- Itt az ideje, hogy készpénzt vegyen ki a befektetési ingatlanból
- How to get a cash out refinance on an investment property
- befektetési ingatlan refinanszírozási kamatlábak
- Mikor használjon cash out refinanszírozást befektetési ingatlanán
- Maximális LTV a bérlakás refinanszírozáshoz
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Minimális hitelpontszám és készpénztartalék a jogosultsághoz
- Cash-out refinanszírozási várakozási időszakok
- Készpénzzel vásárolt bérlakás refinanszírozása
- Személyi hitelek: A cash-out refinanszírozás alternatívája
- Cash out refinance on investment property FAQ
- Milyenek a mai cash-out refinanszírozási bérlakás jelzáloghitelek kamatai?
Itt az ideje, hogy készpénzt vegyen ki a befektetési ingatlanból
A lakásárak emelkednek – nagyon is.
A Federal Housing Finance Agency szerint a lakások értéke 2012 óta körülbelül 100 000 dollárral nőtt.
Ez remek alkalom az ingatlanbefektetők számára, hogy “kivegyék” a bérleményeikben lévő tőkét. A készpénzt felhasználhatják:
- Vásároljon egy másik bérleményt
- Végezzen lakásfelújításokat
- Törlesszen más ingatlanhiteleket
- Fogyassza le személyes adósságait
- Tegye el a vészhelyzeti készpénzt
A rekordalacsony szintek közelében lévő jelzáloghitel-kamatlábak mellett itt lehet az ideje, hogy a bérleménytulajdonosok munkába állítsák a saját tőkéjüket.
Ellenőrizze a készpénzes refinanszírozási jogosultságát (2021. március 24.)
Ebben a cikkben (Skip to…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are “non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Ez azt jelenti, hogy nem fog tudni refinanszírozni semmilyen államilag támogatott hitellel, mint például FHA, VA vagy USDA.
Ehelyett a Fannie Mae vagy a Freddie Mac által támogatott hitelre lesz szüksége – ez a két nagy ügynökség határozza meg a legtöbb amerikai jelzáloghitelre vonatkozó szabályokat.
A hagyományos refinanszírozási szabályok szerencsére meglehetősen engedékenyek, ami lehetővé teszi, hogy sok, befektetési tőkével rendelkező bérbeadó készpénzre váltsa bérleményét.
Ellenőrizze a cash out refinanszírozási jogosultságát (Mar 24th, 2021)
befektetési ingatlan refinanszírozási kamatlábak
A cash out befektetési ingatlanhitelek kamatlábai általában a jelzáloghitelek kamatlábainak magas végén vannak.
Miért? Mert a befektetési célú ingatlanok kamatlábai eleve magasabbak – átlagosan körülbelül 0,5-0,75%-kal magasabbak az elsődleges lakóhelyi kamatlábaknál.
És ha készpénzt vesz fel refinanszírozáskor, a kamatlábak általában még egy kicsit magasabbak. Ez azért van, mert a hitelezők nagyobb kockázatot vállalnak, amikor a lakástulajdonos tőkét von ki az ingatlanából.
Keresse meg az alacsony cash out refinanszírozási rátát (2021. március 24.)
Mikor használjon cash out refinanszírozást befektetési ingatlanán
A saját tőke kivonása az egyik legjobb módja annak, hogy profitáljon befektetési ingatlanából.
A fel nem használt saját tőke az otthonban papíron jól nézhet ki, és sok befektető számára ez így is van rendjén. Nekik van pénzforgalmuk, és nem akarják növelni a hitelegyenlegüket és a törlesztőrészletet.
De egy cash-out refinanszírozási bérlakáshitellel az otthon értékének jó részét munkára lehet fogni.
Elképzelhető például, hogy a kiváltott saját tőkét a bérleményen végzett fejlesztésekre használja fel.
A lakásfelújítások kettős megtérülést hozhatnak. Növelik az otthon értékét, miközben magasabb bérleti díjat indokolnak. A bérlők pedig jól érzik magukat, ha hosszú távon az ingatlanban maradnak.
A készpénzkifizetések legjobb felhasználása – és legnagyobb hozama – talán az ingatlanportfólió bővítése.
De talán a cash-out alapok legjobb felhasználása – és legmagasabb hozama – az ingatlanportfólió bővítése.
Tegyük fel például, hogy van egy 250 000 dollár értékű ingatlanod 150 000 dolláros hitellel.
A jelenlegi érték 75%-áig kaphat cash-out kölcsönt, ami körülbelül 37 000 dollárt jelent. Ezt a pénzt felhasználhatná egy másik, körülbelül 200 000 $ értékű bérlakás 20%-os előlegének befizetésére.
Ezzel a cash-out befektetési ingatlanhitel segíthet az ingatlanportfólió és a jövedelemszerzési lehetőségek bővítésében az új bérbeadási lehetőségek révén.
Maximális LTV a bérlakás refinanszírozáshoz
Az LTV – vagy “hitel/érték arány” – határozza meg a bérlakás készpénzes refinanszírozására való jogosultságát. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are “on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Nézzen körül, amíg meg nem találja a helyzetének megfelelő hitelezőt.
Ne feledje, hogy sok hitelező a Fannie/Freddie szabályokon kívüli hiteleket is kínál. Saját programokat hoznak létre, amelyek enyhébbek az LTV, a cash-out, a hitel és egyebek tekintetében.
Ha az Ön forgatókönyve nem esik a Fannie/Freddie “dobozába”, az egyik ilyen hitelező segíthet.
Minimális hitelpontszám és készpénztartalék a jogosultsághoz
A befektetési célú ingatlanok készpénzrefinanszírozása esetén szigorúbb az átvilágítás. Más szóval, nehezebb az ilyen típusú hitelre való jogosultság.
Egyrészt a Fannie Mae szerint a minimálisan megengedett FICO pontszám 620. Sok hitelező azonban a saját minimumát akár 680-ra vagy 700-ra is megszabja.
Ha alacsony hitelpontszámmal rendelkezik, vásároljon. Egyes hitelezőknél alacsonyabbak a minimumok, mint másoknál.”
A befektetési ingatlan cash-out hiteligénylőknek megfelelő készpénztartalékkal is rendelkezniük kell, nem számítva a tranzakcióból származó készpénzt.”
A minimális tartalékokat az ingatlan javasolt kifizetése alapján határozzák meg, valamint az alapján, hogy más ingatlanok is vannak-e a tulajdonukban. Számítson arra, hogy az ingatlan jövőbeli kifizetéseinek nulla és 12 hónap közötti összegét ellenőrizhető eszközszámlán kell tartania.
Az is előfordulhat, hogy a tárgyi ingatlanon és az elsődleges lakóhelyén kívül bármely más ingatlan kifizetetlen hitelegyenlegének 2-6%-át kell tartalékban tartania.
Cash-out refinanszírozási várakozási időszakok
Néhány lakásbefektető vesz egy lerobbant ingatlant azzal a tervvel, hogy rendbe hozza azt. Tervezheti a fix-and-flip-et egy cash-out refinanszírozás segítségével, hogy finanszírozza az otthoni fejlesztéseket.
Míg ez megengedett, várakozási időszakok érvényesek.
A lakáseladás lezárása és a készpénzes refinanszírozás lezárásának időpontja között legalább hat hónapot kell várnia.
Az e szabály alóli kivételek a következők:
- Az ingatlant örökölték
- A lakást válás vagy más különválási határozat útján jogerősen odaítélték
- A cash-out refinanszírozás megfelel a késleltetett finanszírozási kivételnek
Az elmúlt hat hónapban a piacon lévő lakások esetében a cash-out refinanszírozáshoz megengedett LTV alacsonyabb, legfeljebb 70%-os.
Készpénzzel vásárolt bérlakás refinanszírozása
A “késleltetett finanszírozás” arra a gyakorlatra utal, amikor készpénzzel vásárolnak lakást, majd a vásárlást refinanszírozással térítik meg.
Mivel a teljesen készpénzes lakásvásárlásnál nincsenek hitelek, minden későbbi refinanszírozás technikailag cash-out refinanszírozás.
Normális esetben a bérlakásvásárlónak 6 hónapot kellene várnia, hogy a standard cash-out szabályok szerint visszatérítést kapjon. Ez sok készpénzt köt le hosszú időre – nem ideális helyzet egy ügyes befektető számára, aki a pénzét máshol szeretné kamatoztatni.
A Fannie Mae ezért 2011 közepén bevezette a “késleltetett finanszírozási kivételt”. A lakásbefektetők most már napokkal – és nem hónapokkal – a zárás után kaphatnak készpénzes refinanszírozást.
A késleltetett finanszírozás irányelvei a következők.
- A vevő teljes egészében készpénzzel fizetett az otthonért
- A vevőnek dokumentálnia kell a vásárláshoz szükséges források forrását
- Az otthon megvásárlásához megnyitott hiteleket vagy zálogjogokat az új hitellel ki kell fizetni
- A tulajdonjogkutatásnak meg kell erősítenie, hogy a megvásárolt otthonon nincs finanszírozás
Megtarthatja az otthonvásárlás összes dokumentációját, ha a késleltetett finanszírozási kivételt kívánja alkalmazni. A legfontosabb, hogy őrizze meg a végleges Closing Disclosure-t.
Ez a 2015 óta használt egységes dokumentum, amely felváltotta a HUD-1-et. Részletezi a zárási díjakat, valamint az ingatlanra felvett hiteleket.
Ellenőrizze a készpénzes refinanszírozás jogosultságát (2021. március 24.)
Személyi hitelek: A cash-out refinanszírozás alternatívája
Amikor elkezdi megvizsgálni a cash-out refinanszírozást, valószínűleg rájön, hogy zárási költségekkel jár, és 30-45 napot vesz igénybe a lezárásuk.
Az egyik alternatíva a személyi kölcsön. Ezek néhány előnnyel járnak:
- Egyes esetekben kevesebb mint egy héten belül pénzhez juthat
- Elkerülheti az olyan zárási költségeket, mint a tulajdonjog, a letéti őrzés, az értékbecslés és számos hitelezői díj
- Nem kell hozzányúlnia az ingatlanon meglévő hitelhez
Ha 50 000 dollárnál kevesebb készpénzt keres, nézzen utána a személyi kölcsönnek. Ha például egy készpénzes refinanszírozással 5000 dollár zárási költséget fizet, és csak 25 000 dollárt kap, akkor ez 20%-os felárat jelent, hogy megkapja ezeket a pénzeszközöket.
Plusz, újraindítja a meglévő jelzáloghitelét, és potenciálisan több kamatot fizet a hitel futamideje alatt.
A személyi kölcsönök a magasabb kamatok ellenére hosszú távon olcsóbbak lehetnek.
Cash out refinance on investment property FAQ
Elképzelhető, hogy cash out refinanszírozással tőkét vonhat ki befektetési ingatlanából. Sok bérbeadó számára ez most jó stratégia, mivel a refinanszírozási kamatlábak történelmi mélypontok közelében vannak. Az is lehetséges, hogy a befektetési célú ingatlanból saját tőkét vonhat ki egy lakáscélú hitelkeret segítségével. Ezt azonban nehezebb megtenni, mint az elsődleges lakóhelyre vonatkozó HELOC-ot.
Az Ön által kivehető saját tőke összege attól függ, hogy jelenleg mekkora saját tőkével rendelkezik. A bérlakások készpénzes refinanszírozása esetén a hitel-érték arány legfeljebb 75% lehet, ami azt jelenti, hogy csak annyi saját tőkét vehet ki, hogy 25% maradjon a lakásban.
Képzelje el például, hogy Ön egy 300 000 $ értékű befektetési célú ingatlan tulajdonosa, és jelenleg 200 000 $ tartozása van a jelzáloghitelen. Van 100 000 dollár felhasználható saját tőkéje? Nem egészen.
Az Ön új készpénzes refinanszírozási hitelének maximális LTV-je 75% – vagy 225 000 dollár egy 300 000 dolláros otthonra. Ebből a hitelből 200 000 $-t a meglévő hitelegyenlegének kifizetésére fordítanak. A fennmaradó 25 000 dollár pedig az Ön tényleges, felhasználható saját tőkéje.
Igen, az árak általában egy kicsit magasabbak a készpénzes refinanszírozásnál, mint a készpénz nélküli refinanszírozásnál. Ez azért van, mert a lakástulajdonos nagyobb hitelt vesz fel, és így nagyobb kockázatot jelent a hitelező számára. Nincs olyan képlet, amely megmondaná, hogy mennyivel magasabbak lesznek a készpénzes refinanszírozás kamatlábai – ennek kiderítéséhez meg kell néznie néhány hitelező kamatlábát, és meg kell néznie, hogy Ön mire jogosult.
A befektetési célú ingatlan vásárlásához általában legalább 15-20%-os előlegre van szükség. Ez azt jelenti, hogy a maximális LTV 80-85%. Egy befektetési ingatlan készpénzes refinanszírozása esetén a maximális LTV 70-75%, attól függően, hogy a hitelnyújtó és a hitel fix kamatozású vagy változó kamatozású.
A cash-out refinanszírozás életképes módja az adósságok kifizetésének, különösen akkor, ha sok magas kamatozású adóssága van, amely elszívja a jövedelmét. A jelzálogkamatlábak jelenleg rekordalacsonyak közelében vannak, így a magasabb kamatozású hitelek kifizetésére szolgáló saját tőke készpénzre váltásával lényegében az összes adósságot alacsonyabb kamatláb alatt konszolidálhatja.
Az “újrafinanszírozás az adósságok kifizetésére” módszer azonban nem mindenkinek való. A készpénzzel történő refinanszírozásnak szigorúbb követelményei vannak, mint a tipikus refinanszírozásnak – különösen, ha egy befektetési célú ingatlanból származó tőkét vált ki. Az, hogy ez a stratégia beválik-e Önnek, attól függ, hogy mennyi saját tőkéje van, milyen hitelképességgel rendelkezik, milyenek a jelenlegi adósságai és egyéb tényezők.
Egy kicsit nehezebb újrafinanszírozni egy bérleményt, mint egy olyan ingatlant, amelyben Ön lakik. Egyrészt a hitelkövetelmények és a LTV-arányok általában szigorúbbak. És a hitelek és/vagy hitelezők választéka is korlátozott lehet – különösen, ha készpénzes refinanszírozást szeretne a bérleményére. Ez azonban sokak számára még mindig megvalósítható. Nézzen körül, és vizsgálja meg a lehetőségeket, hogy találjon egy hitelezőt, aki hajlandó együttműködni Önnel.
Milyenek a mai cash-out refinanszírozási bérlakás jelzáloghitelek kamatai?
A jelenlegi jelzáloghitel-kamatlábak alacsonyak – még mindig a 8% feletti történelmi normának a fele. Ez egy korlátozott lehetőség a bérlakás kiváltására, és talán alacsonyabb kamatlábat is találhat.
Nézze meg a mai bérlakás refinanszírozási kamatlábakat, hogy megtudja, mire jogosult.
Ellenőrizze az új kamatlábat (2021. március 24.)