hogy helyette jobb áron adják el az ingatlant, és ebből jutalékot kapnak. Ezt a bevételt már nem veszíteném el. Ez a stratégia segített abban, hogy nagyobb piacot generáljak, és begyűjtsem az összes pénzt, ami az asztalon volt.”
Az ingatlanügynöki engedély megszerzésének hátrányai
Hosszú ideig a következő három ok miatt nem szereztem engedélyt. Ezek “közismertek” voltak a szakmában, de többnyire tévesnek találtam őket.
Jutalékot kell fizetnie a brókernek és éves díjakat
Az MLS használatáért valóban jutalékot kell adnia a brókernek, vagy éves díjakat kell fizetnie, de az előnye az, hogy az MLS segítségével olyan módon kaphat valós becslést arról, hogy mennyit ér egy lakás, mint más befektetők nem.
A többletmunka és a pénz sok befektetőt elriaszt, de mindez megtérül, mert Ön jobb lesz a szakmájában, mint ők.
A brókerének járó jutalék
Nagyon sokan úgy vélik, hogy az ügynököknek a brókercégükön belül más ügynököknek kell értékesíteniük. A legtöbb bróker és ügynök azonban a leggyorsabb eladásra törekszik.
Noha a bróker számára kényelmes, hogy dupla jutalékot kap, sokkal tovább tartana várni arra, hogy egy, a brókercégen belüli ügynök találjon vevőt, mint elfogadni az asztalon lévő üzletet.
Mindenkinek az az érdeke, hogy megkapja a jutalékot. Ha egy ingatlan szerepel az MLS-ben, akkor meg lehet vásárolni, még akkor is, ha egy másik brókercég jegyzi.
Az ügynöki tájékoztatás
Amikor azt mondom, hogy ingatlanbefektető vagyok, az emberek azt feltételezik, hogy ügynök vagyok, akár az vagyok, akár nem.
A hátránya, hogy az eladó esetleg nem akar jutalékot adni, ezért elkerüli az ügynökkel való együttműködést.
Ha azonban már azt feltételezik rólad, hogy az vagy, akkor így is, úgy is viselni fogod a veszteséget. Nyilvánvalóvá kell tenned, hogy ügynök vagy, és felelősségteljesebbnek is számítasz, mint ügynök.
Felelősséggel tartozol az általad képviselt személynek. De ha befektetőként vásárolja meg a házat, akkor megbízóként, nem pedig ügynökként jár el, így nem kell ezt nyilvánosságra hoznia.
A közvetlen levelezés és a marketing nehezebb, mert a marketinganyagon nyilvánosságra kell hoznia, még akkor is, ha megbízóként jár el. A bíróságon nem lehet bizonyítani, hogy megbízóként és nem ügynökként járt el.
Az, hogy ügynökké váljon, személyes döntés, és remélem, hogy az érvek és ellenérvek felsorolása segít a saját döntésében.
Martin Orefice a Rent to Own Labs alapítója a floridai Orlandóban. Kövesse őt a Facebookon, vagy lépjen kapcsolatba vele a LinkedIn-en.