Kérdés
Múlt évben vásároltam az első befektetési célú ingatlanomat, és most készítem elő az adóbevallásomat. Le lehet írni az ingatlan értékcsökkenését, hogy csökkentsem az adóköteles jövedelmemet?
Válasz
Igen, feltétlenül. Valójában az adóhatóság elvárja, hogy az értékcsökkenést a befektetési célú ingatlan eladásából számítsák ki, hogy növeljék az ingatlanon keletkezett adóköteles nyereség összegét, így az Ön érdeke, hogy a tulajdonlás során mindenképpen kihasználja az értékcsökkenés előnyeit.
Szóval, mit írhat le? Nemcsak az épületet írhatja le, hanem minden további tőkebefektetést is, amelyet eszközölt, és amely legalább hároméves értékcsökkenési ütemezéssel jár. Ezeket általában tőkekiadásoknak vagy CAPEX-fejlesztéseknek nevezik. Íme néhány példa arra, hogy az épületen kívül mit lehet leírni:
- készülékek, például hűtőszekrények, mosógépek, mosogatógépek és tűzhelyek
- kályhák
- tőkejavítások, például konyha vagy fürdő átalakítása
- új ablakok
- teljes tetőcsere
- bérleményjavítások, például az elektromos rendszer felújítása vagy új szeptikus rendszer
- kertészeti fejlesztések
- jogi díjak, ha az eredeti vételárból elkülönítetten kerültek elkülönítésre, és
- az ingatlan fenntartásához használt berendezések, például kertépítő berendezések vagy takarítóberendezések.
(A befektetési célú ingatlanok értékcsökkenésének módjáról bővebben lásd a Nolo How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Megjegyezzük, hogy a földterület nem szerepel a listában. A föld nem tartozik az értékcsökkenthető eszközök közé, és nem tudsz levonásokat érvényesíteni rá, mivel a föld már az épületek és a fejlesztések előtt is ott volt, és akkor is ott marad, ha azok már régen eltűntek. A javítási költségeket és a szervizszerződéseket sem írhatja le. Ezek költségként levonhatók a nettó jövedelméből, de nem értékcsökkenthető tételek.
Az értékcsökkenés levonásának időtartama a beruházás típusától függ. Ha az ingatlan kereskedelmi ingatlan, akkor az értékcsökkenési leírási időszak 39 év (szemben a lakóingatlanok esetében alkalmazott 27,5 évvel). A lineáris értékcsökkenési módszer alkalmazásával például egy 2 millió dollárba kerülő kereskedelmi ingatlan esetében évente 51 282 dollár levonást kapna (2 millió dollár / 39 = 51 282 dollár). Az Ön éves nettó jövedelme így adózási szempontból csökken ezzel az összeggel, ami csökkenti az IRS-nek fizetendő adó összegét.
A magától az épülettől eltérően az olyan tételek, mint a készülékek vagy berendezések várható élettartamuk miatt általában rövidebb, öt- vagy hétéves értékcsökkenési ütemtervbe tartoznak. A kemencék viszont jellemzően magával az épülettel összhangban lévő értékcsökkenési ütemtervvel rendelkeznek, függetlenül attól, hogy lakó- vagy kereskedelmi ingatlanról van szó. Az értékcsökkenthető tételek és a hozzájuk tartozó ütemtervek bontását lásd az IRS Publication 527, Residential Rental Property (Lakóingatlanok bérbeadása) című kiadvány 2. fejezetében (A bérbe adott ingatlanok értékcsökkenése). A 2. fejezet a kereskedelmi ingatlanok esetében releváns, azonban a kereskedelmi beruházásokra vonatkozó további részleteket az IRS Publication 946, How to Depreciate Property (Hogyan kell értékcsökkenteni az ingatlant) című IRS-kiadvány 4. fejezetéből lehet megtudni.