Confronto tra ARM e Mutui a Tasso Fisso | NextAdvisor con TIME

Scegliere un mutuo è complicato. Una delle prime scelte che farete è anche una delle più importanti: tasso fisso o variabile?

La vostra decisione avrà un impatto non solo sulla vostra rata mensile, ma anche su quanto tempo impiegherete per pagare il vostro mutuo e quanti interessi pagherete lungo il percorso.

Un mutuo a tasso variabile, o ARM, può essere una scelta migliore in circostanze molto specifiche, ma con i tassi di interesse a livelli record bassi quest’anno, un mutuo a tasso fisso è il chiaro vincitore per la maggior parte dei mutuatari in questo momento.

La percentuale di richieste ARM è scesa del 50% dalla fine di marzo 2020, e ha rappresentato il 3% di tutte le richieste di mutuo residenziale, secondo i dati della Mortgage Bankers Association.

Differenze tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile

La differenza più importante tra i mutui a tasso fisso e quelli ARM è semplice. Un mutuo a tasso fisso ha un tasso di interesse che non cambia. Il tasso di interesse di un mutuo a tasso variabile cambia in momenti predeterminati, fino a limiti delineati nella stampa fine del prestito.

Il tasso di un ARM si resetta in tempi diversi a seconda del prestito. Il programma di aggiustamento del tasso di interesse è mostrato come una frazione. Il primo numero nella frazione è quando il tasso si azzera inizialmente, e il secondo numero è la frequenza con cui cambia dopo il primo adeguamento. Così un ARM 5/1 ha un tasso fisso per cinque anni e poi il tasso si regola annualmente in seguito. Tipicamente, un ARM è un mutuo di 30 anni.

Un mutuo a tasso fisso è più semplice della sua controparte a tasso variabile. La principale differenza che troverete con i mutui a tasso fisso è nel piano di ammortamento, o termini del prestito. Proprio come con gli ARM, ci sono mutui a tasso fisso di 30 anni. Ma si possono anche scegliere termini più brevi, come 10 anni o 15 anni.

Perché i BRACC non hanno senso in questo momento

Scegliere tra un BRACC e un mutuo a tasso fisso è tutta una questione di rischio contro ricompensa. Con un mutuo a tasso fisso, il mutuatario blocca un tasso per tutta la vita del mutuo. Con un tasso regolabile, il mutuatario si assume il rischio che il suo tasso aumenti in futuro. In cambio dell’aumento del rischio, il mutuatario di solito ottiene un tasso di interesse iniziale più basso.

In questo momento, la differenza nei tassi di partenza per i mutui regolabili è minima o inesistente rispetto ad un prestito a tasso fisso, spiega Greg McBride, capo analista finanziario di Bankrate.com. “Se non si ottiene alcun beneficio, ma si continua a sopportare la stessa quantità di rischio, perché preoccuparsi?

L’attuale prospettiva economica non fa che accrescere il fascino dell’ARM. Una situazione in cui i ARM hanno tradizionalmente un senso è quando si prevede di vendere la proprietà prima che il tasso si azzeri. Questa strategia si basa sul fatto che i prezzi delle case aumentino o almeno rimangano stabili.

Mentre i prezzi delle case sono aumentati in molte aree, spinti da tassi ipotecari bassi da record e da un basso inventario di case, nessuno può garantire che questo continuerà nel lungo termine. Dopo tutto, nel gennaio 2020, quanti esperti prevedevano un declino multimiliardario dell’economia globale? E con la disoccupazione ancora a due cifre e il COVID-19 ancora in aumento fino a tarda estate in molte parti d’America, è importante pianificare per l’incertezza futura.

Dopo essere diminuiti costantemente dagli anni ’80, i tassi dei mutui non hanno molto più spazio per scendere. Quindi, se siete nella posizione di permettervi una casa o di rifinanziare, bloccare un tasso fisso è la strada da seguire.

Inoltre, con un mutuo a tasso fisso si ha la flessibilità di scegliere un termine di rimborso più breve, come un mutuo di 15 anni. Rispetto a un mutuo di 30 anni, un mutuo di 15 anni avrà un tasso di interesse più basso, ma pagamenti mensili più alti. Si può potenzialmente pagare di più al mese, ma i mutuatari sono disposti a fare questo al fine di pagare il debito più velocemente e salvare migliaia di dollari in pagamenti di interessi per tutta la vita del prestito, dice Nadia Alcide, un professionista dei mutui con Mortgage Biz of Florida. E l’opzione di prendere un mutuo a più breve termine non è tipicamente disponibile con un ARM.

Cosa deve cambiare perché un ARM abbia senso?

Perché gli ARM abbiano più senso per le persone, lo spread tra i mutui a tasso fisso e quelli a tasso variabile dovrebbe aumentare, il che è più probabile che accada quando i tassi di interesse aumentano complessivamente.

In ogni caso, gli ARM avranno ancora senso solo per un piccolo sottoinsieme di acquirenti di case e per coloro che stanno cercando di rifinanziare. Ecco alcune situazioni in cui un ARM può avere senso, se rappresenta un risparmio significativo rispetto a un prestito a tasso fisso.

Sicuramente non manterrai il prestito a lungo termine

Le carriere di molte persone permettono loro di aspettarsi e pianificare di trasferirsi ogni tanto. Per le persone in questa posizione, un ARM potrebbe essere un’opzione più economica di un mutuo a tasso fisso. Soprattutto se sai che dovrai trasferirti nei prossimi 5-10 anni.

Ma anche in questa circostanza, dovrai fare i conti. Con un ARM sei ancora responsabile dei costi di chiusura. I costi di chiusura possono essere il 2%-6% dell’importo del prestito, e per una casa media sono migliaia di dollari da pagare in anticipo. Se si ha intenzione di stare in casa solo per un anno o due, allora potrebbe essere più conveniente affittare che comprare con qualsiasi tipo di mutuo.

Puoi far lavorare i risparmi extra per te

Quando i risparmi mensili di un ARM sono significativi, potresti essere in grado di mettere i risparmi extra al lavoro.

Il periodo introduttivo di un mutuo a tasso variabile – quando il tasso è al minimo – può essere un’opportunità per aumentare i tuoi risparmi per la pensione, o per costruire il tuo fondo di emergenza. Potreste anche prendere i soldi che state risparmiando e pagare il vostro capitale.

Se avete intenzione di pagare il vostro mutuo in 10 anni, un ARM con un tasso introduttivo di 10 anni potrebbe aiutarvi a farlo più facilmente. L’equità extra che si costruisce può rendere più facile per voi rifinanziare o risparmiare rinunciando al requisito dell’assicurazione ipotecaria privata prima.

C’è un avvertimento per questo approccio: dovete essere in una situazione in cui se il vostro tasso aumenta, potete permettervelo. È possibile pianificare questo in anticipo perché un ARM ha dei limiti su quanto il tasso può aumentare, in una sola volta o nel corso della vita del prestito. Se in qualsiasi momento consideri un ARM, assicurati di chiedere al tuo prestatore di questi limiti.

Stai prendendo un prestito Jumbo

I prestiti Jumbo sono prestiti non conformi perché superano l’importo in dollari stabilito da Fannie Mae e Freddie Mac. Per il 2020, il limite è di 510.400 dollari per la maggior parte del paese, ma può essere fino al 150% più alto nelle aree dove le case sono più costose.

Perché i prestiti jumbo non sono garantiti dal governo, sono più rischiosi per i prestatori e hanno linee guida di sottoscrizione più severe. Questo è il motivo per cui i prestiti jumbo hanno anche tassi di interesse più alti, rispetto ai prestiti conformi.

A causa di questi tassi più alti, lo spread tra i jumbo ARM e i prestiti a tasso fisso può essere più grande che con i prestiti conformi. Così si potrebbe risparmiare di più durante il periodo di tasso introduttivo, ma i prestiti jumbo sono, per definizione, prestiti più grandi. Quindi qualsiasi aumento futuro del tasso su un jumbo ARM avrà un impatto maggiore sul tuo budget mensile.

Il tuo reddito sta per aumentare

Ci sono alcune situazioni in cui un ARM può avere senso per famiglie con un alto patrimonio netto o un reddito più elevato, dice McBride. Se ti aspetti un grande aumento di reddito, allora un ARM potrebbe avere senso per te. Un medico che sta finendo la sua specializzazione è un buon esempio di qualcuno a cui questo si applica.

Il pagamento più basso su un tasso regolabile può offrire flessibilità se il vostro reddito è variabile o stagionale, dice. Ma ancora una volta, ha sottolineato che questo funziona solo in casi estremi, per esempio atleti o intrattenitori.