Le nuove costruzioni stanno oscurando le vecchie case nel Third Ward di Houston. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Sempre possedere la terra. Questa è stata una delle lezioni che il nonno di Edwin Harrison, che ha costruito la casa di famiglia all’angolo tra le vie Reeves e Burkett nel Third Ward, gli ha insegnato.
“Devi avere la terra in America, perché è su questo che questo paese è costruito, sulla proprietà”, ha detto. “
Anche se suo nonno si sarebbe poi trasferito a Meyerland e in altri quartieri di Houston, la famiglia Harrison è tornata. Suo figlio più giovane ora vive in una delle case che suo nonno possedeva un tempo e Harrison, che ora ha 60 anni, vive fuori da Southmore Boulevard.
Questo è ciò a cui pensa quando considera il cambiamento che si sta diffondendo nel Third Ward. Gentrificazione. Per quanto il termine riguardi il cambiamento, ora è diventato una costante nelle conversazioni su quartieri come il Third Ward, aree storicamente nere e ispaniche, vicine al centro di Houston che hanno attratto gli sviluppatori di townhome.
Quando una ristrutturazione multimilionaria è stata finalmente svelata allo storico Emancipation Park, i vicini si sono chiesti: Questo affretterà la gentrificazione? Mentre l’Università di Houston cresceva ed espandeva la sua impronta di alloggi per studenti nel quartiere nel corso dei decenni, i residenti hanno chiesto: E noi?
Le preoccupazioni sono giustificate. Nella parte del quartiere più vicina al centro, che comprende Emancipation Park, i valori medi delle case sono aumentati del 176 per cento tra il 2000 e il 2013, secondo un’analisi delle stime del censimento condotta da Governing.
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Ci sono stati diversi interventi volti a frenare la marea e a creare accessibilità. I programmi di assistenza al pagamento dell’acconto, finanziati a livello federale e gestiti dalla città, insieme alla Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA) della città, hanno preso le proprietà sfitte per il pagamento delle tasse e le hanno vendute a basso costo agli sviluppatori che hanno accettato di produrre case a prezzi accessibili. I crediti d’imposta per alloggi a basso reddito (LIHTC) sono responsabili del primo nuovo sviluppo della Houston Housing Authority in un decennio che ha aperto recentemente a Independence Heights.
In particolare nel Third Ward, gruppi di sviluppo comunitario come Row House Community Development Corporation e la recentemente annunciata PRH Preservation, Inc, sono dedicati a fornire e gestire alloggi a basso reddito.
E poi ci sono gli sforzi del rappresentante statale Garnet Coleman, che attraverso diverse agenzie quasi-governative ha contribuito ad ammassare terreni nel quartiere, convertendone diversi in alloggi a prezzi accessibili con altri in lavorazione.
In uno stato che è spesso ostile agli sforzi guidati dalla città per creare o preservare l’accessibilità, questi sforzi non sono insignificanti. Ma è necessario fare di più, sostengono i sostenitori del quartiere. Qualcosa che non si limiti a fornire sussidi per la proprietà di case a prezzi accessibili, ma che cambi interamente il gioco.
Così, quando la città di Houston ha deciso di creare il suo Community Land Trust (CLT) con l’obiettivo di rendere la proprietà di case a prezzi accessibili, il Third Ward era tra i quartieri che guardavano con particolare interesse. Un Land Trust prometteva di essere diverso dai precedenti programmi di accessibilità della città in diversi modi, non ultimo dei quali era l’accessibilità a lungo termine.
In un tipico community land trust, secondo un documento preparato per il consiglio comunale nel dicembre 2016 dall’organizzazione Grounded Network Solutions, “il tipico contratto di locazione di terreni tra un CLT e un proprietario di casa ha una durata di 99 anni, può essere ereditato e può essere rinnovato alla fine del primo termine di 99 anni per altri 99 anni.”
Ma c’è molta variabilità nel modo in cui i trust possono funzionare, anche all’interno dei requisiti dello stato. Il land trust della città, per esempio, sarà in tutta la città, mentre in molti altri casi, si concentrano su un particolare quartiere. E le organizzazioni non profit possono essere usate per scopi residenziali o commerciali, ma generalmente si concentrano su alloggi a prezzi accessibili, sia attraverso la proprietà della casa che attraverso l’affitto.
E’ qui che entra in gioco il Third Ward community land trust proposto. Tra gli obiettivi dell’ampio progetto di piano per il quartiere creato dall’iniziativa Complete Communities del sindaco, c’è la creazione di una community land trust. Independence Heights, un’altra area storicamente nera appena fuori dal Loop che sta affrontando il cambiamento del quartiere, ha anche esplorato l’idea di un fondo fondiario comunitario, conducendo uno studio nel 2017 per valutare gli attuali modelli di proprietà e stabilire il livello di interesse tra i residenti.
“Riconosciamo che ci sono comunità che possono desiderare un CLT basato sulla comunità, e lo sosteniamo pienamente”, ha detto Tom McCasland, capo del dipartimento alloggi della città.
Con l’esperienza del LARA, che si è rivelato uno sforzo un po’ fiacco che ha prodotto case che anche un dipendente della città a volte ha trovato fuori portata, la città ha molte delle risorse per lanciare qualcosa come un trust fondiario. McCasland stima che il sussidio effettivo che un acquirente di case potrebbe ricevere aumenterebbe dall’attuale importo che la città aiuta a finanziare per acquirenti qualificati a circa $ 50.000 o $ 60.000.
Ma lo sforzo nel Third Ward comporterebbe la creazione di qualcosa di nuovo. E radicale.
Una proposta radicale
“La difficoltà qui in Texas e a Houston è che diamo un grande valore alla mercificazione della terra”, ha spiegato Jeffrey Lowe, professore associato di pianificazione urbana e politica ambientale alla Texas Southern University e Kinder Fellow. “Molte delle nostre politiche promuovono fondamentalmente la proprietà privata, non solo che la terra dovrebbe essere mercificata, ma che dovrebbe essere mercificata al suo massimo valore.”
Questo non significa che non ci siano fondi comunitari in Texas. Ce ne sono, e la più produttiva, secondo Lowe, è la Guadalupe Community Land Trust di Austin, gestita dalla neighborhood development corporation.
Ma non ci sono community land trust attivi nella Houston, città favorevole agli affari. Così, mentre ci sono diversi passi coinvolti nella creazione di un trust fondiario di quartiere, tra cui la costituzione di un’associazione senza scopo di lucro, l’istituzione di uno statuto e di strutture di governance, la ricezione di una designazione da parte della città e la ricerca di alcune esenzioni fiscali, ottenere l’adesione della comunità è una grande parte del processo.
“È una questione di valori”, ha detto Lowe. “Il modello CLT è un modello che non si presta al massimo che il mercato può sopportare. Si presta di più a dare il massimo in modo che coloro che hanno più bisogno di assistenza, le persone a basso reddito, per esempio, abbiano l’opportunità di avere un alloggio che possono permettersi.”
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Oltre a fornire alloggi in affitto a prezzi accessibili, il Guadalupe Community Land Trust di Austin, per esempio, lavora con acquirenti di case il cui reddito è pari o inferiore all’80% del reddito mediano dell’area e molte delle persone che serve sono ben al di sotto. Nel 2017, l’80% del reddito mediano di zona ammontava a 52.100 dollari per una famiglia di due persone e 65.100 dollari per una famiglia di quattro persone. Il gruppo dà anche la priorità alle famiglie che hanno “legami di lunga data con East Austin”. Tra il 1984 e il 2018, il land trust è cresciuto da sette a 60 case, secondo l’ultimo rapporto annuale dell’organizzazione. Le famiglie comprano le case, vendute ben al di sotto del valore di mercato, e affittano il terreno stesso dal fondo fondiario comunitario. In questo modo, i proprietari di casa pagano le tasse solo sulla casa, non sulla proprietà.
Le società fondiarie sono anche impostate per creare un’accessibilità a lungo termine, il che significa che gli affitti rimangono accessibili a una popolazione di riferimento. Se i proprietari di casa vendono, per esempio, ci sono misure per assicurarsi che il denaro ritorni al fondo per continuare a sovvenzionare la proprietà di case a prezzi accessibili.
Ci sono modi in cui i proprietari di casa potrebbero beneficiare dell’aumento dei valori. Nel trust fondiario della città di Houston, per esempio, ci potrebbero essere ancora opportunità per la creazione di ricchezza.
“Se avete la vostra formula di rivendita impostata correttamente, il prezzo di rivendita della casa sta crescendo, si spera, al tasso di crescita del reddito per la vostra popolazione target o circa, ha detto McCasland. Diciamo che una casa da 150.000 dollari aumenta di valore fino a 170.000 dollari in 10 anni. Se il proprietario di casa vende, “il proprietario di casa ottiene i $20.000 in più”, ha detto McCasland, più qualsiasi equità che hanno messo giù quando hanno acquistato la casa. Con questa formula, la community land trust può idealmente vendere la casa al nuovo prezzo e sarebbe ancora considerata accessibile. In caso contrario, il trust dovrebbe aggiungere altre sovvenzioni alla casa. “L’obiettivo è quello di bilanciare la creazione di ricchezza con l’accessibilità in un modello di trust fondiario”, ha detto.
Il Consiglio per lo sviluppo economico di Emancipation della terza circoscrizione si è mobilitato intorno all’idea che, di fronte alla gentrificazione, il quartiere ha bisogno di un proprio community land trust per garantire che i residenti a rischio di spostamento possano rimanere nel loro quartiere.
Una partnership con il MIT Department of Urban Planning nel 2016 ha contribuito a gettare le basi per i piani di un trust territoriale comunitario. Quello sforzo ha identificato l’area intorno a Emancipation Park come un’area adatta a un trust fondiario. La chiave per realizzare quell’obiettivo, tuttavia, sarebbero i proprietari terrieri esistenti nel quartiere che lavorano insieme per rendere quella terra disponibile.
“La forza è la comunità che possiede la terra e permette ai proprietari di casa, ai residenti a lungo termine di avere voce in capitolo su ciò che accade alla loro terra”, ha detto Shanette Prince, coordinatore comunitario dell’organizzazione che riunisce residenti, imprese, chiese e altri gruppi nel quartiere. “I residenti hanno voce in capitolo su ciò che accade alla loro terra a lungo termine”, ha detto, e sarebbero “in grado di organizzare collettivamente quella terra e assicurarsi che la terra sia usata nel modo in cui la comunità vuole che sia usata.”
Radici profonde, grandi speranze
La promessa è alta. Potrebbe significare aumentare l’accessibilità, evitare lo spostamento e creare alloggi sicuri. Oltre a questo, Lowe ha detto che alcuni modelli, in particolare quelli che danno la priorità al controllo del quartiere, possono effettivamente promuovere la democrazia e servire come piattaforma per l’organizzazione di base più in generale. “È una piattaforma che aiuta a costruire un capitale umano sociale e politico”, ha detto.
In tutto il paese ci sono più di 220 società fondiarie. Variano per dimensioni e posizione, ma tendono verso le coste. Ci sono fondi urbani e fondi rurali. Il movimento ha le sue radici nell’era dei diritti civili, ha spiegato Lowe, quando offriva una particolare promessa ai neri americani che vedevano in loro il potenziale per mitigare le strutture e le politiche inique che li impedivano di partecipare alla società allo stesso modo degli americani bianchi. La proprietà della casa era solo una delle vie per la creazione di ricchezza e la stabilizzazione del quartiere da cui molte famiglie nere erano escluse e nel Sud rurale. Anche le società fondiarie, come la New Communities Inc. in Georgia, offrivano un percorso verso la stabilità come via d’uscita dalla mezzadria.
Una società fondiaria comunitaria rappresentava l’opportunità di annullare centinaia di anni di espropriazione. Invece di rappresentare una perdita di proprietà, il land trust forniva l’opposto.
Il movimento è cresciuto lentamente fino alla metà degli anni ’90, quando il numero di land trust è cresciuto significativamente, raddoppiando all’incirca in un decennio.
Molte di quelle barriere alla creazione di ricchezza che alcuni dei primi sostenitori dei land trust hanno identificato persistono oggi. Un recente studio del distretto fiscale della contea di Harris, per esempio, ha scoperto che la razza e la demografia del quartiere sono fattori significativi nella valutazione delle case, a parità di altre condizioni. Anche con la proprietà della casa, la ricchezza potenziale che i quartieri neri possono creare dalle loro case è stata soppressa.
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Durante lo stesso periodo in cui i land trust sono decollati, la gentrificazione, un termine che esiste da circa lo stesso tempo del community land trust, ha stretto la sua presa sulle città di tutto il paese. Tra il 1990 e il 2000, l’8,6% dei tratti di censimento idonei alla gentrificazione – il che significa che i redditi mediani delle famiglie e i valori erano già al di sopra di un certo livello – si stavano di fatto gentrificando, rispetto al 18,4% dal 2000, secondo l’analisi di Governing. Molti dei tratti di censimento inclusi nell’area del Greater Third Ward erano tra quelli che si stavano imborghesendo nell’analisi.
“Per me, è tutta una questione di velocità di cambiamento”, ha detto Shannon Van Zandt, capo del dipartimento di architettura del paesaggio e pianificazione urbana alla Texas A&M University. Co-autore di un recente studio sui community land trust e la gentrificazione, Van Zandt ha detto: “Si vuole che le cose aumentino di valore, ma abbastanza lentamente che i redditi possano tenere il passo con l’aumento delle tasse.”
Insieme a Myungshik Choi e David Matarrita-Cascante, Van Zandt ha scoperto che la presenza di un community land trust sembra aver stabilizzato i valori delle abitazioni nei tratti di censimento che si stavano imborghesendo tra il 2000 e il 2010. “Ciò che è importante è che rallenta il tasso di gentrificazione”, ha spiegato. La presenza di un community land trust ha diminuito le probabilità di gentrificazione del 70 per cento, secondo lo studio, nel modello del campione completo quando tutti gli altri fattori sono stati tenuti uguali.
Ci sono stati altri risultati, alcuni dei quali più difficili da spiegare, tra cui il fatto che la permanenza tra i residenti in realtà non è cambiata nei quartieri in via di gentrificazione con CLT o in quelli non in via di gentrificazione, ma, contrariamente a gran parte della saggezza corrente, la durata della residenza è effettivamente aumentata nei quartieri in via di gentrificazione senza CLT e in quelli non in via di gentrificazione con CLT. Questo risultato è un po’ un rompicapo per Van Zandt. Una possibile spiegazione potrebbe essere “una specie di testardaggine o di scavo”. Studi qualitativi, come uno dell’Università del Texas che ha esaminato gli effetti della gentrificazione sui residenti di lunga data che sono rimasti, hanno dimostrato che lo spostamento è solo uno dei possibili impatti negativi sui residenti esistenti.
Ancora, la conclusione generale che Van Zandt trae è che i community land trusts possono offrire un modo per i quartieri di mitigare la gentrificazione e fornire opzioni reali per rimanere o andarsene. “Si vuole che la gente abbia delle scelte, e che sia in grado di fare la scelta”, ha detto.
“È la rivitalizzazione del quartiere che si inserisce in una politica pubblica che assicura che coloro che hanno più bisogno di aiuto ne beneficino”, ha detto Lowe. “A mio parere, questa è la più grande sfida qui a Houston, perché non abbiamo una politica pubblica in atto.”
Una vendita difficile
Come direttore esecutivo della Row House Community Development Corporation, Harrison supervisiona, tra le altre cose, il programma di alloggi a prezzi accessibili dell’organizzazione nel Northern Third Ward. “Forniamo alloggi per persone a basso reddito, ma tutto ciò che facciamo è in affitto, perché il 75 per cento delle persone che vivono in affitto”, ha detto Harrison.
Vede questo bisogno ogni giorno. Vede anche quanto può essere difficile ottenere le sovvenzioni necessarie per fornire alloggi veramente accessibili. “C’è bisogno di una grande quantità di sovvenzioni per aiutare davvero le persone che vivono in aree come il Third Ward, a causa del rapido aumento dei valori delle proprietà”, ha detto. Per il Row House CDC, per esempio, la contea offre un’agevolazione fiscale, e valuta gli alloggi in affitto a basso reddito dell’organizzazione in base al flusso di cassa che deriva da quelle proprietà, che è significativamente inferiore a quello che la proprietà potrebbe generare al valore di mercato.
Membri di Houston Southeast, ospiti e funzionari eletti locali, tra cui il rappresentante statale Garnet Coleman e il sindaco Sylvester Turner (al centro) hanno tagliato il nastro per Emancipation Avenue.
Queste proprietà sono state rese possibili grazie alle manovre di Coleman. Per anni, il rappresentante statale ha orchestrato l’acquisto di terreni attraverso la Midtown Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) e la relativa Midtown Redevelopment Agency in tutto il quartiere. Egli stima che il valore di tutta la terra che l’agenzia ha accumulato è di circa 72 milioni di dollari.
“Stavamo comprando terra in silenzio. È così che si fa”, ha detto. “La mia famiglia è stata in questa zona del Third Ward per 100 anni”, ha aggiunto. “Conosco i miei elettori. Abbiamo già fatto dei piani in passato. Il primo piano di riqualificazione del Third Ward è stato fatto nel 1993.”
Dal punto di vista di Coleman, la TIRZ ha agito come un trust di terra de facto, assemblando la terra e sviluppandola per essere accessibile. È favorevole all’EEDC e agli sforzi per creare un trust fondiario formale nel quartiere, ma lo vede come un lavoro parallelo al suo, per la maggior parte.
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Dall’esterno, la manovra di così tanti enti quasi-governativi può sembrare lenta e distante. Ma Coleman ha detto che questo fa parte della realtà della produzione di alloggi a prezzi accessibili. “Siamo trasparenti. Tutta quella terra che abbiamo acquistato doveva essere all’ordine del giorno di un ente pubblico”, ha detto. C’è una sorta di piano regolatore per le proprietà di Midtown, ha detto, ma “non è stato ancora rilasciato”.
Come Harrison, vede un ruolo per una comunità di terra, ma ha anche delle riserve. Per una cosa, ha detto che è meno interessato alla proprietà della casa e più all’affitto di alloggi a bassa densità. Per un altro, non è ancora sicuro che la gente abbraccerà il modello. Che cosa succede, ha riflettuto, quando “i nipoti entrano e pensano che sia la loro casa, e si scopre che non è proprio la loro casa.”
Nel modello del community land trust, la casa è loro ma non la terra, il che potrebbe non essere l’accordo esatto che si aspettavano. Eppure, come ha spiegato McCasland, l’opportunità di creare ricchezza è ancora lì, anche se la terra stessa è in affitto.
Poi c’è tutto il lavoro già fatto. “Ci stiamo lavorando da 26 anni”, ha detto Coleman. “È quando è stato creato il Third Ward Redevelopment Council e da questo sono nati Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ e Houston Southeast Management District. Ho approvato il disegno di legge per Houston Southeast.”
Infatti, Harrison attribuisce alla leadership di Coleman il merito di aver sostenuto gli alloggi a prezzi accessibili che ci sono ora nel quartiere.
Tutti questi sforzi, così dipendenti dal governo, non offrono ciò che fanno le community land trusts, ha sostenuto Lowe.
Complete Communities, pur essendo ben intenzionato a indirizzare le risorse verso quartieri a lungo sottoserviti, “è solo un’iniziativa”, ha detto, “non è un intervento politico”. Le varie strategie disponibili ora per finanziare alloggi a prezzi accessibili sono, alla fine, orientate al mercato. “Per esempio, non abbiamo un fondo fiduciario per gli alloggi. Non abbiamo una zonizzazione inclusiva”, ha detto Lowe. “Quello che un modello di community land trust fornirebbe un’alternativa… potrebbe essere, io sostengo, qui a Houston, un importante intervento politico che comincerebbe a garantire che i residenti a basso reddito beneficino del cambiamento del quartiere.”
E questo sarebbe radicale. L’ipotetico esempio dei nipoti di Coleman, per esempio, dovrebbe essere affrontato. “C’è un problema di fiducia”, ha detto Harrison. Pensando al fondo fiduciario della città, McCasland ha sottolineato che le aspettative dovrebbero essere molto chiare per qualsiasi potenziale acquirente. “Il land trust deve stabilire le aspettative con gli acquirenti di case”, ha detto, “Devono essere la persona che li guarda negli occhi e dice: ‘Non state comprando una casa normale qui, ecco le vostre restrizioni'”
Questo, ha detto Lowe, potrebbe essere particolarmente difficile da fare a Houston. “Qui a Houston, alla gente piace l’idea di un approccio di cui beneficiano le persone a basso reddito”, ha detto, “ma quando si tratta di implementarlo, è così lontano da ciò a cui sono abituati … che è molto difficile per loro accettare l’approccio del community land trust.”
Quello a cui si arriva, quindi, è una questione di valori, come ha detto Lowe. “La rivitalizzazione della comunità non è stata il nostro obiettivo”, ha detto Lowe. Invece “è stata principalmente la riqualificazione di luoghi in cui gli approcci di mercato beneficiano coloro che hanno già i mezzi. Il community land trust è un approccio alternativo a questo, mentre allo stesso tempo potrebbe aiutare a far progredire la democratizzazione” e l’organizzazione di base, ha spiegato. “Se crediamo che questo sia importante, allora dobbiamo pensare a dei modi per costruirlo di nuovo.”
Leah Binkovitz (@leahbink) è l’editore senior del Kinder Institute for Urban Research e del suo blog Urban Edge. In precedenza ha coperto la contea di Fort Bend per lo Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
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