- È un buon momento per tirare fuori i soldi dal vostro investimento immobiliare
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Tassi di rifinanziamento per immobili da investimento
- Quando usare un rifinanziamento in contanti sul tuo investimento immobiliare
- LTV massimo per rifinanziare una proprietà in affitto
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Punteggio minimo di credito e riserve di cassa per qualificarsi
- Periodi di attesa per il rifinanziamento
- Rifinanziare una proprietà in affitto acquistata in contanti
- Prestiti personali: Un’alternativa al rifinanziamento cash-out
- Cash out refinance on investment property FAQ
- Quali sono i tassi ipotecari odierni di rifinanziamento cash-out della proprietà in affitto?
È un buon momento per tirare fuori i soldi dal vostro investimento immobiliare
I prezzi delle case sono in crescita – molto in crescita.
Secondo la Federal Housing Finance Agency, il valore delle case è aumentato di circa 100.000 dollari dal 2012.
Questo rende il momento ideale per gli investitori immobiliari per “incassare” il patrimonio netto nelle loro proprietà in affitto. Il denaro può essere usato per:
- Acquistare un’altra proprietà in affitto
- Fare miglioramenti alla casa
- Pagare altri prestiti immobiliari
- Ridurre il debito personale
- Mettere da parte i soldi per le emergenze
Con i tassi dei mutui vicini ai minimi storici, potrebbe essere il momento per i proprietari di immobili in affitto di mettere il loro capitale al lavoro.
Verificate la vostra idoneità al rifinanziamento in contanti (24 marzo 2021)
In questo articolo (Vai a…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are “non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Questo significa che non sarete in grado di rifinanziare usando nessun prestito supportato dal governo come FHA, VA, o USDA.
Invece, avrete bisogno di un prestito sostenuto da Fannie Mae o Freddie Mac – le due principali agenzie che stabiliscono le regole per la maggior parte dei mutui statunitensi.
Fortunatamente, le regole di rifinanziamento convenzionali sono abbastanza indulgenti, rendendo possibile a molti proprietari con capitale proprio di investimento di incassare le loro proprietà in affitto.
Verificate la vostra idoneità al rifinanziamento in contanti (24 marzo 2021)
Tassi di rifinanziamento per immobili da investimento
I tassi per un prestito per immobili da investimento in contanti tendono ad essere nella fascia alta dei tassi ipotecari.
Perché? Perché i tassi di investimento immobiliare sono più alti per cominciare – circa 0,5% a 0,75% sopra i tassi di residenza primaria in media.
E se si prende il contante quando si rifinanzia, i tassi sono di solito ancora un po’ più alti. Questo perché i prestatori si assumono più rischi quando un proprietario di casa tira fuori l’equità dalla sua proprietà.
Trova un basso tasso di rifinanziamento in contanti (24 marzo 2021)
Quando usare un rifinanziamento in contanti sul tuo investimento immobiliare
Il prelievo di capitale è uno dei modi migliori per trarre profitto dal tuo investimento immobiliare.
Il patrimonio netto inutilizzato nella casa può sembrare buono sulla carta, e per molti investitori, questo va bene. Hanno un flusso di cassa, e non vogliono aumentare il saldo e il pagamento del loro prestito.
Ma un prestito di proprietà in affitto con rifinanziamento in contanti può mettere al lavoro una buona parte del valore della casa.
Per esempio, si potrebbe usare il patrimonio netto incassato per fare miglioramenti su una proprietà in affitto.
I miglioramenti della casa possono dare un doppio ritorno. Aumentano il valore della casa e giustificano un affitto più alto. E gli inquilini si sentono bene a rimanere nella proprietà a lungo termine.
Forse il miglior uso – e il più alto ritorno – per i fondi cash-out è quello di espandere un portafoglio immobiliare.
Ma forse l’uso migliore – e il ritorno più alto – per i fondi cash-out è quello di espandere un portafoglio immobiliare.
Per esempio, diciamo che avete una proprietà che vale 250.000 dollari con un prestito di 150.000 dollari.
È possibile ottenere un prestito cash-out fino al 75% del valore attuale, ottenendo circa 37.000 dollari. Questo denaro potrebbe essere usato per mettere il 20% in meno su un’altra casa in affitto del valore di circa 200.000 dollari.
In questo modo, un prestito per investimenti immobiliari in contanti può aiutare a costruire il vostro portafoglio immobiliare e il vostro potere di guadagno attraverso nuove opportunità di affitto.
LTV massimo per rifinanziare una proprietà in affitto
Il tuo LTV – o “loan to value ratio” – determina la tua ammissibilità per un rifinanziamento in contanti su una proprietà in affitto. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are “on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Guardati intorno finché non trovi il prestatore giusto per la tua situazione.
Tieni presente, inoltre, che molti prestatori offrono prestiti al di fuori delle regole Fannie/Freddie. Creano i loro programmi che sono più indulgenti su LTV, cash-out, credito e altro.
Se il vostro scenario non rientra nella “scatola” Fannie/Freddie, uno di questi prestatori potrebbe aiutarvi.
Punteggio minimo di credito e riserve di cassa per qualificarsi
L’underwriting è più rigoroso per un rifinanziamento cash-out di un investimento immobiliare. In altre parole, è più difficile qualificarsi per questo tipo di prestito.
Per prima cosa, Fannie Mae dice che il punteggio FICO minimo consentito è 620. Ma molti istituti di credito fissano il proprio minimo a 680 o 700.
Se avete un punteggio di credito basso, fate un po’ di shopping. Alcuni istituti di credito avranno minimi più bassi di altri.
I richiedenti di un prestito di cash-out per proprietà d’investimento devono anche avere adeguate riserve di liquidità, non includendo i contanti ricevuti dalla transazione.
Le riserve minime sono determinate in base al pagamento proposto per la proprietà, e se sono possedute altre proprietà. Aspettatevi di avere ovunque da zero a 12 mesi del pagamento futuro della proprietà in un conto patrimoniale verificabile.
Vi può anche essere richiesto di tenere in riserva tra il 2-6% di qualsiasi saldo di prestito non pagato su qualsiasi proprietà oltre alla proprietà soggetta e la vostra residenza primaria.
Periodi di attesa per il rifinanziamento
Molti investitori domestici acquistano una proprietà fatiscente con piani per sistemarla. Si può pianificare di sistemare e ribaltare usando un rifinanziamento cash-out per finanziare i miglioramenti della casa.
Mentre questo è permesso, si applicano dei periodi di attesa.
È necessario aspettare almeno sei mesi tra la chiusura della vendita della casa e la data in cui si può chiudere un rifinanziamento cash-out.
Le eccezioni a questa regola sono le seguenti.
- La proprietà è stata ereditata
- La casa è stata legalmente assegnata tramite divorzio o altro ordine di separazione
- Il rifinanziamento cash-out si qualifica per l’eccezione di finanziamento ritardato
Inoltre, le case che sono state sul mercato negli ultimi sei mesi hanno un LTV inferiore consentito per il rifinanziamento cash-out, che non può superare il 70%.
Rifinanziare una proprietà in affitto acquistata in contanti
Il “finanziamento ritardato” si riferisce alla pratica di acquistare una casa in contanti, per poi rimborsare l’acquisto con un rifinanziamento.
Perché non ci sono prestiti su un acquisto di casa interamente in contanti, qualsiasi rifinanziamento successivo è tecnicamente un rifinanziamento cash-out.
Normalmente, l’acquirente della casa in affitto dovrebbe aspettare 6 mesi per essere rimborsato secondo le regole standard del cash-out. Questo vincola un sacco di denaro per molto tempo – non la situazione ideale per un investitore esperto che vuole mettere i suoi soldi a lavorare altrove.
Così, a metà del 2011, Fannie Mae ha lanciato l'”eccezione di finanziamento ritardato”. Gli investitori domestici possono ora ricevere un rifinanziamento cash-out giorni – non mesi – dopo la chiusura.
Le linee guida per il finanziamento ritardato sono le seguenti.
- L’acquirente ha pagato tutto in contanti per la casa
- L’acquirente deve documentare la fonte di fondi per l’acquisto
- Prestiti o pegni aperti per comprare la casa devono essere pagati con il nuovo prestito
- Una ricerca sul titolo deve confermare l’assenza di finanziamenti sulla casa acquistata
Conserva tutta la documentazione per l’acquisto della casa se hai intenzione di utilizzare l’eccezione di finanziamento ritardato. La cosa più importante è conservare la Closing Disclosure finale.
Questo è il documento uniforme usato dal 2015 che ha sostituito l’HUD-1. Dettaglia le spese di chiusura, più qualsiasi prestito contratto sulla proprietà.
Verificate la vostra idoneità al rifinanziamento in contanti (24 marzo 2021)
Prestiti personali: Un’alternativa al rifinanziamento cash-out
Quando iniziate a cercare rifinanziamenti cash-out, probabilmente scoprirete che ci sono costi di chiusura coinvolti, e che ci vogliono 30-45 giorni per completarli.
Un’alternativa è un prestito personale. Questi presentano alcuni vantaggi:
- Ricevere i fondi in meno di una settimana in alcuni casi
- Salvare i costi di chiusura come il titolo, il deposito cauzionale, la perizia, e molte commissioni del prestatore
- Non dovete toccare il prestito esistente sulla proprietà
Se state cercando contanti meno di $ 50.000, guardate in un prestito personale. Per esempio, se state pagando $5.000 in costi di chiusura con un rifinanziamento cash-out, e ottenete solo $25.000, questo è un supplemento del 20% per ricevere quei fondi.
Inoltre, resettate il vostro mutuo esistente, potenzialmente pagando più interessi per la durata del prestito.
I prestiti personali possono essere più economici nel lungo periodo, nonostante i tassi più alti.
Cash out refinance on investment property FAQ
Potresti essere in grado di estrarre il capitale dal tuo investimento immobiliare usando un rifinanziamento in contanti. Per molti proprietari, questa è una buona strategia ora che i tassi di rifinanziamento sono vicini ai minimi storici. Si può anche essere in grado di tirare fuori il capitale da un investimento immobiliare usando una linea di credito di equità domestica. Ma questo è più difficile da fare che ottenere un HELOC sulla vostra residenza primaria.
La quantità di capitale che puoi estrarre dipende da quanto capitale hai attualmente. I rifinanziamenti in contanti per le proprietà in affitto hanno un rapporto prestito-valore massimo del 75% – il che significa che si può tirare fuori solo abbastanza capitale in modo che il 25% rimanga nella casa.
Per esempio, immaginate di possedere una proprietà d’investimento del valore di $300.000 e di dovere attualmente $200.000 sul mutuo. Avete 100.000 dollari di equità utilizzabile? Non proprio.
Il vostro nuovo prestito di rifinanziamento in contanti ha un LTV massimo del 75% – o 225.000 dollari su una casa di 300.000 dollari. 200.000 dollari di quel prestito sono usati per pagare il saldo del prestito esistente. E il resto – 25.000 dollari – è il vostro effettivo capitale netto utilizzabile.
Sì, i tassi sono generalmente un po’ più alti per un rifinanziamento in contanti rispetto ad un rifinanziamento senza contanti. Questo perché il proprietario della casa sta prendendo un prestito più grande, e quindi crea più rischio per il prestatore. Non c’è una formula per dirvi quanto saranno più alti i tassi per un rifinanziamento in contanti – per scoprirlo, dovrete controllare i tassi di alcuni istituti di credito e vedere per cosa vi qualificate.
Generalmente, hai bisogno di almeno il 15-20% in meno per comprare un investimento immobiliare. Questo significa che il massimo LTV è 80-85%. Per un investimento immobiliare in contanti, il LTV massimo è del 70-75% a seconda del prestatore e se il prestito è a tasso fisso o variabile.
Un rifinanziamento in contanti è un modo valido per pagare il debito, specialmente se hai un sacco di debiti ad alto interesse che ti stanno prosciugando il reddito. I tassi ipotecari sono attualmente vicini ai minimi storici, quindi incassando il capitale per pagare i prestiti ad alto interesse, si può essenzialmente consolidare tutto quel debito sotto un tasso di interesse più basso.
Tuttavia, il metodo ‘rifinanziare per pagare il debito’ non è per tutti. I rifinanziamenti in contanti hanno requisiti più rigorosi dei tipici rifinanziamenti – specialmente se state incassando il capitale di un investimento immobiliare. Se questa strategia funzionerà o meno per voi dipende da quanto capitale netto avete, dal vostro credito, dai vostri debiti attuali e da altri fattori.
È un po’ più difficile rifinanziare una proprietà in affitto che una proprietà in cui si vive. Per esempio, i requisiti di credito e i rapporti LTV sono di solito più severi. E la vostra scelta di prestiti e/o prestatori può essere limitata – specialmente se volete un rifinanziamento in contanti sulla vostra proprietà in affitto. Tuttavia, è ancora fattibile per molti. Guardatevi intorno ed esplorate le vostre opzioni per trovare un prestatore disposto a lavorare con voi.
Quali sono i tassi ipotecari odierni di rifinanziamento cash-out della proprietà in affitto?
I tassi ipotecari attuali sono bassi – ancora la metà della loro norma storica di oltre l’8%. È un’opportunità limitata per incassare un affitto e forse trovare anche un tasso d’interesse più basso.
Controlla i tassi di rifinanziamento delle proprietà in affitto di oggi per vedere per cosa ti qualifichi.
Verifica il tuo nuovo tasso (24 marzo 2021)