Miért nem mindig átverés az időmegosztás

Hallottad a rémtörténeteket, igaz? A testvére, unokatestvére, munkatársa vagy szomszédja Cancúnba ment nyaralni, és részt vett egy timeshare prezentáción. A szállodájuk édes ajánlatot kínált, cserébe csak egy aprócska időtöltésért cserébe. Amikor végre elmenekülhettek, valaki utánuk kiabált, hogy vegyenek egy timeshare-t, miközben kiszaladtak az ajtón.

Az a helyzet: a timeshare-ok manapság ritkán jelentenek átverést. A The Points Guy, Brian Kelly nemrég leült Noah Brodskyval, a Wyndham Destinations munkatársával, hogy a Talking Points podcast számára beszélgessenek a timeshare piac változásáról. Ezt követően Kelly és én megvitattunk néhány gyakori hibát, amelyet az emberek elkövetnek az időben megosztott használati jog vásárlásakor, valamint a buktatókat. Bár nem egyenesen sémákról van szó, mégis sok buktató van.

Ha timeshare-vásárlást fontolgatsz, ezeket a dolgokat feltétlenül tudnod kell, mielőtt elkötelezed magad egy olyan timeshare mellett, amelyhez talán életed végéig ragaszkodni fogsz.

A timeshare örökre szól

Vagy legalábbis nagyon hosszú időre. Amikor timeshare-t vásárol, tudnia kell, hogy általában “tulajdonjoggal terhelt ingatlant” vásárol. Ez hasonló a házvásárláshoz, azzal a különbséggel, hogy valójában nem egy szabadon álló otthon tulajdonosa. Ehelyett egy darabka ingatlant birtokolsz valahol. A tényleges timeshare lehet, hogy pontokból áll, amelyeket nyaralásra válthat be. Ez az egyik módszer, amelyet az ingatlanok időben megosztott használati jogával foglalkozó társaságok fejlesztettek ki, hogy az ingatlanok időben megosztott használati jogát elérhetőbbé tegyék.

A 20-30 évvel ezelőtt az ingatlanok időben megosztott használati jogát vásárló emberek sokkal inkább egy adott hetet vásároltak egy ingatlanban. Általában léteztek olyan eljárások, amelyekkel az adott hetet “beválthatták” vagy “átruházhatták”, hogy azt máshol használhassák fel. A bonyolult szabályok és korlátozások azonban többnyire csak elriasztották a tulajdonosokat attól, hogy másoknak ajánlják a timeshare-t, vagy hogy teljes mértékben kihasználják a timeshare-t.

A mai timeshare-társaságok általában pontokat használnak arra, hogy jelképezzék, mit vásárolnak, egy táblázatban feltüntetve a tulajdonukban lévő vagy általuk kezelt összes ingatlant. Bár bizonyos “közvetlen” tulajdonosok számára létezhetnek korai foglalási kedvezmények, a pontok beváltásakor általában érkezési sorrendben érkezik a leltár, amikor Ön be akarja váltani a pontjait. De nem egy “otthoni üdülőhellyel” vagy egy olyan hellyel kezdesz, ahol a legtöbb nyaralásodnak meg kell történnie.

A nap végén a pontjaid általában egy egység százalékos tulajdonjogát jelentik egy ingatlanban valahol a világon. Ez a képlet fontos a timeshare-társaságok számára, mert ezt használják arra, hogy megértsék, hány egységet vagy pontot kell eladniuk.”

Az adókedvezmények és büntetések lehetnek

Mivel Ön ingatlant vásárol, a második lakás vásárlásához hasonló adókedvezményekkel (vagy következményekkel) találkozhat. Bizonyos esetekben a finanszírozási és fenntartási költségei levonhatók az adóból. Mindenképpen konzultáljon adótanácsadóval, mielőtt bármilyen olyan döntést hoz, amely adókövetkezményekkel jár.

A legtöbb esetben eladhatja az időben megosztott használati jogot. Az időben megosztott használati jogot egy kedvezményezettre is hagyhatja. Bárki is örökli az Ön timeshare-ját, az használhatja az ingatlant, akár nyaralásra, akár másoknak történő bérbeadásra. De ő is felelős lesz a kapcsolódó díjakért.

A Disney Vacation Club timeshare-ok nem tartanak örökké

A legtöbb más timeshare-októl eltérően a Disney Vacation Clubok jellemzően nem tartanak örökké

A Disney Vacation Clubok jellemzően nem tartanak örökké. Én például a Disney Vacation Club (DVC) timeshare-érdekeltségének tulajdonosa vagyok, amely a projekt kezdeti megépítésétől számított 50 éves időtartamra értékesíti a timeshare-okat. A Disney’s Contemporary Resort mellett található Bay Lake Towerben vásároltunk, rögtön a 2009-es megnyitásakor. De ha most tudnánk pontokat vásárolni a Bay Lake Towerben, akkor csak a következő 40 évre kapnánk a pontokat: a kezdeti 50 éves szerződés hossza mínusz az azóta eltelt évtized.

Egyeseknek ez megnehezíti a DVC költségeinek igazolását. A DVC timeshare pontok azonban sokkal jobban megőrzik az értéküket, mint más timeshare-ok, így a matematika még mindig az Ön javára válhat, ha rendszeresen utazik Disneybe.

A pontok általában fixek

A legtöbb timeshare-társaság általában meghatározza, hogy egy bizonyos típusú foglaláshoz hány pont szükséges. Az összeg olyan tényezők alapján változik, mint a helyszín, az utazás dátuma és a szálláshelyek mérete. Ha azonban ezt egyszer már meghatározták, az “árnak” változatlannak kell maradnia. A Wyndham például meghatározhatja, hogy egy egy hálószobás deluxe egység az orlandói Bonnet Creek Resortban 126 000 pontba kerül január első hetében. Ez a szám a jövőben általában változatlan marad ugyanarra a szobatípusra és hétre.

A Disney Vacation Club egy kicsit másképp kezeli a dolgokat. Míg egy szálláshelyen az összes szobatípusra vonatkozó pontok száma változatlan marad, a DVC fenntartja magának a jogot a pontok mozgatására. Előfordulhat például, hogy karácsonykor a kereslet miatt megemelik a három hálószobás egységek árát. Ehhez egy másik szobát és időszakot (vagy több szobát) ugyanannyi ponttal kellene csökkenteniük, hogy “kiegyenlítsék a táblázatot”.

A karbantartási díjak mindig emelkednek

Noha a pontok általában fixek, a nyaralás ára nagyjából minden évben változik. Ez azért van, mert a szükséges fenntartási díjak változnak. A karbantartási díjak magukban foglalják az adókat és az értékbecsléseket, valamint az összes timeshare ingatlan frissítésére és felújítására szánt költségvetést. Ön az időmegosztási jogának mérete (vagy a legtöbb esetben a megvásárolt pontok száma) alapján fizeti a saját részét.

Amint a legtöbb kiadás az életben, a fenntartási díjak is pontosan egy irányba mozognak. Az idők folyamán minden általam látott példa azt mutatja, hogy a fenntartási díjak bármely évtizedes időszak alatt emelkednek, de senki sem tudja megjósolni az emelkedés pontos mértékét. Ha kiszámolja, hogy mibe fog kerülni Önnek egy timeshare hosszú távon, akkor évente átlagosan 3%-os díjnövekedést kell feltételeznie.

A Wyndham Destinations szerint például egy új timeshare-tulajdonos első vásárlása átlagosan 20 000 dollár körül mozoghat. Két évtized alatt, ha a fenntartási díjak évente 3%-kal emelkednének, akkor ez idő alatt körülbelül 20 000 dollár fenntartási díjat kellene fizetnie az időben megosztott használati jogáért. Ez nem aprópénz.

Kiszámíthatja az éjszakai szobaárat

Az, hogy mit kap a timeshare befektetéséért, nagyban változik. Ahogy fentebb már említettük, egy hét az orlandói Wyndham Bonnet Creek szállodában 126 000 pontba kerül január elején. De ha ugyanezt a nyaralást márciusban teszi meg, akkor 166 000 pontba kerülhet.

Ha a január eleji egy hálószobás egység példáját használjuk, és a következő 20 évben minden évben ugyanezen a héten egyhetes nyaralást tartana ott, akkor évente körülbelül 2000 dollárt költene erre a szobára – nagyjából 286 dollárt éjszakánként. A költségvetés szempontjából ennél biztosan jobban járhatsz, ha ingyenes jutaloméjszakákat, pontokat használsz, vagy egyszerűen csak olcsó készpénzes árakat keresel. Ha az alku az, amit keres, gyorsan elvégezheti a számításokat annak megállapítására, hogy a részidős jogdíj az Ön javára válik-e.

Vannak jogai

Némely államban korlátozások vannak a részidős jogdíj bemutatására. (A cégek csak 90 percig “pitchelhetik” Önt.) Megkérdeztük a TPG Facebook Lounge tagjait a timeshare pitchekkel kapcsolatos tapasztalataikról, és sokan számoltak be teljesen normális beszélgetésekről a timeshare cégekkel. Mások azonban arról számoltak be, hogy zaklatták őket a folyamat során – és utána is. Ha valaha is zaklatják egy bemutató során, a legjobb tanács, ha határozottan kijelenti, hogy nem érdekli, feláll és távozik.

Az általános szabály szerint az állami jog is védi a vásárlást. Ez azt jelenti, hogy utána van némi ideje (általában hét nap) arra, hogy meggondolja magát. Egy TPG-olvasó, Andrew egy timeshare-bemutató során pontokat vásárolt a Wyndhamtől. Amikor hazaért, és kicsit jobban beleásta magát a matematikába, rájött, hogy a legjobb értéket a pontjaiért évente egy egyhetes nyaralás jelentette. Ő általában nem így utazik, inkább a gyakoribb, de rövidebb utazásokat részesíti előnyben. Úgy döntött, hogy lemondja, és teljes visszatérítést kapott. Még a Kindle-t is megtarthatta, amit ösztönzésként kapott, hogy végigülje az előadást.

Mikor van értelme az üdülési jognak

Amikor a lányunk majdnem 4 éves volt, elkezdtem emlékezni arra, hogy gyerekkoromban mennyire szerettem Disney Worldbe járni. A feleségemnek is szép emlékei voltak Disney-ről. Amikor elkezdtük tervezni az első utazásunkat, belebotlottam a Disney Vacation Clubba. Először nagyon szkeptikus voltam. Amikor a timesharingre gondoltam, kétes ügynököket és lepukkant társasházakat képzeltem el.

Megállapodtunk abban, hogy elkötelezettség nélkül vehetünk részt egy DVC nyaraláson. Ha nem tetszett az első utunk, kifizethettük a szobánkat, és elsétálhattunk. Természetesen a lányom nagyon jól érezte magát. Valójában mindannyian el voltunk ragadtatva, és tudtuk, hogy évente vissza akarunk térni Disney Worldbe. Amikor összeszedtük a számokat, kiderült, hogy 30-40%-ot tudunk spórolni a Disney World szállodai szoba árából, és jobb szállást kapunk. (A DVC-szobák általában konyhával, mosógéppel és szárítóval rendelkeznek.)

Ezek a megtakarítások elég vonzóak voltak ahhoz, hogy megvásároljuk. És, annyira élveztük az első két utunkat, hogy úgy döntöttünk, további pontokat vásárolunk. Eleinte nem értettem, hogy létezik viszonteladói piac, de ez végül a mi előnyünkre vált, mivel a Disney mostanra bizonyos előnyöket csak azokra korlátozta, akik közvetlenül DVC-t vásárolnak.

A családunk számára eltelt egy évtizednyi timeshare-tulajdonlás, és a DVC timeshare-t más módon használjuk, mint eredetileg terveztük. Kicsit átköltöztünk különböző DVC ingatlanokba, és még azon kaptuk magunkat, hogy DVC pontokat adunk bérbe. (Mellékesen jegyezzük meg, hogy a DVC pontok bérbeadása valakitől, akiben megbízik, nagyszerű módja lehet annak, hogy pénzt takarítson meg egy Disney World utazáson.)

Még 40 év van hátra a DVC timeshare-unkból, és a pontokat a viszonteladói piacon körülbelül annyiért árulják, amennyit 10 évvel ezelőtt fizettünk, így úgy érezzük, hogy van egy biztonsági háló, ha valaha úgy döntünk, hogy eladjuk. Egyelőre az a tervünk, hogy élvezzük, ahogy a gyermekeink a gyermekeiket Disney Worldbe viszik a timeshare-unkkal.

Mikor érdemes közvetlenül vásárolni

A timeshare-tulajdonláshoz két elsődleges út vezet (feltéve, hogy nem örököltél a szüleidtől egy timeshare-t Mauin, amiről nem is tudtál). Vagy közvetlenül egy timeshare cégtől, például a Wyndham Destinations-től vásárolhat, vagy a viszonteladói piacon.

Ha Ön az a fajta ember, aki minden évben ugyanott szeret nyaralni, és ez egy olyan hely, ahol nagy a kereslet, akkor jó jelölt lehet a közvetlen timeshare vásárlásra, mert a legtöbb esetben foglalási elsőbbséget kap. Ha nem szeretne minden évben az éves nyaralás megtervezésével stresszelni, és inkább egy “nyaralóhoz” hasonló élményt szeretne, a közvetlen vásárlás is megfelelő lehet.

A Disney Vacation Club egyedülálló abban, hogy a DVC-tagság néhány kulcsfontosságú előnyét csak a közvetlenül vásárlókra korlátozzák. Olyan pletykák is keringenek, hogy a DVC nem engedi meg, hogy a viszonteladói piacon vásárló emberek foglalhassanak néhányat a legújabb üdülőhelyeik közül.

Mikor érdemes a viszonteladói piacon vásárolni

A legtöbb ember számára a viszonteladói piacon történő vásárlás sokkal jobb ár-érték arányt fog képviselni, mint a közvetlen vásárlás. A timeshare viszonteladásoknak robusztus piaca van, és az árak nagymértékben változnak. A Disney Vacation Club esetében a pontok figyelemre méltóan jól tartják az értéküket. A Wyndham timeshare-pontjai viszont általában nem tartják ugyanezt az értéket a viszonteladási piacon. A népszerű viszonteladói oldalakon a közelmúltban közzétett listák szerint a pontok értéke 1,7 cent/pont és 12 cent/pont között mozog. Ez nagy szórás!

A fenti példában, ahol 20 000 dollárt költene a Wyndhamnél, valahol 140 000 pontot kapna (vagy pontonként körülbelül 14 centet). Az egyik népszerű timeshare-oldalon nemrégiben közzétett lista szerint az ár alig több mint 1 cent pontonként. Ez óriási különbség. A TPG Lounge egyik tagja, Benjamin pedig arról számolt be, hogy pontonként alig kevesebb mint egy pennyért vásárolt pontokat a viszonteladói piacon. Fenomenális üzletet kötött, amely lehetővé teszi számára, hogy a családja egy két hálószobás társasházban nyaraljon, amikor körülbelül 150 dollárért utaznak éjszakánként. (Ez sokkal jobb megtérülés, mint a fent említett 285 dolláros szoba közvetlen vásárlás esetén.)

A viszonteladói piacnak vannak kockázatai, de a viszonteladói piacon is van felügyelet és szabályozás, amely megvédi Önt. A legjobb tanácsunk, hogy a viszonteladás területén a legelismertebb cégekkel dolgozzon együtt, mint például a Fidelity Resales és a The Timeshare Store.

Mikor érdemes kiszállni

Az időmegosztás nem mindenkinek való. Valójában a timeshare valószínűleg nem megfelelő a legtöbb utazó számára. Ha sok pontot gyűjtesz a gyakori utazások és a hitelkártya-feliratkozási bónuszok révén, akkor valószínűleg nincs sok értelme fizetni egy timeshare-ért. Ha pedig az olyan hagyományos szállodai előnyök, mint a takarítás és a szobaszerviz fontosak az Ön számára, a timeshare-élet nem fog megfelelni ezeknek az igényeknek. (Bár a DVC többet kínál ezekből, mint a legtöbb más timeshare-társaság.)

Sétáljon el akkor is, ha olyan utazó típus, aki szeret spontán utazási terveket készíteni, ha arra számít, hogy bérbe tudja adni a timeshare-t, vagy ha befektetési célú ingatlanban érdekelt. Ezek azok a dolgok, amelyeket a timeshare-értékesítők hajlamosak félremagyarázni az ajánlatokban.

A legkívánatosabb timeshare-helyszínek teljes kihasználásához előre kell terveznie, és a bérbeadás egyszerűsége teljes mértékben attól függ, hogy milyen típusú ingatlant foglalt, és hol (a Wyndhamnek sokkal több készlete van, mint a DVC-nek, így az ő timeshare-jukat sokkal nehezebb bérbe adni). Ha befektetési célú ingatlant szeretne, nézze meg a hagyományos ingatlanokat – ne a timeshare-t.

A végeredmény

A legfontosabb dolog, amit a timeshare-okkal kapcsolatban ne feledjen, hogy azok elkötelezettséget jelentenek. Van mód arra, hogy kiszállj belőlük, ha egyszer már megvetted őket (és a felmondási jogod lejár). De ezek az utak ritkán szépek. Bár a timeshare bérbeadása az egyik lehetőség (erről hamarosan bővebben), a legjobb dolog, amit tehetsz, az alapos kutatás, mielőtt megveszed. Teljesen biztos lehetsz benne, hogy tudod, mit vásárolsz, és hogy a timeshare üdülés illik az utazási stílusodhoz.

A képek a szerző jóvoltából készültek.

Jelentkezés most

Editorial Disclaimer: Opinions expressed here are the author’s alone, not those of any bank, credit card issuer, airlines or hotel chain, and have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by any of these entities.

Disclaimer: The responses below are not provided or commissioned by the bank advertiser. Responses have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by the bank advertiser. It is not the bank advertiser’s responsibility to ensure all posts and/or questions are answered.