Az új építkezések eltörpülnek a régi házak mellett Houston harmadik kerületében. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Mindig saját telek. Ez volt az egyik lecke, amit Edwin Harrison nagyapja tanított neki, aki a Third Wardban, a Reeves és Burkett utcák sarkán építette családi házukat.
“Amerikában földet kell birtokolni, mert erre épül ez az ország, a tulajdonjogra” – mondta. “A fehérek így hozták létre.”
Noha nagyapja később Meyerlandbe és más houstoni városrészekbe költözött, Harrison családja visszatért. Legkisebb fia most a nagyapja egykori tulajdonában lévő házak egyikében él, a most 60-as éveiben járó Harrison pedig a Southmore Boulevard mellett lakik.
Ezekre gondol, amikor a Third Wardban terjedő változásokra gondol. Gentrifikáció. Bármennyire is a változásról szól ez a kifejezés, mostanra állandó elemmé vált a Third Wardhoz hasonló városrészekről, a történelmileg fekete és spanyolajkú területekről, Houston belvárosához közel, amelyek vonzották a townhome-fejlesztőket.
Amikor végre bemutatták a történelmi Emancipation Park több millió dolláros felújítását, a szomszédok csodálkoztak: Vajon ez felgyorsítja a dzsentrifikációt? Ahogy a Houstoni Egyetem évtizedeken át növelte és kiterjesztette diáklakásainak területét a környékre, a lakosok megkérdezték:
Az aggodalmak jogosak. A környék belvároshoz legközelebb eső részén, amely az Emancipation Parkot is magában foglalja, a lakások átlagos értéke 176 százalékkal nőtt 2000 és 2013 között, a Governing által végzett népszámlálási becslések elemzése szerint.
HÍRHATÁRSAK: Hogyan kerüljük el egy környék dzsentrifikálódását
Az áradat megfékezését és a megfizethetőség megteremtését célzó számos beavatkozás történt. A szövetségi finanszírozású, a város által kezelt előlegfizetési támogatási programok, a város földterület-felújítási hatóságával (Land Assemblage Redevelopment Authority, LARA) párosulva, üres adóhátralékos ingatlanokat vettek át, és olcsón eladták olyan fejlesztőknek, akik vállalták, hogy megfizethető árfekvésű otthonokat gyártanak. Az alacsony jövedelműek lakhatási adóhitelei (LIHTC) felelősek a Houston Housing Authority első új fejlesztéséért egy évtized óta, amely nemrég nyílt meg az Independence Heightsban.
Kifejezetten a Third Wardban olyan közösségfejlesztési csoportok, mint a Row House Community Development Corporation és a nemrég bejelentett PRH Preservation, Inc, amelyek célja az alacsony jövedelműek lakhatásának biztosítása és kezelése.
Aztán ott vannak Garnet Coleman állami képviselő erőfeszítései, aki több kvázi-kormányzati ügynökségen keresztül segített földterületeket felhalmozni a környéken, és több területet megfizethető lakásokká alakított át, és továbbiak is készülnek.
Egy olyan államban, amely gyakran ellenséges a megfizethetőség megteremtésére vagy megőrzésére irányuló, városok által vezetett erőfeszítésekkel szemben, ezek az erőfeszítések nem jelentéktelenek. De többre van szükség, érvelnek a szomszédság szószólói. Valami olyasmire, ami nem csupán támogatást nyújt a megfizethető lakástulajdonhoz, hanem teljesen megváltoztatja a játékot.
Amikor tehát Houston városa hozzálátott saját közösségi földalap (CLT) létrehozásához azzal a céllal, hogy megfizethetővé tegye a lakástulajdont, a Third Ward egyike volt azoknak a környékeknek, amelyek különös érdeklődéssel figyelték. A Land Trust azt ígérte, hogy több szempontból is különbözik a város korábbi megfizethetőségi programjaitól, nem utolsósorban a hosszabb távú megfizethetőség miatt.
A Grounded Network Solutions nevű szervezet által a városi tanács számára 2016 decemberében készített dokumentum szerint egy tipikus közösségi földtrösztben “a CLT és a lakástulajdonos közötti tipikus földbérleti szerződés 99 évre szól, örökölhető és az első 99 éves időtartam végén további 99 évre megújítható.”
Az állami előírásokon belül is sokféleképpen működhetnek a trösztök. A városi földalap például a város egészére kiterjedő lesz, míg sok más esetben egy adott városrészre összpontosítanak. A nonprofit szervezetek pedig használhatók lakó- vagy kereskedelmi célokra, de általában a megfizethető lakhatásra összpontosítanak, akár lakástulajdonlás, akár bérbeadás révén.
Ez az a pont, ahol a javasolt Third Ward közösségi földalap tröszt a képbe kerül. A polgármester Complete Communities (Teljes közösségek) elnevezésű kezdeményezése által létrehozott, a városrészre vonatkozó messzemenő tervtervezet céljai között szerepel egy közösségi földalap létrehozása. Az Independence Heights, egy másik, a Loopon kívül fekvő, történelmileg feketék lakta terület, amely a szomszédsági változásokkal szembesül, szintén vizsgálta a közösségi földalap gondolatát, és 2017-ben tanulmányt készített a jelenlegi tulajdonviszonyok felmérésére és a lakosok érdeklődésének megállapítására.
“Felismerjük, hogy vannak olyan közösségek, amelyek közösségi alapú CLT-t szeretnének, és ezt teljes mértékben támogatjuk” – mondta Tom McCasland, a város lakásügyi osztályának vezetője.
A LARA tapasztalatai alapján, amely kissé lomhának bizonyult, és olyan otthonokat hozott létre, amelyeket néha még egy városi alkalmazott is elérhetetlennek talált, a város számos erőforrással rendelkezik ahhoz, hogy elindítson valami hasonló földalapot. McCasland becslése szerint a tényleges támogatás, amelyet egy lakásvásárló kaphatna, a jelenlegi összegről, amelyet a város segít finanszírozni a képzett vásárlóknak, körülbelül 50 000 vagy 60 000 dollárra emelkedne.
De a Third Wardban az erőfeszítés valami új létrehozásával járna. És radikálisat.
Egy radikális javaslat
“A nehézség itt Texasban és Houstonban az, hogy nagyra értékeljük a földterület áruvá tételét” – magyarázta Jeffrey Lowe, a Texas Southern University várostervezés és környezetpolitika docense és Kinder Fellow. “Számos politikánk alapvetően a magántulajdont támogatja, és nem csak azt, hogy a földet áruba kell bocsátani, hanem azt is, hogy a földet a maximális értékéig áruba kell bocsátani.”
Ez nem azt jelenti, hogy Texasban nincsenek közösségi földalapok. Vannak, és Lowe szerint a legtermékenyebb közülük az austini Guadalupe Community Land Trust, amelyet a szomszédsági fejlesztési társaság működtet.
Az üzletbarát Houstonban azonban nincsenek aktív szomszédsági földalapok. Miközben tehát egy szomszédsági földalap létrehozásának számos lépése van, beleértve a nonprofit szervezetként való bejegyzést, az alapszabályok és irányítási struktúrák létrehozását, a várostól való kijelölést és bizonyos adómentességek igénylését, a folyamat nagy részét képezi a közösségi részvétel megszerzése.
“Ez egy értékkérdés” – mondta Lowe. “A CLT-modell olyan modell, amely nem alkalmas arra, hogy a piac maximálisan elviselje. Inkább arra alkalmas, hogy a maximumot úgy adja ki, hogy azok, akiknek a legnagyobb szükségük van a segítségre, például az alacsonyabb jövedelműek, lehetőséget kapjanak arra, hogy olyan menedéket kapjanak, amelyet megengedhetnek maguknak.”
HALLGASS:
A megfizethető bérlakások biztosítása mellett az austini Guadalupe Community Land Trust például olyan lakásvásárlókkal dolgozik, akiknek a jövedelme a területi mediánjövedelem 80 százaléka vagy annál kevesebb, és az általa kiszolgált emberek közül sokan jóval ez alatt vannak. 2017-ben a 80 százalékos területi mediánjövedelem egy kétszemélyes háztartás esetében 52 100 dollárt, egy négyszemélyes háztartás esetében pedig 65 100 dollárt tett ki. A csoport olyan háztartásokat is előnyben részesít, amelyek “régóta kötődnek Kelet-Ausztinhoz”. A szervezet legutóbbi éves jelentése szerint 1984 és 2018 között a földalap hétről 60 otthonra nőtt. A családok megvásárolják a jóval a piaci érték alatt eladott otthonokat, magát a földet pedig bérlik a közösségi földalaptól. Így a lakástulajdonosok csak a ház után fizetnek adót, nem pedig az ingatlan után.
A földtrösztöket azért is hozzák létre, hogy hosszabb távon megfizethetővé tegyék a lakbéreket, vagyis a bérleti díjak megfizethetőek maradnak a célcsoport számára. Ha például a lakástulajdonosok eladják, vannak olyan intézkedések, amelyek biztosítják, hogy a pénz visszakerüljön a földalapba, hogy az továbbra is támogassa a megfizethető lakástulajdont.
A lakástulajdonosok is részesülhetnek a növekvő értékekből. Houston városának földalapjában például még mindig lehet lehetőség a vagyongyarapodásra.
“Ha megfelelően van beállítva a viszonteladási képlet, akkor a lakás viszonteladási ára remélhetőleg a célcsoport jövedelemnövekedésének mértékével vagy azzal megegyező mértékben növekszik” – mondta McCasland. Tegyük fel, hogy egy 150 000 dolláros otthon értéke 10 év alatt 170 000 dollárra nő. Ha a lakástulajdonos eladja, “a lakástulajdonos megkapja a 20 000 dolláros értéknövekedést”, mondta McCasland, plusz azt a tőkét, amelyet a lakás megvásárlásakor letett. Ezzel a képlettel a közösségi földalap ideális esetben el tudja adni a házat az új áron, és az még mindig megfizethetőnek minősül. Ha nem, akkor a trösztnek további támogatást kell adnia az otthonhoz. “A cél a vagyonteremtés és a megfizethetőség egyensúlyban tartása a földalap-modellben” – mondta.
A harmadik kerületi Emancipation Economic Development Council (Emancipációs Gazdaságfejlesztési Tanács) mozgósított annak érdekében, hogy a dzsentrifikációval szemben a környéknek saját közösségi földalapra legyen szüksége, hogy a kiszorulással fenyegetett lakosok a környékükön maradhassanak.
Az MIT Várostervezési Tanszékével való partnerség még 2016-ban segített megalapozni az ottani közösségi földalap terveit. Ez az erőfeszítés az Emancipation Park körüli területet olyan területként azonosította, amely jól alkalmas egy földalap létrehozására. A cél megvalósításának kulcsa azonban az lenne, ha a környék meglévő földtulajdonosai együttműködnének annak érdekében, hogy a földterület rendelkezésre álljon.
“Az erősség az, hogy a közösség birtokolja a földet, és a háztulajdonosok, a hosszú távú lakosok beleszólhatnak abba, hogy mi történik a földjükkel” – mondta Shanette Prince, a lakosokat, vállalkozásokat, egyházakat és más csoportokat tömörítő szervezet közösségi koordinátora a környéken. “A lakóknak beleszólásuk van abba, hogy mi történik a földjükkel hosszú távon” – mondta, és “képesek lennének közösen megszervezni a földet, és biztosítani, hogy a földet úgy használják, ahogy a közösség szeretné, hogy használják.”
Mély gyökerek, nagy remények
Az ígéret nagy. Jelentheti a megfizethetőség növelését, a kitelepítések elkerülését, valamint a biztonságos és védett lakhatás megteremtését. Ezen túlmenően Lowe szerint egyes modellek, különösen azok, amelyek a szomszédsági ellenőrzést helyezik előtérbe, valóban elősegíthetik a demokráciát, és általában véve platformként szolgálhatnak az alulról szerveződő alulról szerveződések számára. “Ez egy olyan platform, amely segít az emberi társadalmi és politikai tőke építésében” – mondta.
Az országban több mint 220 földalapítvány működik. Ezek mérete és elhelyezkedése változó, de inkább a tengerpartok felé tendálnak. Vannak városi földalapok és vidéki földalapok. A mozgalom gyökerei a polgárjogi korszakban gyökereznek, magyarázta Lowe, amikor különleges ígéretet kínált a fekete amerikaiaknak, akik látták bennük a lehetőséget, hogy enyhítsék azokat az egyenlőtlen struktúrákat és politikákat, amelyek megakadályozták őket abban, hogy ugyanúgy részt vegyenek a társadalomban, mint a fehér amerikaiak. A lakástulajdonlás csak az egyik út volt a vagyonteremtés és a környék stabilizálása felé, amelyből sok fekete családot kizártak, és a vidéki Délen. A földalapok, mint például a georgiai New Communities Inc. szintén a stabilitás felé vezető utat kínáltak, mint kiutat a részesművelésből.
A közösségi földalap lehetőséget jelentett arra, hogy visszafordítsák a több száz éves jogfosztottságot. Ahelyett, hogy a tulajdonjog elvesztését jelentette volna, a földalap az ellenkezőjét nyújtotta.
A mozgalom lassan növekedett egészen a 90-es évek közepéig, amikor a földalapok száma jelentősen megnőtt, egy évtized alatt nagyjából megduplázódott.
A vagyonteremtés számos olyan akadálya, amelyet a földalapok néhány korai támogatója azonosított, ma is fennáll. A Harris megyei adóbecslési körzet nemrégiben készült tanulmánya például megállapította, hogy a faji hovatartozás és a környék demográfiai jellemzői jelentős tényezők a lakások értékelésekor, ha minden más dolog változatlan marad. Még a lakástulajdonnal együtt is elfojtották azt a potenciális vagyont, amelyet a fekete lakónegyedek az otthonaikból teremthetnek.
RELATED:
Azzal az időszakkal egy időben, amikor a földalapok beindultak, a dzsentrifikáció – ez a kifejezés körülbelül olyan régóta létezik, mint a közösségi földalapok – országszerte egyre szorosabbra fogta a városokat. A Governing elemzése szerint 1990 és 2000 között a dzsentrifikációra jogosult népszámlálási körzetek 8,6 százaléka – vagyis a háztartások mediánjövedelme és értéke már egy bizonyos szint felett volt – valóban dzsentrifikálódott, míg 2000 óta 18,4 százalékuk. A Greater Third Ward területéhez tartozó népszámlálási körzetek közül több is az elemzésben a dzsentrifikálódók közé tartozott.
“Számomra az egész a változás sebességéről szól” – mondta Shannon Van Zandt, a Texas A&M University tájépítészeti és várostervezési tanszékének vezetője. A közösségi földalapokról és a dzsentrifikációról szóló nemrégiben készült tanulmány társszerzője, Van Zandt elmondta: “Azt akarjuk, hogy a dolgok értéke növekedjen, de elég lassan ahhoz, hogy a jövedelmek lépést tudjanak tartani a megnövekedett adókkal.”
Myungshik Choi és David Matarrita-Cascante mellett Van Zandt megállapította, hogy a közösségi földalapok jelenléte stabilizálni látszik a lakások értékét a 2000 és 2010 között dzsentrifikálódó népszámlálási körzetekben. “Az a fontos ebben, hogy lelassítja a dzsentrifikáció ütemét” – magyarázta. A tanulmány szerint a közösségi földalapok jelenléte 70 százalékkal csökkentette a dzsentrifikáció esélyét a teljes mintamodellben, amikor minden más tényezőt változatlanul hagytak.
Voltak más, nehezebben megmagyarázható eredmények is, köztük az, hogy a lakosok tartózkodási ideje valójában nem változott sem a CLT-vel rendelkező, dzsentrifikálódó, sem a nem dzsentrifikálódó városrészekben, de a jelenlegi bölcsességgel ellentétben a tartózkodási idő hossza valójában nőtt a CLT-vel nem rendelkező, dzsentrifikálódó városrészekben és a CLT-vel rendelkező, nem dzsentrifikálódó városrészekben. Ez a megállapítás Van Zandt számára kissé rejtélyes. Az egyik lehetséges magyarázat lehet “egyfajta makacsság vagy beásás”. Minőségi tanulmányok, mint például a Texasi Egyetem egyik tanulmánya, amely a dzsentrifikáció hatásait vizsgálta a régóta ott maradt lakosokra, kimutatták, hogy a kiszorulás csak az egyik lehetséges negatív hatás a meglévő lakosokra.
A Van Zandt általános következtetése mégis az, hogy a közösségi földalapok lehetőséget kínálnak a városrészek számára a dzsentrifikáció mérséklésére, és valódi választási lehetőséget biztosítanak a maradásra vagy a távozásra. “Azt akarjuk, hogy az embereknek legyen választási lehetőségük, és azt akarjuk, hogy képesek legyenek választani” – mondta.
“Ez a városrészek újjáélesztése, amely beleilleszkedne egy olyan közpolitikába, amely biztosítja, hogy azok részesüljenek a legtöbbet, akiknek a legnagyobb szükségük van a segítségre” – mondta Lowe. “Véleményem szerint ez a legnagyobb kihívás itt Houstonban, mert nincs meg a közpolitika.”
Kemény dió
A Row House Community Development Corporation ügyvezető igazgatójaként Harrison felügyeli többek között a szervezet megfizethető lakhatási programját az északi harmadik kerületben. “Alacsony jövedelműek számára biztosítunk lakhatást, de minden, amit csinálunk, bérlakás, mert a lakók 75 százaléka bérel” – mondta Harrison.
Naponta látja ezt a szükségletet. Azt is látja, hogy milyen nehéz lehet megkapni a valóban megfizethető lakhatás biztosításához szükséges támogatásokat. “Nagyon sok támogatásra van szükség ahhoz, hogy valóban segítsünk azoknak az embereknek, akik olyan területeken élnek, mint a Third Ward, az ingatlanok értékének gyors növekedése miatt” – mondta. A Row House CDC számára például a megye adókedvezményt nyújt, és a szervezet alacsony jövedelmű bérlakásait az ingatlanokból származó pénzforgalom alapján értékeli, ami lényegesen kevesebb, mint amennyit az ingatlan piaci értéken termelhetne.
A Houston Southeast tagjai, vendégek és helyi választott tisztségviselők, köztük Garnet Coleman állami képviselő és Sylvester Turner polgármester (középen) vágták át az Emancipation Avenue szalagját.
Az ingatlanok Coleman manőverezésének köszönhetően váltak lehetővé. Az állami képviselő évek óta szervezi a földvásárlásokat a Midtown Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) és a hozzá kapcsolódó Midtown Redevelopment Agency révén a környéken. Becslése szerint az ügynökség által felhalmozott összes földterület értéke 72 millió dollár körül van.
“Csendben vásároltunk földet. Így kell ezt csinálni” – mondta. “A családom 100 éve él ezen a Third Ward területen” – tette hozzá. “Ismerem a választóimat. Már korábban is készítettünk terveket. Az első Third Ward újjáépítési terv 1993-ban készült.”
Coleman szemszögéből nézve a TIRZ de facto földalapként működött, földeket gyűjtött össze és fejlesztett, hogy megfizethető legyen. Támogatja az EEDC-t és az arra irányuló erőfeszítéseket, hogy egy hivatalos földalapot hozzanak létre a környéken, de úgy látja, hogy ez többnyire az ő munkájával párhuzamosan működik.
RELÁTÁS: A TEMZ-nek az EEDC és a TEMZ-nek az a célja, hogy egy hivatalos földalapot hozzon létre a környéken:
Kívülről nézve a sok kvázi-kormányzati szerv manőverezése lassúnak és távolinak tűnhet. De Coleman szerint ez a megfizethető lakások előállításának valóságához tartozik. “Átláthatóak vagyunk. az összes megvásárolt földterületnek egy állami szerv napirendjén kellett lennie” – mondta. Elmondta, hogy van egyfajta mesterterv a Midtown ingatlanok számára, de “még nem hozták nyilvánosságra”.
Harrisonhoz hasonlóan ő is látja a közösségi földalap szerepét, de vannak fenntartásai is. Egyrészt azt mondta, hogy kevésbé érdekli a lakástulajdonlás, és inkább az alacsony sűrűségű bérlakások. Másrészt még mindig nem biztos benne, hogy az emberek elfogadják ezt a modellt. Elgondolkodott azon, hogy mi történik, ha “az unokák besétálnak oda, és azt hiszik, hogy ez az ő házuk, és kiderül, hogy valójában nem is az ő házuk.”
A közösségi földalap modellje szerint a ház az övék, de a földterület nem, ami nem biztos, hogy pontosan az a megállapodás, amire számítottak. Mégis, ahogy McCasland kifejtette, a vagyonteremtés lehetősége akkor is megmarad, ha magát a földet bérbe adják.
Aztán ott van a már elvégzett munka. “Már 26 éve dolgozunk rajta” – mondta Coleman. “Ekkor hozták létre a Third Ward Redevelopment Councilot, és ebből jött létre az Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ és a Houston Southeast Management District. Én fogadtam el a Houston Southeast törvényjavaslatát.”
Harrison valóban Coleman vezetésének tulajdonítja, hogy támogatta azt a kevés megfizethető lakást, ami most van a környéken.”
Az összes ilyen erőfeszítés, amely annyira függ a kormánytól, nem nyújtja azt, amit a közösségi földalapok nyújtanak, érvelt Lowe.”
A teljes közösségek, bár jó szándékkal a régóta alulszolgáltatott környékekre irányítja a forrásokat, “csak egy kezdeményezés”, mondta, “ez nem politikai beavatkozás”. A megfizethető lakások finanszírozására jelenleg rendelkezésre álló különböző stratégiák végső soron piacorientáltak. “Nekünk például nincs lakásépítési vagyonkezelői alapunk. Nincs befogadó övezetbe sorolásunk” – mondta Lowe. “A közösségi földalapkezelői modell alternatívát jelentene… szerintem itt Houstonban ez egy olyan jelentős politikai beavatkozás lehetne, amely elkezdené biztosítani, hogy az alacsonyabb jövedelmű lakosok is részesüljenek a környékbeli változásokból.”
És ez radikális lenne. Coleman hipotetikus unokapéldájával például szembe kellene nézni. “Van egy bizalmi kérdés” – mondta Harrison. A városi földalapról gondolkodva McCasland hangsúlyozta, hogy az elvárásoknak nagyon világosnak kell lenniük a potenciális vásárlók számára. “A földalapnak kell megfogalmaznia az elvárásokat a lakásvásárlókkal szemben” – mondta – “Nekik kell a szemükbe nézniük, és azt mondaniuk: “Itt nem egy átlagos házat veszel, itt vannak a korlátozások.””
Ezt, mondta Lowe, különösen nehéz lehet Houstonban. “Itt Houstonban az embereknek tetszik egy olyan megközelítés gondolata, amelyből az alacsonyabb jövedelműek is profitálnak” – mondta – “de amikor a megvalósításról van szó, ez annyira eltér a megszokottól…, hogy nagyon nehéz elfogadniuk a közösségi földalapkezelői megközelítést.”
Az egész tehát értékek kérdése, ahogy Lowe mondta. “A közösségi újjáélesztés nem állt a középpontunkban” – mondta Lowe. Ehelyett “elsősorban olyan helyek újjáépítését tűztük ki célul, ahol a piaci megközelítések azoknak kedveznek, akik már rendelkeznek a szükséges eszközökkel. A közösségi földalap egy alternatív megközelítést jelent ezzel szemben, ugyanakkor segíthet a demokratizálódás előmozdításában” és az alulról szerveződésben – magyarázta. “Ha ezt fontosnak tartjuk, akkor ki kell találnunk, hogyan építhetjük vissza.”
Leah Binkovitz (@leahbink) a Kinder Institute for Urban Research és az Urban Edge blog vezető szerkesztője. Korábban Fort Bend megyéről tudósított a Houston Chronicle-nek. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
