Hai beneficiato una volta di un mutuo VA. Ma puoi approfittare di nuovo di questo programma di prestiti del Dipartimento degli Affari dei Veterani?
La buona notizia è che sì, puoi ottenere un altro prestito per la casa VA se sei un membro di servizio idoneo, un veterano o un altro mutuatario qualificato. Ecco tre modi in cui questo è possibile:
- Acquistare una casa con un prestito VA, venderla e poi comprare un’altra casa con un nuovo prestito VA.
- Rifinanziare da un prestito VA in un altro.
- Avere due o più prestiti VA per case diverse allo stesso tempo.
Quindi, sei ansioso di guardarti intorno per un altro prestito VA? Prima di iniziare il processo, è intelligente capire cosa è coinvolto e come funziona il diritto.
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Il diritto al mutuo VA spiegato
Il diritto al mutuo VA è la quantità di denaro che il VA garantirà su un prestito per la casa. Questo aiuta a determinare quanto ti è permesso di prendere in prestito prima di aver bisogno di un acconto. La protezione del diritto incoraggia i prestatori ad offrire prestiti VA con tassi più bassi, nessun acconto e linee guida più facili da qualificare.
L’importo del diritto è di solito o $36.000 o il 25 per cento dell’importo del prestito fino al limite del prestito conforme; attualmente, $510.400 è il limite nella maggior parte delle aree del paese, ma è più alto in alcuni mercati.
“I mutuatari idonei nella maggior parte del paese hanno un diritto primario di $36.000 e diritto secondario aggiuntivo di $91.600. Questo aggiunge fino a 127.600 dollari”, dice Sam Atapour, direttore di filiale presso Embrace Home Loans a Ashburn, Virginia.
Quando si acquista una casa con un prestito VA, alcuni o tutti questi diritti vengono utilizzati nel mutuo. Per esempio, con un prestito di 200.000 dollari, vengono usati 50.000 dollari (25 per cento) del diritto. Diciamo che vuoi portare due prestiti VA. La matematica è semplice: $127.600 meno $50.000 di diritto usato sul prestito VA #1 è uguale a $77.600 in diritto che può essere usato per il prestito VA #2.
Se attualmente avete un prestito VA, potete richiedere un certificato di idoneità COE per sapere se siete idonei a comprare la vostra prossima casa con un prestito VA.
Secondi scenari VA home loan
Ci sono diversi modi per capitalizzare un prestito VA più di una volta.
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“Per prima cosa, potresti vendere la tua attuale casa che ha un mutuo VA e acquistare un’altra casa con un mutuo VA”, dice Atapour. “Poiché la tua prima casa è stata venduta o sta vendendo nello stesso momento in cui acquisti una nuova casa, il tuo diritto VA può essere ripristinato per l’acquisto della casa numero due.”
Il secondo modo è quello di rifinanziare il tuo prestito VA esistente in un nuovo prestito VA. Questa può essere una buona opzione se volete abbassare il vostro tasso di interesse e il pagamento mensile e/o attingere alla vostra equità domestica. Puoi scegliere un rifinanziamento VA streamline (conosciuto anche come Interest Rate Reduction Refinance Loan, o IRRRL) o un VA cash-out refinance loan.
Il terzo modo è quello di portare due prestiti VA per due case diverse allo stesso tempo.
Comprare contro affittare usando il diritto
“Questo potrebbe accadere se, per esempio, sei di stanza in un luogo diverso ma non vuoi vendere la tua casa esistente. In questo caso, si decide di affittare la proprietà esistente e comprarne un’altra”, spiega David Reischer, avvocato immobiliare e CEO di LegalAdvice.com a New York City.
Ma c’è un problema: Non potete convertire la vostra residenza primaria in un affitto e comprare una casa di dimensioni simili nella stessa posizione. La seconda casa dovrebbe essere una residenza più grande per una famiglia in crescita o dovrebbe essere in una zona diversa.
“Non sareste in grado di usare nessuno di quei redditi da locazione per ridurre il vostro rapporto debito-reddito quando fate domanda per il secondo prestito VA”, dice Yvette Clermont, direttore di filiale e consulente ipotecario con Pewaukee, Wisconsin-based Inlanta Mortgage. “Ma quel reddito da locazione può aiutare a compensare la tua rata del mutuo, aiutandoti a qualificarti per il secondo prestito VA.”
Impatto del secondo prestito sulle tasse di finanziamento
Non dimenticare che la VA addebita una tassa di finanziamento quando si prende un prestito VA. Questo deve essere pagato alla chiusura o inserito nel saldo del prestito.
“Normalmente, la tassa di finanziamento è il 2,3% dell’importo del prestito. Ma aumenta al 3,6 per cento se hai già usato il programma di prestiti VA”, dice Reischer.
Ripristinare il tuo diritto al mutuo VA
Ricorda: hai un limite di diritto. Ma potete ottenere il vostro diritto restaurato vendendo la vostra casa e pagando il prestito VA per intero, nota Reischer.
Tuttavia, se il vostro prestito è semplicemente pagato o rifinanziato e siete ancora proprietari della casa, l’importo del diritto rimane legato alla casa.
Fortunatamente, c’è un’eccezione. Potete richiedere un ripristino una tantum del beneficio del diritto, anche se non avete soddisfatto la regola del “must-sell” del VA.
Ma diciamo che l’acquirente della vostra casa in vendita è un veterano che prende in consegna il vostro mutuo VA esistente (chiamato “assunzione”).
“Potete chiedere a questa persona di sostituire il suo diritto con la stessa quantità di diritto che avete usato originariamente. Se sono d’accordo, il vostro diritto originale sarà ripristinato”, dice Clermont.
Se non sono d’accordo, il diritto che avete usato per comprare la casa rimarrà legato alla proprietà fino a quando il nuovo proprietario ripagherà completamente il prestito.
Perdere il vostro diritto al prestito VA per sempre
È possibile che perdiate il vostro diritto al prestito VA permanentemente. Questo può accadere se sei inadempiente sul tuo prestito VA, il creditore pignora e vende la tua casa per meno di quanto devi, e la VA deve rimborsare il creditore.
In questo scenario, il pagamento della VA al creditore viene dedotto dal tuo diritto, e non puoi riaverlo indietro. Questo vale anche per una vendita allo scoperto, in cui la vostra casa viene venduta in perdita.
Purtroppo, non potete usare il vostro ripristino una tantum del diritto al beneficio nel caso di una vendita allo scoperto o di un pignoramento.
“Tuttavia, potete riguadagnare il vostro diritto se pagate alla VA le perdite del pignoramento o della vendita allo scoperto”, aggiunge Atapour.
Con ulteriori segnalazioni di Erik Martin.
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