Tudjon meg többet a hagyatéki ingatlanértékesítés folyamatáról
A hagyatéki vagy bizalmi úton történő ingatlanértékesítés folyamata a bíróság által szabályozott lépések sorozata, amelyet gondosan ellenőrizni és kezelni kell. A határidők kíméletlenek, a dokumentáció speciális, és a bíróság felügyeletét tiszteletben kell tartani a marketing, az ajánlatok, a tárgyalások és az ingatlan értékesítése során.
A bíróság személyzetén kívül az értékesítésben általában részt vesz a hagyaték végrehajtója vagy gondnoka, a hagyatékot képviselő ügyvéd, az eladót (a hagyatékot) képviselő ingatlanügynök, egy vagy több vevő, akik ajánlatot tesznek a bíróságnál, valamint a vevők ingatlanügynökei. Mindegyiküknek követniük kell a bíróság iránymutatásait és határidőit.
A bíróság közreműködése miatt a hagyatéki és a vagyonkezelői értékesítésnek saját szókincse van (lásd a szójegyzéket). Különböző közzétételi dokumentumokat és szerződéseket is tartalmaznak, amelyeket más ingatlanügyleteknél nem használnak.
Ha Ön ilyen tranzakció keretében ad el vagy vásárol ingatlant, ingatlanügynökének tapasztalattal kell rendelkeznie a hagyatéki és trösztöndíjas értékesítésben, és el kell tudnia magyarázni a nyelvezetet, a dokumentációt és a folyamat lépéseit. A világos kommunikáció létfontosságú.
A hagyatéki és bizalmi vagyonkezelői értékesítés folyamatának megértéséhez az alábbiakban felsoroljuk egy tipikus tranzakció néhány lépését:
A hagyatéki vagyonkezelő vagy végrehajtó kijelölése. A legtöbb esetben az örökhagyó végrendelete kijelöl egy végrehajtót, akit arra jelölnek ki, hogy kezelje az eszközök, köztük az ingatlanok felosztását. Ha nincs végrehajtó, ha a megnevezett végrehajtó nem hajlandó ellátni a feladatát, vagy ha nincs végrendelet, a bíróság egy vagyonfelügyelőt nevez ki e feladatok ellátására. A végrehajtó vagy a gondnok az a személy, aki jogosult az ingatlanok listázására és értékesítésére; az értékesítés addig nem folytatható, amíg ezt a személyt nem azonosították.
A hagyatékkal kapcsolatos független igazgatásról szóló törvény (Independent Administration of Estates Act – IAEA) rendelkezései szerint a végrehajtó megállapítja az ingatlanok listaárát. Az ár figyelembe veszi a hagyatéki referens által készített értékbecslést, és általában a hagyatéki és vagyonkezelői értékesítésben jártas ingatlanügynök segítségével kerül meghatározásra. Az ingatlant ezután az ingatlanügynök/közvetítő útján bocsátják árverésre.
Az ingatlanügynök a lehető legagresszívebben értékesíti az ingatlant a nyilvánosság előtt, hogy a lehető legmagasabb ajánlatot kapja. Ez általában többféle megközelítést foglal magában, beleértve a táblákat, az újsághirdetéseket, a listázást egy vagy több ingatlanos weboldalon, valamint a más ingatlanügynökök és a potenciális lakásvásárlók számára szervezett nyílt napokat. Az ingatlanközvetítő időpontokat is kitűz az ingatlan bemutatására azoknak az érdeklődőknek, akik közvetlenül érdeklődnek.
Míg a hagyatéki és vagyonkezelői ingatlanok vevői alkut kereshetnek, az ajánlatok körét a bíróság korlátozza. Az elfogadott ajánlatnak a hagyatéki bíró által felbecsült érték 90%-ának vagy annál magasabbnak kell lennie. Ha már találtak vevőt, az ingatlanügynök segít az eladónak a mindkét fél számára kielégítő feltételek megtárgyalásában.
Amikor az ingatlanra elfogadott ajánlat érkezik, a javasolt intézkedésről szóló értesítést postázzák az összes örökösnek, amelyben egyszerűen közlik a javasolt eladás feltételeit. Az örökösöknek 15 napjuk van arra, hogy átnézzék az értesítést, és kifogást emeljenek. Ha nincs kifogás, az értékesítés bírósági tárgyalás nélkül folytatódhat.
Ha a végrehajtó/adminisztrátor az IAEA értelmében nem rendelkezik teljes körű önálló hatáskörrel, vagy ha az egyik örökös kifogást emel a tervezett intézkedésről szóló értesítéssel szemben, az értékesítésről szóló értesítést közzé kell tenni egy általánosan terjesztett helyi újságban (kivéve, ha a végrendelet nem ír elő ilyen intézkedést).
A hagyatéki ügyvéd ezután bírósági időpontot (a “megerősítő tárgyalást”) kér, amikor az értékesítésre sor kerül. A bírósági időpont általában a kérelem benyújtásától számított 30-45 napon belül van. A kérelem egy példányát és az eladással kapcsolatos részleteket minden érdekelt félnek postán küldik.
A bírósági időpont kitűzése után is az ingatlanközvetítőnek továbbra is meg kell mutatnia az ingatlant és hirdetnie kell az otthont a potenciális vevőknek, abban a reményben, hogy “túllicitálót” szerez, és ezáltal megemeli az eladási árat.
A bírósági megerősítő tárgyaláson a korábban elfogadott ajánlatot egy másik érdeklődő fél túllicitálhatja. Ebben az esetben a túllicitáló félnek a tárgyaláson meg kell jelennie egy olyan összegű pénztári csekkel (személyi csekket nem fogadunk el!), amely a minimális túllicitált ár legalább 10%-át teszi ki, hogy sikeresen túllicitálhasson. A minimális túllicitálás a következő képlet alapján kerül meghatározásra: Az első 10 000 dollár 10%-a plusz az elfogadott ajánlat fennmaradó részének 5%-a.
PÉLDÁK: Egy ingatlant 200 000 dollárért jegyeznek be. Az elfogadott ajánlat 175 000 dollár.
A minimális túllicitálás kiszámítása a következőképpen történik:
Akceptált ajánlat = 175 000 dollár
+.10 x 10 000 dollár = 1 000 dollár
+ .05 x 165 000 dollár = 8 250 dollár
Minimális túllicitálás = 184 250 dollár
x .10 = 18 425 dollár a pénztári csekk összege
Ha egynél több túllicitáló van, a legmagasabb ajánlat “nyer”. A nyertes ajánlattevő átadja a pénztári csekket a végrehajtónak/adminisztrátornak, és a letéti letét megnyílik. A letéti letét a bírósági tárgyalástól számított körülbelül 30-45 nap múlva zárul le.
Nézze meg a The Sanborn Team praktikus táblázatát a hagyatéki eljárás kezeléséről, vagy tekintse meg a hagyatéki ingatlanok eladóinak gyakran ismételt kérdéseit.
Ha segítségre van szüksége a hagyatéki, vagyonkezelői vagy gondnoksági ingatlanok értékesítéséhez, hívja a The Sanborn Team-et a 310-777-2858-as telefonszámon még ma.