Ci sono molte buone ragioni per utilizzare un broker immobiliare commerciale, sia che siate un proprietario che cerca di trovare inquilini adatti per il vostro spazio, un inquilino che cerca uno spazio che abbia senso per la vostra azienda, o un investitore interessato a comprare o vendere immobili commerciali. Usare un broker vi farà risparmiare un sacco di tempo, dato che sarà lui a fare il lavoro al posto vostro, e significa anche che avrete un’altra persona che vi guarderà le spalle per aiutarvi a prendere decisioni sane e ponderate basate sulle vostre esigenze individuali. Non è difficile vedere il valore, ma potreste chiedervi come i vostri migliori interessi vengano considerati se il vostro broker sta facendo soldi su di voi. Per alleviare un po’ di confusione, aiuta a capire come il vostro broker viene pagato.
Il vostro broker fa Commissione
Simile agli agenti residenziali, i broker commerciali fanno il loro profitto prendendo una commissione su ogni transazione che facilitano. L’ammontare della commissione pagata dipende dall’accordo fatto da entrambe le parti coinvolte nella transazione (acquirente e venditore nel caso di una vendita o proprietario e inquilino nel caso di un contratto di locazione). Anche se le leggi antitrust rendono illegale stabilire uno standard industriale su quali siano queste percentuali, di solito cadono tra il 4-8% dell’importo totale della transazione (prezzo di vendita o valore di locazione).
Vendite commerciali
Un broker commerciale riceverà una commissione dalla vendita di una proprietà commerciale attraverso la rappresentanza di una o entrambe le parti coinvolte nella transazione. La commissione esatta che riceveranno non può essere accuratamente determinata fino a quando le trattative sul prezzo di vendita sono completate e tutte le parti coinvolte hanno concordato un particolare importo di vendita. La percentuale di commissione è tipicamente più alta sulle proprietà in vendita a basso prezzo e più bassa sulle proprietà a prezzo più alto. Se due broker sono coinvolti nella transazione, la percentuale di commissione sarà divisa equamente tra loro. La commissione è tradizionalmente pagata dal venditore, anche se anche questo può essere negoziato.
Per fare un esempio, una proprietà commerciale che si vende per 1 milione di dollari con una percentuale di commissione negoziata del 6% significherà che 60.000 dollari di quel prezzo di vendita saranno passati al broker. Se due broker lavorassero alla transazione (uno rappresenta il venditore e l’altro l’acquirente), ognuno otterrebbe $30,000.
Locazioni commerciali
Un broker commerciale può ricevere una commissione su un contratto di locazione commerciale rappresentando il proprietario o l’inquilino (o entrambi). La commissione è analogamente calcolata in questo tipo di transazione considerando il valore complessivo del contratto di locazione per tutta la sua durata e prendendo una percentuale di questo. Se il proprietario e l’affittuario hanno diversi broker che li rappresentano, molto probabilmente sarà una divisione equa tra i due (a meno che non sia specificato diversamente nelle trattative). La commissione su un contratto di locazione commerciale è tradizionalmente pagata dal venditore e divisa in due pagamenti. La prima metà della commissione è dovuta alla firma del contratto e la seconda metà è pagata una volta che l’inquilino occupa lo spazio.
Per mettere questo in prospettiva, guardiamo un altro esempio. Supponiamo che un proprietario e un inquilino si accordino su un contratto di locazione per un periodo di 5 anni su una proprietà di 3.000 piedi quadrati a un tasso di $10/piede quadrato.
5 anni x (3.000 SF x $10) = $150.000 valore totale della locazione
Se i broker hanno negoziato una commissione del 5% su questa locazione, $7.500 ($150.000 x .05) sono assegnati al broker. Nel caso in cui due broker stessero facilitando l’affare insieme, ognuno si troverebbe a fare $3.750.
Altre considerazioni
Il denaro acquisito da ogni broker sulla transazione torna tipicamente alla società di brokeraggio. Da qui, l’intermediazione manterrà una parte della commissione e l’agente riceverà una percentuale di questo. Quanto un agente riceve è in gran parte dipende dalla loro anzianità e la posizione all’interno della mediazione. Per i broker junior, questo numero può cadere in circa cinquanta o sessanta per cento, mentre i broker senior stagionato può tirare in quanto settanta o ottanta per cento.
Inoltre, molti broker richiederà loro agenti pagare una tassa scrivania, che può essere alto come $ 50.000 all’anno a seconda della produzione e la produzione del broker individuale. Questa cifra viene utilizzata in molti modi diversi. Può essere utilizzato dal brokeraggio come leva per impostare i requisiti sul livello di produzione se i broker vorrebbero rimanere associati con l’azienda. Può anche essere usato come un mezzo per negoziare una maggiore divisione delle commissioni o come un mezzo per limitare le commissioni che il broker può prendere dal broker.
Hopefully you now have a better understanding of the value of working with a broker and where your money is going after your transaction is complete.
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