15 consigli sulla gestione della proprietà per gli imprenditori che cercano un reddito passivo dal settore immobiliare

Se sei un proprietario o semplicemente cerchi di fare soldi con il settore immobiliare, è fondamentale capire come gestire una proprietà nel modo giusto. Non si tratta solo di sapere come aggiustare le cose quando si rompono. Come manager di una proprietà, specialmente se si tratta del primo proprietario, sarete costretti a indossare molti cappelli. Il modo in cui gestisci quella proprietà è destinato a fare o a rompere le tue possibilità di successo.

Gli imprenditori sono diventati ossessionati dalla proprietà in affitto e non solo dagli affitti a lungo termine. L’ascesa di AirBnB e la fretta di convertire condomini e case in affitti a breve termine e transitori ha fatto vacillare il mondo immobiliare. Se stai cercando di buttarti nella mischia, ascolta i consigli dei gestori di proprietà che stanno dominando il gioco degli affitti a breve termine.

Mentre gli affitti a breve termine sono in costante aumento, gli affitti a lungo termine sono stati anche una fonte del Santo Graal di tutti i redditi: il reddito passivo. L’immobiliare è un ottimo esempio di uno dei >modi migliori per creare un reddito passivo da un bene del mondo reale che aumenta di valore nel tempo. La parte migliore? Anche se mettete il 15 o il 20 per cento in meno su una proprietà, riceverete comunque il 100 per cento del reddito da locazione. Musica per le vostre orecchie, giusto?

Beh, quello che non è così ovvio o diretto è in particolare come si va a gestire quella proprietà. Se non avete il tempo, nessun problema. Trovate un buon manager immobiliare locale che possa occuparsi di tutti i dettagli per voi. Se avete il tempo, e siete solo all’inizio, allora è probabile che vogliate risparmiare la tassa pesante che spesso viene con le società di gestione della proprietà che prendono le redini. Ma, è meglio essere preparati a metterci del tempo, perché non sarà facile da fare.

Mentre ci sono probabilmente centinaia di consigli di gestione della proprietà per gestire una nave stretta, per così dire, i seguenti 15 consigli vi aiuteranno ad elevare il vostro set di abilità. L’obiettivo? Gestire con competenza l’intera esperienza. Non stiamo parlando solo di trovare i giusti inquilini e di far pagare il giusto prezzo, ma anche di creare un ambiente sano e vivace in cui non si cerca di spremere fino all’ultimo centesimo dai vostri ospiti o inquilini a lungo termine e in cui tutto nella casa funziona e non è sull’orlo del fallimento o del degrado.

Come si va a fare questo vi distinguerà in modo buono o cattivo. Nella mia conversazione con Michael Joseph e Tom Feldhusen, co-fondatori di InvitedHome, mi è stato dato un accesso acuto nel mondo della gestione della proprietà da una coppia che ha costruito un piccolo impero su veri valori fondamentali, facendo leva sulla moneta della fiducia mentre sistematizza e digitalizza le procedure cruciali nel corso di un decennio di crescita.

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Come gestire la proprietà nel modo giusto.

Gestire la proprietà nel modo giusto significa trasparenza, duro lavoro e comunicazione. Alla fine della giornata, è necessario impostare le giuste aspettative andando il miglio supplementare e assicurandosi di avere chiare linee di comunicazione aperte. Uno dei modi in cui ci si può trovare in acqua calda è se si impostano le aspettative sbagliate e non si riesce a comunicare.

Per esempio, quando si tratta di affitti a breve termine, se si descrive una caratteristica che non è disponibile in una proprietà, non è la fine del mondo. Ma se non riuscite a comunicare questo errore all’ospite e lasciate che il problema si inasprisca, potreste avere un grosso problema tra le mani che probabilmente si tradurrà in un reclamo. La comunicazione qui è la chiave. Ogni controversia può essere risolta con la giusta quantità di comunicazione e determinando solo quale sia il problema che deve essere risolto.

Se stai cercando di fare questo nel modo giusto, puoi andare da solo, o puoi setacciare la zona per un gestore di proprietà esperto che può aiutarti a togliere un po’ di pressione. Joseph e Felduhsen dicono che si tratta di circa il 10 per cento al 30 per cento delle tariffe di gestione della proprietà e fino, dei canoni lordi, a seconda del livello di gestione che si sta cercando. Quando si tratta di affitti per vacanze a breve termine, c’è ancora un vantaggio significativo anche con un team di gestione della proprietà che vi aiuta.

Joseph e Feldhusen mi dicono anche che c’è un modo giusto e un modo sbagliato per gestire effettivamente la proprietà. E anche se ci sono un sacco di consigli per la gestione della proprietà, questi 15 sono cruciali per gestire la vostra casa o condominio o appartamento nel modo giusto. Se gestisci la tua casa più come un’azienda di ospitalità, ne raccoglierai sicuramente i frutti. Su AirBnB, questo equivale a diventare un SuperHost.

Altre piattaforme dove potreste affittare la vostra casa o pubblicizzarla, hanno alcuni indicatori di premio simili come TripAdvisor. Il punto? Gestendo la cosa nel modo giusto, non solo aumenterai costantemente il tuo business con referral e ottime recensioni, ma guadagnerai anche accreditamenti come questo e molti altri da una varietà di piattaforme come VRBO o HomeAway, FlipKey, e TripAdvisor, come alcuni esempi.

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Conosci la tua casa

Quando acquisti una nuova proprietà, il tuo primo passo dovrebbe essere quello di conoscere veramente la casa e tutti i sistemi che la compongono. Ogni sistema della vostra casa ha un intervallo di servizio e una durata di vita specifici. L’ultima cosa che vuoi che succeda quando stai affittando la tua casa è che uno di questi sistemi si guasti e che la causa sia dovuta alla mancanza di manutenzione preventiva o di cura.

Servizi come Home Manager e Breezeway permettono ai proprietari di case e agli amministratori di immobili di seguire meglio i sistemi della casa e di prendersi cura della manutenzione preventiva. Le aziende leader nella gestione della proprietà come Joseph e Feldhusen’s InvitedHome con il suo HomeCraft Software, hanno sviluppato sistemi proprietari nel corso degli anni. Il punto? Se state considerando un gestore di proprietà, cercate di capire che tipo di software usano per gestire la manutenzione della casa.

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Pianifica di reinvestire nella tua casa

Se stai gestendo la tua casa come una casa vacanza, devi pianificare di reinvestire in essa con parte delle entrate che guadagni dalla casa durante l’anno. Questo manterrà la vostra casa in condizioni ideali e in forma smagliante mentre la affittate. Ricorda, più ospiti hai, più “uso” farai della tua casa, del tuo condominio o del tuo appartamento. Questo è particolarmente vero se avete una casa di lusso e la gente paga fior di dollari per affittarla.

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Creare un piano finanziario

Capire quanto la vostra casa genererà probabilmente in entrate, che dipendono da tre fattori chiave.

• La posizione specifica all’interno della destinazione
• Il livello di lusso della casa
• Le sue dimensioni e servizi

Le aziende professionali di gestione delle case vacanza utilizzano dati per prevedere con precisione le entrate di una casa. Senza l’accesso a questi dati, dovrai fare la tua dovuta diligenza e perlustrare i siti là fuori sul web e ricercare le tariffe. Tuttavia, i tassi pubblicizzati non sono sempre una previsione delle entrate che ci si può aspettare di ricevere e sarete lontani dalla conoscenza relativa ai tassi di occupazione.

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Lavora con un agente immobiliare competente

La conoscenza di un agente immobiliare del settore delle case vacanze è spesso varia. Alcuni hanno una grande conoscenza di prima mano dell’industria. Altri ne sanno poco o niente. E, mentre potrebbero essere in grado di offrire consigli sulla gestione della proprietà, qualunque sia la loro competenza, è importante lavorare con agenti che capiscano il business, soprattutto nelle prime fasi di ricerca, acquisto e gestione di case che sono destinate ad essere utilizzate come case vacanza.

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Vet diversi gestori di proprietà

Prima di assumere un gestore di proprietà, specialmente uno che gestisce case vacanza, assicurati di intervistare più società. Hanno una presenza locale? Che tipo di reputazione hanno? Si posizionano in alto nei motori di ricerca come Google per le ricerche pertinenti alla vostra zona? Scopri come la società di gestione della proprietà si approccia a queste tre aree chiave per la gestione della tua casa:

• Massimizzare le entrate generate dalla casa
• Curare la tua casa e assicurare una grande esperienza per quando vieni in città
• Fornire una comunicazione trasparente e onesta

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Fornire istruzioni facili da usare

Quando gli ospiti vanno in vacanza e affittano una casa, non vogliono passare tutto il tempo a capire come usare quella casa. Rendilo semplice per loro. Come si usano i sistemi A/V? E la TV, la TV via cavo o la Apple TV? E i sistemi musicali o la lavanderia? Le grandi società di gestione della proprietà andranno in fondo e dettaglieranno tutto questo per voi in modo che non dobbiate farlo da soli. Ma, se lo fai da solo, sii estremamente accurato e meticoloso.

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Ensure proper levels of inventory

Una delle più grandi ragioni per cui gli ospiti affittano case e viaggiano in gruppo è che possono cucinare e mangiare i loro pasti insieme. Alcuni dei migliori ricordi creati sono intorno all’esperienza di mangiare e pranzare per gli ospiti. Quindi non ostacolatela con la mancanza di elementi essenziali per la cucina. Scorte adeguate della cucina e di altri elementi essenziali per la casa per assicurarsi che non manchi nulla. Se non sei sicuro, trova un’ottima società di gestione immobiliare che ti aiuti a identificare ciò che manca.

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Be strategic about personal use

Peak periods for vacation rentals, which typically revolve around either summer or winter seasons, otherwise known as high season, and fetch anywhere from 2x to 3x revenues, sometimes even more. Se avete intenzione di rimanere a casa vostra, siate strategici nell’andare. Non occupare troppo del calendario nei periodi di punta perché corri il rischio di ridurre le entrate che potrebbero potenzialmente essere generate. Cerca di rimanere fuori stagione il più possibile.

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Pensa alla tua casa come a un’azienda di ospitalità

Se stai gestendo la tua casa come un affitto, trattala come un’azienda di ospitalità. La cura e l’attenzione che la maggior parte dei migliori hotel mettono nelle loro strutture e camere non è seconda a nessuno. Mentre una società di gestione immobiliare può aiutarvi in questo, se lo fate da soli, avete bisogno di un genuino desiderio di compiacere i vostri ospiti. Trattateli come amici o familiari. Se ti sembra più una seccatura, allora non dovresti gestire gli ospiti perché le tue recensioni rifletteranno alla fine l’esperienza negativa ricevuta.

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Be realistic about your pricing

Uno dei più grandi errori che i proprietari di case, e a volte anche gli amministratori di immobili, fanno quando affittano una casa è quello di fissare un prezzo troppo alto. Siate realistici nel vostro approccio. Fate la ricerca. Controllate quello che gli altri stanno facendo pagare e non sopravvalutate la vostra casa. Trovare il punto giusto potrebbe essere difficile, ma questo è il trucco se volete avere alti tassi di occupazione. Questo è uno dei consigli di gestione della proprietà che potrebbe fare o rompere il tuo anno quando si tratta di crescita finanziaria.

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11. Costruisci un buon rapporto con il tuo team di pulizia

Avere un buon team di pulizia è fondamentale. Se stai gestendo la tua proprietà, dovresti mettere un alto livello di cura e attenzione nel trovare e intervistare il team giusto. Se sono negligenti e trascurano i dettagli, questo si rifletterà su di voi. Riceverai lamentele e recensioni negative e il tuo business ne soffrirà. Se trovi una grande squadra, metti le aspettative chiaramente per iscritto all’inizio del rapporto per evitare conflitti in futuro.

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Costruisci la ridondanza nelle tue ispezioni

Anche le persone di talento con alti livelli di attenzione ai dettagli si perdono delle cose. Molti gestori di proprietà e proprietari che gestiscono le loro case vacanza per conto proprio lasciano le ispezioni alle persone che si occupano delle pulizie o della manutenzione. Dal momento che è incredibilmente difficile ispezionare il proprio lavoro, trovate un ispettore secondario che trascuri le cose. Lascia che testino tutti i sistemi e ispezionino tutto prima dell’arrivo dell’ospite per assicurarsi che tutto sia perfetto.

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Avere un solido piano di marketing

Il semplice fatto di elencare la tua casa su AirBnB, o su qualsiasi altro sito web di case vacanze, non è un piano di marketing. È un inizio. Ma non è un piano. Oggi, ci sono così tanti altri canali dove è possibile commercializzare la vostra casa come casa vacanza, ma l’inondazione di inventario su questi canali ha reso la concorrenza così feroce. Se il tuo obiettivo è quello di massimizzare le tue entrate, fai ricerche su come ottimizzare il tuo annuncio e considera l’utilizzo di software come myvr.com per tenere tutto aggiornato su tutti i siti di annunci.

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Prendi sul serio la manutenzione preventiva

Crea un piano di manutenzione preventiva per la tua casa ed eseguilo diligentemente. Questa è una pietra miliare per la gestione della vostra proprietà. Non vuoi che una caldaia si rompa durante un picco di affitti con temperature sotto lo zero, con il risultato di ospiti irritati. Il 95% di questi problemi sono prevenibili con la corretta manutenzione e cura della vostra casa. Non solo eviterete di dover pagare il doppio degli straordinari per le riparazioni in una situazione come questa, ma eviterete anche di dover rimborsare tutto o parte del canone di affitto di un ospite. Prendetelo sul serio.

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Dynamic pricing and revenue management

Le compagnie aeree e gli hotel hanno usato un modello di gestione dinamica dei prezzi e delle entrate per anni. Il concetto di base? Assicurarsi che i prezzi si adattino alla domanda e all’offerta. Se stai gestendo la tua casa, impara tutto quello che c’è da sapere sul revenue management con strumenti come Market Maker di HomeAway o Beyond Pricing per aiutarti a prezzare la tua casa in modo appropriato, e a variare quel prezzo in base al mercato.