Domanda
Ho comprato il mio primo investimento immobiliare l’anno scorso e ora sto preparando le mie tasse. Posso ammortizzare la proprietà per ridurre il mio reddito imponibile?
Risposta
Sì, assolutamente. In realtà, il fisco si aspetta che l’ammortamento sia calcolato a partire dalla vendita di un investimento immobiliare per aumentare la quantità di guadagni tassabili che avete avuto sulla proprietà, quindi è nel vostro interesse assicurarvi di approfittare dell’ammortamento durante la proprietà.
Quindi cosa si può ammortizzare? Non solo si può ammortizzare l’edificio, ma si può ammortizzare anche qualsiasi investimento di capitale aggiuntivo fatto, che ha un piano di ammortamento minimo di tre anni. Questi sono comunemente indicati come spese di capitale o miglioramenti CAPEX. Ecco alcuni esempi di ciò che può essere ammortizzato oltre all’edificio stesso:
- apparecchiature come frigoriferi, lavatrici, lavastoviglie, e stufe
- forni
- miglioramenti capitali come una cucina o un bagno ristrutturato
- nuove finestre
- sostituzione completa del tetto
- miglioramenti della proprietà come la revisione dell’impianto elettrico o nuovi sistemi settici
- miglioramenti paesaggistici
- tasse legali, se sono state detratte separatamente dall’importo originale dell’acquisto, e
- attrezzature utilizzate per mantenere la proprietà, come l’attrezzatura per il giardinaggio o gli apparecchi per la pulizia.
(Per saperne di più su come il vostro investimento immobiliare può essere ammortizzato, vedere l’articolo di Nolo How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Si noti che il terreno non è incluso nella lista. Il terreno non è un bene ammortizzabile e non si possono fare deduzioni su di esso, dato che il terreno c’era prima che gli edifici e i miglioramenti fossero messi su di esso, e rimarrà anche quando questi non ci saranno più. Non si possono nemmeno ammortizzare i costi di riparazione o i contratti di servizio. Questi possono essere dedotti dal vostro reddito netto come spese, ma non sono voci ammortizzabili.
Il periodo di tempo per dedurre il deprezzamento dipende dal tipo di investimento. Se la proprietà è una proprietà commerciale, allora il periodo di ammortamento è di 39 anni (al contrario di 27,5 anni per la proprietà residenziale). Usando un metodo di ammortamento a linea retta per una proprietà commerciale che costa $2 milioni di dollari, per esempio, riceverete una deduzione annuale di $51.282 ($2M / 39 = $51.282). Il vostro reddito netto annuale è quindi ridotto di quell’importo, ai fini fiscali, riducendo la quantità di tasse che dovete al fisco.
A differenza dell’edificio stesso, elementi come elettrodomestici o attrezzature rientrano tipicamente in un piano di ammortamento più breve di cinque o sette anni, a causa della loro vita prevista. Le caldaie, d’altra parte, hanno in genere un piano di ammortamento in linea con l’edificio stesso, sia che si tratti di una proprietà residenziale o commerciale. Per una ripartizione degli elementi ammortizzabili e i loro piani corrispondenti, vedere il Capitolo 2, Deprezzamento della proprietà in affitto, nella Pubblicazione 527 dell’IRS, Proprietà in affitto residenziale. Il Capitolo 2 è rilevante per le proprietà commerciali, tuttavia, ulteriori dettagli possono essere ottenuti sugli investimenti commerciali dal Capitolo 4 in IRS Publication 946, How to Depreciate Property.