All’inizio, mi sono chiesto se dovevo prendere la licenza. Ho fatto il mio primo investimento immobiliare nel 2005, e come investitore, sapevo che non avevo bisogno di una licenza immobiliare. Ogni guru dell’investimento là fuori diceva che diventare un agente con licenza era una cattiva idea – sarei stato tenuto ad uno standard diverso.
Ma sono andato contro la loro “saggezza convenzionale”, e ho ottenuto la mia licenza nel 2009; stavo generando lead e li riferivo comunque, così ho pensato che potevo anche trarne profitto.
Molti investitori immobiliari si trovano in questa situazione: ottenere una licenza o no? Di seguito una lista di pro e contro che possono aiutarvi a decidere.
Ci sono tre motivi per cui si vorrebbe ottenere una licenza immobiliare: commissione, MLS e crescita del mercato attraverso le relazioni e la conoscenza.
Commissione
Prendere la licenza significa che si può ottenere la commissione dai vostri acquisti e vendite. La commissione dell’agente immobiliare è del 6 per cento.
E’ divisa a metà tra l’agente dell’acquirente e l’agente del venditore. Il vostro broker manterrà una parte della commissione che guadagnate.
Anche se il profitto che state cercando di fare potrebbe essere molto più grande della vostra commissione sulla casa, le entrate aggiunte non sono niente da storcere il naso.
La commissione di guadagno è particolarmente importante per i giovani professionisti che cercano di iniziare negli investimenti.
Accesso al multiple listing service (MLS)
Quando siete un agente immobiliare, si ha accesso diretto al sistema MLS dove le case sono pubblicate da tutte le società di intermediazione. Questo vi darà accesso a un pool più ampio tra cui scegliere rispetto a quello che un agente vi presenterebbe in genere.
Inoltre, se non avete accesso e il vostro agente è anche un investitore, lui o lei può scegliere di tenere le proprietà migliori e darvi le proprietà di seconda scelta.
L’MLS ha dati storici su ogni proprietà che potrebbero influenzare la vostra decisione di investire. I dati includono quello per cui la casa è stata venduta in passato, le proprietà comparabili e quanto velocemente quelle case comparabili sono state vendute.
Crescita del mercato, conoscenza e relazioni
Avere una licenza può aiutarti a formare relazioni che ti aiuteranno lungo la linea. Un altro agente con cui interagite potrebbe trovare qualcosa che lui o lei pensa possa interessarvi e vi inoltrare la traccia. Si impara a gestire un business immobiliare e come assumere e strutturare la vostra squadra.
Il vostro broker può proteggervi da problemi legali. Inoltre, il vostro broker (e l’educazione che otterrete per guadagnare la vostra licenza) può insegnarvi i pro e i contro dei contratti, in modo che non rimaniate intrappolati in una scappatoia.
Il vostro broker avrà esperienza nel lavorare con agrimensori e ispettori e potrà indirizzarvi ai migliori.
Una volta ottenuta la mia licenza e iniziato a studiare i sistemi, la mia attività è davvero decollata. Sono stato in grado di fare più transazioni al mese invece di un affare qua e là.
Sono stato in rete con alcune persone che hanno venduto 750 proprietà all’anno. Ci sono pochissime persone che gestiscono un qualsiasi tipo di volume costante. Sono stato in grado di modellare il mio business di investimento dopo i metodi provati di queste persone di grande successo.
Prima di avere la mia licenza, ho comprato case da persone che erano vicine al pignoramento per meno di quanto valessero, le ho ristrutturate e poi le ho vendute ad un prezzo più alto. Se non volevano comprare da me, si alzavano dal telefono e chiamavano un agente con licenza per un aiuto.
Come agente, posso aiutare quelle persone a vendere la proprietà ad un prezzo migliore invece e fare una commissione da esso. Non perderei più quelle entrate. Questa strategia mi ha aiutato a generare un mercato più grande e a raccogliere tutti i soldi che erano sul tavolo.
Svantaggi di ottenere una licenza immobiliare
Per molto tempo, non ho ottenuto una licenza a causa dei seguenti tre motivi. Queste erano “conoscenza comune” nel business, ma ho scoperto che sono per lo più false.
Pagare la commissione al tuo broker e le tasse annuali
Devi dare la commissione al tuo broker o pagare le tasse annuali per usare l’MLS, ma il beneficio è che l’MLS ti aiuta a ottenere una vera stima di quanto vale una casa in un modo che altri investitori non possono.
Il lavoro extra e il denaro scoraggia un sacco di investitori, ma tutto ciò ripaga perché si diventa meglio di loro nel vostro business.
Loyalty al vostro broker
Molti credono che gli agenti sono tenuti a vendere ad altri agenti all’interno della loro intermediazione. Tuttavia, la maggior parte dei broker e degli agenti sono alla ricerca della vendita più veloce.
Anche se è conveniente per il broker fare il doppio della commissione, ci vorrebbe molto più tempo per aspettare un agente all’interno dell’intermediazione per trovare un acquirente che per accettare l’affare sul tavolo.
È nell’interesse di tutti ottenere la commissione. Se una proprietà è sulla MLS, è possibile acquistarla, anche se è elencata da un’altra società di intermediazione.
Discrezione dell’agente
Quando dico che sono un investitore immobiliare, la gente presume che io sia un agente, che lo sia o meno.
Il rovescio della medaglia è che un venditore potrebbe non voler dare commissioni, quindi eviteranno di lavorare con un agente.
Tuttavia, se stanno già assumendo che tu sia uno, stai andando a prendere la perdita in entrambi i casi. Dovete rivelare che siete un agente, e siete considerati più responsabili anche come tale.
Avete una responsabilità verso la persona che rappresentate. Ma se stai comprando la casa come investitore, stai agendo come mandante, non come agente, quindi non hai bisogno di rivelare.
Direct mail e marketing sono più difficili perché devi rivelare sul materiale di marketing, anche se stai agendo come mandante. In tribunale, non c’è modo di dimostrare che stavate agendo come mandante e non come agente.
Decidere di diventare un agente è una scelta personale, e spero che questa lista di pro e contro vi aiuti a fare la vostra.
Martin Orefice è il fondatore di Rent to Own Labs a Orlando, Florida. Seguilo su Facebook o collegati con lui su LinkedIn.