Guida alla Matematica Immobiliare + Stampabile

La matematica immobiliare è incredibilmente importante non solo per l’esame immobiliare ma per la vostra carriera immobiliare. Capire la matematica immobiliare e fare problemi di matematica immobiliare può non solo dare un vantaggio quando si diventa un agente, ma rendere l’esame immobiliare molto più facile!

Quanta matematica è sull’esame immobiliare?

A prescindere da quale stato si sta prendendo il vostro esame immobiliare in, ci sarà matematica immobiliare. È un fatto; la matematica immobiliare si presenterà. È difficile dare un numero esatto poiché ogni stato varia. Tuttavia, in media, i nostri dati suggeriscono che da 5 a 20 domande di matematica sono presenti nell’esame immobiliare di ogni stato.

Siccome da 5 a 20 domande può essere un ampio margine, è meglio essere preparati il più possibile, soprattutto perché ogni domanda giusta è altrettanto importante come la prossima sull’esame immobiliare.

Quanta matematica userò come agente immobiliare?

C’è molta matematica nel settore immobiliare? Anche se non si può usare la matematica immobiliare ogni giorno come un agente, è essenziale sapere di cosa si sta parlando. La cosa peggiore che un agente può fare è venire fuori come ignorante o impreparato. Cose come sapere quanti piedi quadrati sono in un acro, o come trovare GRM annuale, è fondamentale, e gli agenti hanno bisogno di sapere come farlo.

È difficile la matematica immobiliare?

La matematica immobiliare non è affatto difficile, ma la pratica è necessaria per essere in grado di applicare correttamente i concetti. Credetemi, vi capisco. La matematica, in generale, può spaventare, ma la matematica immobiliare è una di quelle cose che, dopo una buona dose di pratica, diventa molto più facile. E sì, si può usare una calcolatrice nell’esame immobiliare nella maggior parte degli stati! Quindi non preoccupatevi troppo dell’aritmetica.

E…. naturalmente, fortunatamente per voi, abbiamo messo insieme questa guida sulla matematica immobiliare per rendervi la vita molto più facile!

Definizioni di matematica immobiliare

Il fattore più importante nella comprensione della matematica immobiliare è imparare le parole che la accompagnano. E indovinate un po’? Di gran lunga, la parte più consistente dell’esame immobiliare è il vocabolario e le definizioni. Comprendendo entrambi, siete già un passo più vicini al superamento dell’esame e alla comprensione della matematica immobiliare!

Qui c’è una lista di definizioni di matematica immobiliare che sono essenziali sia per ottenere la vostra licenza immobiliare che per sostenere l’esame immobiliare.

Ad valorem – La frase latina ad valorem significa “secondo il valore.”

Ammortamento – L’ammortamento è quando i pagamenti si dividono in importi uguali per la durata del prestito.

Appraisal – Una valutazione è una stima del valore approssimativo di qualcosa.

Apprezzamento – L’apprezzamento è qualsiasi guadagno nel valore di una proprietà nel tempo per qualsiasi causa.

Capitalizzazione – La capitalizzazione è la conversione di attività o reddito in capitale.

Tasso di capitalizzazione – Il tasso di capitalizzazione è usato per indicare il tasso di rendimento che si prevede di generare su una proprietà.

Cetris peribus – Una frase latina che significa “altre cose uguali” o in parole povere tutte le cose che rimangono costanti.

Commissione – Una commissione è una tassa pagata a un agente per eseguire una transazione.

Debito – Qualcosa di dovuto o promesso.

Deprezzamento – Il deprezzamento è qualsiasi perdita di valore di una proprietà nel tempo per qualsiasi causa.

Punti di sconto – I punti di sconto, noti anche come punti ipoteca, sono interessi prepagati.

Doppio affitto netto – “”Doppio”” significa che due costi aggiuntivi saranno aggiunti al vostro affitto base. Di solito le tasse e i costi di assicurazione vengono aggiunti al pagamento mensile dell’affitto.

Equity – Equity è la differenza tra il valore di mercato della vostra casa e l’importo che dovete al creditore che detiene il mutuo.

Escrow – Escrow è un modo per trasferire denaro e proprietà da una parte all’altra attraverso l’uso di un agente neutrale, terzo, noto anche come agente di escrow. L’escrow rende molto più sicuro sia per gli acquirenti che per i venditori chiudere la vendita senza preoccuparsi di essere snobbati o imbrogliati.

Moltiplicatore d’affitto lordo – Il rapporto tra il prezzo di un investimento immobiliare e il suo reddito annuo da locazione prima di contabilizzare le spese come le tasse sulla proprietà, l’assicurazione e i servizi. Più specificamente è una misura del valore di un investimento immobiliare che si ottiene dividendo il prezzo di vendita della proprietà per il suo reddito annuo lordo da locazione.

Interesse – denaro pagato o dovuto regolarmente ad un tasso particolare.

Investimento – Un investimento è l’acquisto legale di qualcosa che non viene consumato oggi ma lo sarà in futuro per creare profitto.

Valore di mercato o prezzo di mercato – Il prezzo effettivo di vendita della proprietà. Quindi, se la vostra casa viene venduta per 200.000 dollari. Il suo valore di mercato è di 200.000 dollari.

Mill rate – Il mill rate è la quantità di tasse da pagare per ogni dollaro del valore stimato di una proprietà. Il mill rate è anche conosciuto come millage rate.

Net listing – Un net listing è quando un agente accetta di vendere la proprietà di un proprietario per un prezzo minimo stabilito. Tutto ciò che supera il prezzo minimo appartiene all’agente come commissione.

Reddito operativo netto – Il reddito totale di una proprietà meno tutte le spese operative.

Tassa sulla proprietà – La tassa sulla proprietà è una tassa ad-valorem immobiliare, calcolata dal governo locale, che viene pagata dal proprietario della proprietà. La tassa è di solito basata sul valore della proprietà di proprietà.

Principale – L’importo preso in prestito (come il valore nominale di un titolo di debito).

Tasso d’imposta – Il tasso d’imposta è l’aliquota designata che il governo tassa una persona, azienda o entità.

Triple net lease – “Triplo” significa che tre costi aggiuntivi saranno aggiunti al vostro affitto base. Di solito le tasse, l’assicurazione e la manutenzione sono tutti aggiunti al pagamento mensile dell’affitto.

Per una lista più ampia, ecco la nostra lista completa dei termini immobiliari & definizioni.

Formule matematiche immobiliari

Comprendere le formule matematiche immobiliari è altrettanto importante quanto imparare le definizioni. Con molte formule matematiche, è meglio fare pratica da soli, ma ci arriveremo più tardi – questa è una lista completa di formule matematiche immobiliari nella loro forma più elementare. Per saperne di più su ciascuno di essi, continuate a scorrere verso il basso.

Formula della commissione

Commissione = (prezzo di vendita della casa) x (percentuale della commissione)

Formula dell’interesse semplice

Interesse = (importo principale) x (tasso di interesse) (tempo)

Affitto lordo Formule del moltiplicatore

Moltiplicatore dell’affitto lordo = (prezzo della proprietà) / (reddito lordo di affitto)

Reddito lordo di affitto annuale = (reddito mensile di affitto) x (12)

Regola 28/36 o “La regola del pollice del mutuo”.” Formula

Costi di alloggio per qualificarsi per la maggior parte dei prestiti= (reddito lordo mensile o annuale) x (.28 o .36)

Formule dei punti di sconto

Punti di sconto = Interessi prepagati

Punto di pareggio = (costi dei punti) / (risparmi sul pagamento mensile)

Formule dell’imposta di proprietà

Tasso dell’imposta di proprietà = (valore valutato) x (tasso del mill)

Valore stimato = (tasso di valutazione) x (valore di mercato)

1 mill = uguale a 1/1,000esimo di un dollaro o 1 dollaro di tassa di proprietà.

Altre utili formule di matematica immobiliare

1 acro = 43560 piedi quadrati

Area (ft2) = (lunghezza ft) x (larghezza ft)

Perimetro = (lato) + (lato) + (lato) + (lato)

Commissione

La maggior parte, se non tutti, gli agenti immobiliari fanno soldi attraverso la commissione. Una commissione è una tassa pagata ad un agente per eseguire una transazione. Una commissione è di solito una percentuale del prezzo di vendita della proprietà, anche se a volte può essere una tassa piatta.

Come molti di voi sanno, gli agenti sono venditori con licenza che lavorano sotto un broker. Gli agenti non possono lavorare indipendentemente, e quindi non possono essere pagati direttamente dai consumatori. I broker, d’altra parte, sono in grado di lavorare in modo indipendente. Quindi vale la pena notare che tutte le commissioni devono essere pagate direttamente al broker, poi il broker divide la commissione con i suoi agenti.

Normalmente gli agenti immobiliari rappresentano un acquirente o un venditore. Quindi, quando si tratta di dividere la commissione, è diviso tra tutte le parti appropriate. Queste parti includono gli agenti di quotazione, i loro broker, l’agente dell’acquirente e anche il loro broker. Ma tutto dipende dall’accordo che l’agente ha con il broker.

Per il nostro bene (così come quello che si presenta sull’esame immobiliare), faremo dividere la commissione tradizionale. La formula per trovare la commissione in una divisione tradizionale commissione è abbastanza semplice, basta volte qualsiasi percentuale si ha per il prezzo totale della casa.

Così, per esempio: Se si vende una casa per 200.000 dollari con una commissione del 5%, la commissione totale sarebbe di 10.000 dollari. Da lì con quei 10.000 dollari, viene poi diviso di conseguenza. Quella parte, come detto prima, varia.

È anche importante notare che la commissione viene fuori dal costo della casa; non è una tassa aggiuntiva. Così, per esempio, se si vende quella casa per 200.000 dollari, l’acquirente paga ancora 200.000 dollari, poi il venditore sottrae solo la commissione dal totale. Quindi il venditore porta a casa 190.000 dollari.

Moltiplicatore d’affitto lordo

Il moltiplicatore d’affitto lordo è il rapporto tra il prezzo di un investimento immobiliare e il suo reddito annuo da locazione prima di contabilizzare le spese come le tasse sulla proprietà, l’assicurazione e i servizi. Più specificamente, è una misura del valore di un investimento immobiliare che si ottiene dividendo il prezzo di vendita dell’immobile per il suo reddito annuo lordo da locazione.

Il moltiplicatore di affitto lordo è usato nella valutazione degli immobili commerciali. Il problema con il moltiplicatore dell’affitto lordo è che è una misura approssimativa limitata in quanto non considera il costo di fattori come le utenze, le tasse, la manutenzione e le case sfitte. È utile per comparare e selezionare le proprietà d’investimento dove il deprezzamento e i numeri sono simili.

Il calcolo del moltiplicatore d’affitto lordo è facile. Tutto ciò di cui dovete preoccuparvi è il prezzo della proprietà, il reddito lordo da locazione e il GRM stesso. La formula è Gross Rent Multiplier = Prezzo della proprietà / Reddito lordo da locazione. Ecco un esempio.

Diciamo che avete le seguenti informazioni:

un edificio di 4 unità con un prezzo richiesto di $200.000 e affitti annuali lordi di $25.000. Utilizzando la formula, possiamo prendere il prezzo della proprietà e dividerlo per il reddito annuale di affitto.

Quindi sarebbe: $200,000/$24,000 che = 8.33. Quindi il vostro GRM è 8,33

È anche importante notare che l’esame può cercare di sviarvi e dirvi il reddito lordo d’affitto mensile, piuttosto che quello annuale. Per questo, basta convertirlo (moltiplicando per 12). Quindi, se la proprietà avesse un reddito mensile da locazione di $2.000, moltiplicatelo per 12, ottenendo un reddito annuale di $24.000. Poi basta trattare il resto del problema come prima!

Infine, se non l’avete già capito – il moltiplicatore d’affitto lordo è il numero di anni che la proprietà impiegherebbe per ripagarsi in affitto lordo ricevuto. Quindi, in quasi tutti i casi, gli investitori immobiliari vogliono un moltiplicatore d’affitto lordo più basso.

Regola 28/36 o “La regola empirica dell’ipoteca”

La regola 28/36 afferma: una famiglia dovrebbe spendere un massimo del 28% del suo reddito mensile lordo per le spese totali di alloggio e non più del 36% per il servizio totale del debito. Gli istituti di credito in genere vogliono che non più del 28% del vostro reddito mensile lordo sia destinato alle spese per la casa, comprese le rate del mutuo, le tasse sulla proprietà e l’assicurazione. Una volta aggiunti i pagamenti mensili di altri debiti, il totale non dovrebbe superare il 36% del vostro reddito lordo. Se il vostro rapporto debito/reddito supera questi limiti per una casa, potreste non essere in grado di ottenere un prestito, o potreste dover pagare un tasso di interesse più alto.

Un esempio è se una donna vuole comprare la sua prima casa. Il suo reddito lordo è di 4500 dollari al mese o 54.000 dollari all’anno. Secondo la regola 28/36, dovrebbe spendere meno di 1260 dollari al mese in costi di alloggio per qualificarsi per la maggior parte dei prestiti. Tutto quello che si fa è moltiplicare .28 al suo reddito mensile. Questo è utile agli agenti per lavorare con i clienti per determinare quali prestiti possono qualificarsi. Ricorda 28/36.

Punti di sconto

I punti di sconto, conosciuti anche come punti ipoteca, sono interessi prepagati. Se voi (un mutuatario) volete un pagamento mensile più basso e avete abbastanza soldi per acquistare alcuni punti di sconto, non è una cattiva idea.

I punti possono essere costosi, e sono separati dal deposito del mutuatario. Quindi, se un mutuatario prende un prestito di $ 100.000 al 7% di interesse e mette $ 15.000 giù e compra due punti di sconto. Dovrebbe pagare tutto questo e un’ulteriore somma forfettaria per i punti.

L’acquisto di ogni punto generalmente abbassa il tasso di interesse sul mutuo fino allo 0,25%. In genere, un punto di sconto copre un cambiamento dello 0,25% del tasso di prestito. Tuttavia, i prestatori sono liberi di impostare i punti di sconto a qualsiasi livello.

Di solito è una buona regola empirica acquistare punti di sconto se il proprietario di casa ha intenzione di possedere la casa per più di dieci anni, dato che generalmente intorno a quel numero di anni si va in pareggio.

Infine, ricordate che la percentuale viene tolta dall’interesse. Quindi non stai ottenendo lo 0,25% da quei 100.000 dollari, stai ottenendo lo 0,25% da quel 7%, che abbassa il tuo pagamento mensile.

Calcolo dell’imposta sulla proprietà, del valore stimato e del Mill o Millage Rate

L’imposta sulla proprietà, il valore stimato e il Millage Rate vengono tipicamente mano nella mano e la comprensione di ognuno è cruciale per capire tutti e tre. L’imposta sulla proprietà è uno dei problemi di matematica immobiliare più comuni che vedrete all’esame immobiliare.

L’imposta sulla proprietà è un’imposta immobiliare ad-valorem, che viene pagata dal proprietario della proprietà. Tutte le tasse ad valorem si basano sul valore determinato dell’oggetto tassato. Per trovare un’aliquota d’imposta sulla proprietà, è necessario moltiplicare il valore valutato per il mill rate.

Il valore valutato deve essere trovato prima di poter calcolare l’imposta sulla proprietà. Il valore stimato si trova moltiplicando il tasso di valutazione per il valore corrente di mercato.

Il tasso di macinazione o millage rate è l’importo dell’imposta da pagare per ogni dollaro del valore stimato di una proprietà. Il termine “millage” deriva da una parola latina “millesimum”, che significa “millesimo”, con 1 mill che è uguale a 1/1.000 di un’unità monetaria. In relazione alla tassa di proprietà, 1 millesimo è uguale a 1 dollaro di tassa di proprietà.

Quindi, per trovare l’aliquota dell’imposta sulla proprietà: avete bisogno del valore stimato e del tasso del millesimo. Per trovare il valore valutato: avete bisogno del tasso di valutazione e del valore di mercato. Infine, e fortunatamente con i mill rates nella maggior parte dei problemi di matematica immobiliare, vi sarà quasi sempre dato il tasso. In caso contrario, tutto quello che dovete fare è la conversione, che è semplice come moltiplicare per un decimale.

Una volta che avete tutti e tre, potete calcolare la vostra tassa di proprietà! Ecco un esempio:

Diciamo di possedere una casa che ha un valore di mercato di 100.000. Il suo tasso di valutazione, che è stabilito dal governo locale, è del 10%. Prendiamo quindi il 10% di 100.000 dollari, che è 10.000 dollari; questo è il nostro valore valutato. Il che significa che 10.000 dollari è quanto vale la nostra proprietà (ai fini della tassazione).

Ora diciamo che la nostra aliquota fiscale locale è di 50 mulini, il che significa 50 dollari per ogni 1000 dollari o .05 o 5%. Come abbiamo stabilito in precedenza, la nostra proprietà ha un valore fiscale valutato di 10.000$, al fine di trovare l’aliquota fiscale finale tutto quello che dovete fare è moltiplicare il vostro valore valutato per .05. Quindi 10.000$ per 0,05 ci danno 500$. Quindi le nostre tasse di proprietà sarebbero 500$ all’anno.

Calcolo delle detrazioni per l’imposta di proprietà

Gli stati variano anche molto nelle aliquote e nelle detrazioni dell’imposta di proprietà. Le vedove, le persone legalmente cieche, i membri del servizio e altri gruppi particolari ottengono detrazioni; questo aspetto varia da stato a stato. Per esempio, le persone legalmente cieche ottengono una deduzione di 1.000 dollari nel Connecticut ma solo una deduzione di 500 dollari in Florida. Anche se il tuo stato stabilisce le regole dell’imposta sulla proprietà a livello statale, il tuo governo locale gestisce l’amministrazione e la riscossione dell’imposta. Quindi fate le vostre ricerche o contattate il vostro assessore locale per i dettagli completi sulle esenzioni dall’imposta sulla proprietà.

Calcolare le detrazioni dell’imposta sulla proprietà non è troppo male se capite come calcolare la normale imposta sulla proprietà. Tutto ciò che si aggiunge è un passo in più! Questo passo è che prima di calcolare la vostra aliquota finale, dovete sottrarre la detrazione dal valore stimato. Ecco un esempio:

*Per questo esempio, utilizzeremo alcuni numeri generici per le detrazioni per mostrarvi come funziona il processo. Questi numeri non sono accurati, quindi assicuratevi di trovare in seguito i vostri numeri di deduzione statali e locali.

Il valore di mercato di una proprietà è di 280.000 dollari. Il tasso di assegnazione per la casa è del 30%, con 27,86 mills. Il proprietario di casa si qualifica per l’esenzione fiscale della vedova (1.000 dollari). Trova le tasse annuali sulla proprietà.

$1.312,38

$2.312,38

$2.340,24

$2.540,24

Per prima cosa c’è il nostro valore stimato. Ricordate come trovarlo? Semplice. $280.000 volte .3 che è $84.000. Il nostro nuovo valore valutato… Ecco dove entrano in gioco le esenzioni. Dal momento che il proprietario di casa ha l’esenzione fiscale della vedova, dobbiamo sottrarre $1.000 da $84.000. Che sono 83.000 dollari. Infine dobbiamo convertire i nostri mulini attraverso la divisione per 1000. Che ci dà 0,02786. Infine possiamo moltiplicare il nostro tasso di mulino convertito per il nuovo (nuovo) valore valutato. Quindi 0,02786 per 84.000 dollari che ci dà 2.312,38 dollari come risposta finale.

Ricordatevi di scoprire i vostri tassi statali per le detrazioni e fate pratica e sarete maestri nei problemi di tasse di proprietà.

Proroga

La proroga è l’assegnazione o la divisione di voci di denaro alla chiusura. La proroga entra in gioco soprattutto quando un venditore paga in anticipo le tasse sulla casa per l’anno. Poiché hanno pagato per l’intero anno e lo stanno vendendo, l’acquirente dovrà poi al venditore i mesi rimanenti di tasse. Il modo più semplice per spiegarlo è un esempio.

Questa è una domanda comune che vedrete all’esame immobiliare.

Marissa compra una proprietà e chiude il 1° luglio. Il venditore ha prepagato le tasse annuali della proprietà di 2000 dollari per l’anno. Quanto deve Marrissa al venditore in tasse immobiliari?

La prima cosa da cercare è qualsiasi termine che specifichi quando, termini come annuale, mensile, trimestrale. Dato che il venditore ha pagato le tasse annuali, sappiamo che è basato sull’anno. Quindi la prima cosa che facciamo è dividere 2000 dollari per 12, che sono 166,67 dollari. Che è la tassa immobiliare mensile del venditore. Da lì, guardiamo in quale mese avviene la chiusura. Hanno chiuso a luglio. Il che significa che Marissa deve al venditore i mesi di: Luglio, Agosto, Settembre, Ottobre, Novembre e Dicembre. Che è un totale di 6 mesi. Così da lì, tutto quello che facciamo è moltiplicare $166.67 per 6, che equivale a $1,000.

Significa che Marissa deve al venditore $1,000 in tasse immobiliari.

Ora è il tuo turno, inizia a fare problemi di matematica immobiliare ora!

Ora che abbiamo coperto praticamente tutto quello che devi sapere potresti pensare qual è il posto migliore per iniziare? Beh, per tua fortuna, sei già nel posto giusto! Offriamo esami di pratica immobiliare completamente completi e pieni di problemi di matematica immobiliare. Abbiamo anche una sezione dedicata solo alla matematica immobiliare. Pratica il tuo piccolo cuore fuori, e se per qualche motivo si sta ancora lottando, guardare nel nostro corso di preparazione all’esame immobiliare, che viene fornito con i video che coprono ogni aspetto dell’esame (compresa la matematica immobiliare).

Oh e prima di andare! Ecco il nostro Cheat Sheet stampabile di matematica immobiliare. Stampalo e assicurati di portarlo in viaggio, in questo modo potrai essere il più preparato possibile.

Grazie per aver letto, fino alla prossima volta!