Az IRS 1099-A nyomtatvány egy tájékoztató nyilatkozat, amely az ingatlanok elárverezéséről számol be. A lakástulajdonosok általában kapnak egy IRS 1099-A nyomtatványt a hitelezőjüktől, miután az otthonukat elárverezték, és az IRS is kap egy példányt. A 1099-A nyomtatványon szereplő információk szükségesek ahhoz, hogy az Ön adóbevallásában jelentse a tranzakciót.
Az adóhivatal ugyanúgy kezeli az elárverezést, mintha Ön eladta volna az ingatlanát. Ki kell számolnia a tőkenyereségét vagy -veszteségét, de ebben a forgatókönyvben nincs “eladási ár”, legalábbis nem ugyanabban a kontextusban, mint egy normál eladásnál, amikor a tranzakció után esetleg készpénzt kap kézhez. Előfordulhat, hogy a törölt tartozást is jövedelemként kell jelentenie.
Egyetlen ingatlanra vonatkozóan több 1099-A nyomtatványt is kaphat, ha egynél több jelzálog vagy zálogjog terheli az ingatlant, és egynél több hitelező vett részt a végrehajtás során.
Mi a 1099-A nyomtatvány?
A 1099-A nyomtatvány a “Biztosított ingatlan megszerzését vagy elhagyását” jelenti. Lehet, hogy Ön 150 000 dollár kölcsönt vett fel otthona megvásárlására, majd pénzügyi nehézségekbe ütközött, és nem tudta fizetni a jelzáloghitel törlesztőrészleteit. Az IRS azon az állásponton van, hogy ha a hitelező árverezésének időpontjában még 125 000 dollárral tartozott, és ha már nem tartozik a visszafizetésért, akkor ez 125 000 dollár jövedelmet jelent az Ön számára.
A tőkenyereségadó is esedékes lehet, mivel az IRS azon az állásponton van, hogy Ön “eladta” az ingatlant.
A 1099-A nyomtatvány jelenti ezt a tranzakciót az IRS-nek, és Ön is kap egy példányt, hogy az adóbevallásában foglalkozhasson a részletekkel.
Ki használja a 1099-A nyomtatványt?
A hitelintézet felelős a 1099-A nyomtatványnak az IRS-hez történő benyújtásáért, és a hitelfelvevőnek is át kell adnia egy példányt. Minden egyes hitelfelvevőnek másolatot kell adnia olyan esetekben, amikor egynél több magánszemély vagy szervezet volt felelős a hitel visszafizetéséért. Ezt követően minden egyes hitelfelvevő felelős azért, hogy ezt az információt és az ügyletből való részesedését a személyes adóbevallásában jelentse.
Mi a teendő, ha nem kapja meg a 1099-A nyomtatványt
Hívja fel hitelezőjét, ha nem kapja meg a 1099-A nyomtatványt az elzárás évét követő év január 31-ig. Az intézménynek ennyi ideje van arra, hogy másolatot adjon Önnek, bár a nyomtatványt csak február 28-án kell eljuttatnia az IRS-hez.
A hitelezővel akkor is felveheti a kapcsolatot, ha úgy gondolja, hogy a nyomtatványon szereplő adatok helytelenek. A 1099-A nyilatkozatnak tartalmaznia kell az intézménynél egy olyan személy személyazonosságát és elérhetőségét, akihez kérdésekkel fordulhat.
Hogyan olvassa el a 1099-A nyomtatványt
Az elárverezett ingatlan eladási dátumára és eladási árára van szüksége ahhoz, hogy az IRS-nek jelentse az elárverezést, és ezeket az információkat a 1099-A nyomtatványon találja. Az eladási árhoz vagy az ingatlan valós piaci értékét, vagy az elárverezés időpontjában fennálló hitelegyenleget kell használnia.
A fennálló hitelegyenleget a 1099-A 2. rovatában találja, az ingatlan valós piaci értékét pedig a 4. rovatban. A végrehajtás időpontja az 1. rovatban szerepel, és ez lesz az eladási dátum.
Az adózóknak azt is tudniuk kell, hogy a hitel visszavásárlási vagy nem visszavásárlási hitel volt-e. A hitel valószínűleg visszkereseti hitel volt, ha a hitelező “igen” jelölést tett a 1099-A nyomtatvány 5. rovatában, amely így szól: “Ellenőrizze, hogy a hitelfelvevő személyesen felelős volt-e a tartozás visszafizetéséért.”
A visszkereseti hitel lehetővé teszi a hitelező számára, hogy jogszerűen követelje Önt a jelzáloghitelének minden olyan fennálló egyenlege miatt, amely az árverezés és az ingatlan eladása után fennmarad.”
Az eladási árat írja be a “Tőkenyereség és veszteség” című D. táblázatba, amelynek a 1040-es adóbevalláshoz kell csatolnia, amikor benyújtja azt. Ez vagy a 2. rovatban, vagy a 4. rovatban szereplő összeg lesz. Az, hogy melyik rovatot használja, annak az államnak a hitelezési törvényeitől függ, ahol az ingatlan található, ezért kérdezze meg egy helyi adószakértőt, hogy biztosan a megfelelőt válassza.
A tőkenyereséget a D-táblázatban kell jelenteni azon lakások esetében, amelyek személyes lakóhelyül szolgáltak. Az IRS nem engedi meg az adófizetőknek, hogy tőkeveszteséget érvényesítsenek a személyes ingatlanok esetében.
A tőkenyereség vagy veszteség bejelentésének követelményei
Minden nyereség – és az elárverezés esetenként nyereséget eredményezhet – általában ellensúlyozható a főlakásra vonatkozó tőkenyereség-kizárással, így nem valószínű, hogy az elárverezés miatt tőkenyereségadó esedékes. Több százezer dolláros “nyereséget” kellene realizálni, mielőtt a tőkenyereségadó alkalmazásra kerülne.
Ez az adókedvezmény, amelyet “Section 121” kizárásnak is neveznek, lehetővé teszi az egyedülálló magánszemélyek számára, hogy legfeljebb 250 000 dolláros nyereséget realizáljanak személyes lakóhelyükön anélkül, hogy a tőkenyereségadó hatálya alá tartoznának. Házas adófizetők esetében a küszöb 500 000 dollárra emelkedik. A jogosultságra azonban több szabály is vonatkozik; például az előző öt évből legalább két évig a lakásban kell élnie.
A nyereséget úgy számíthatja ki, hogy összehasonlítja az “eladási árat” a vételárral, amely az ingatlan bekerülési értékét jelenti. Ez az információ jellemzően megtalálható az ingatlan megvásárlásakor kapott zárónyilatkozaton.
Az eladási ár és a bekerülési érték közötti különbség az Ön nyeresége. Ezt írja be a D-táblázatba és a 2019. évi 1040-es adóbevallás 6. sorába.
Használja a 4797-es nyomtatványt, ha az elárverezett ingatlan bérbeadás vagy befektetés volt. Ebben az esetben valószínűleg szüksége lesz egy adószakértő segítségére, mert további tényezőket kell figyelembe vennie, például az értékcsökkenési levonások visszaigénylését, a passzív tevékenységből származó veszteségek átvitelét, valamint a végleges bérbeadási bevételek és kiadások bejelentését.
Ezt a 1099-A adatot akkor is be kell jelentenie, ha az elsődleges lakóhelyére vonatkozó tőkenyereség-kizárás hatálya alá tartozik, de csak akkor kell adót fizetnie, ha a nyereség meghaladja a 250 000 vagy az 500 000 USD-t, családi állapottól függően.
1099-A nyomtatvány vs. 1099-C nyomtatvány
A 1099-A nyomtatvány helyett vagy mellett megkaphatja a 1099-C nyomtatványt, ha a hitelezője egyrészt elárverezte az ingatlant, másrészt törölte a fennmaradó jelzáloghitel-egyenleget, amellyel tartozott. A 1099-C nyomtatványon jelentett elengedett adósság sajnos adóköteles jövedelem.
Az adómentességre azonban jogosult lehet, ha a tartozásai összege meghaladta a vagyona teljes értékét közvetlenül az elárverezés előtt. Ez azt jelenti, hogy Ön “fizetésképtelen”, és a törölt adósságot csak annyiban kell jelentenie az adóbevallásában, amennyiben az meghaladja a fizetésképtelenségét – a tartozásai és az eszközei közötti különbséget.
Egy példa: lehet, hogy Önnek összesen 300 000 dollárnyi tartozása van, és az összes fennmaradó eszköze 200 000 dollár értékű. Ez egy 100 000 dolláros különbség. Ha a hitelezője elengedné vagy törölné a jelzáloghitelének 120 000 dolláros egyenlegét, akkor csak 20 000 dollárt kellene jövedelemként jelentenie – a 100 000 dolláros fizetésképtelenséget meghaladó összeget.
If a debt is nonrecourse and if you didn’t retain the collateral, you don’t have cancellation of debt income, according to the IRS.
If you are experiencing financial difficulties, the CARES Act, enacted by Congress may offer you additional protections against foreclosure. Check with your lending institution to see if you qualify.
Key Takeaways
- Form 1099-A reports the “Acquisition or Abandonment of Secured Property” to the IRS when you lose a property to foreclosure.
- The lender must send a copy to both the IRS and to each borrower on the loan.
- Borrowers are potentially liable for capital gains tax as well as income tax on any unpaid portion of a foreclosed mortgage.
- Borrowers must report Form 1099-A information on Schedule D of their tax returns as capital gains.