I REIT ad alto dividendo offrono un rifugio per i soldi nervosi

Gli investitori scioccati che stanno cercando rifugio dal crollo dei prezzi delle azioni potrebbero considerare alcuni fondi di investimento immobiliare che offrono rendimenti da dividendo superiori al 10% sulle azioni ordinarie – e anche di più sulle azioni privilegiate.

Tuttavia, avvertono i gestori di fondi e gli analisti, è fondamentale che gli investitori guardino il flusso di cassa dei singoli REIT, il carico di debito, le scadenze dei contratti di locazione e il rating del credito per assicurarsi che il dividendo non sia a rischio di taglio.

“Ci sono molte buone opportunità”, ha detto Larry Antonatos, gestore di portafoglio alla Heitman LLC di Chicago.

I REIT azionari offrono attualmente rendimenti da dividendo del 7,3% in media, mentre i rendimenti dei REIT ipotecari sono in media del 19,9%, secondo la National Association of Real Estate Investment Trusts di Washington.

Alcuni settori immobiliari offrono rendimenti ancora maggiori, con i REIT ipotecari commerciali che generano il 30,6% e i REIT di alloggio che producono in media il 14,7%. I rendimenti dei singoli REIT variano dal 3,0% di Public Storage Inc. (PSA) di Glendale, in California, fino al 48% di RAIT Financial Trust (RAS) di Philadelphia.

“La ragione per cui alcuni dei rendimenti sono così alti è perché c’è un rischio percepito nel mercato che alcuni di loro non saranno in grado di pagare i dividendi”, ha detto Sam Lieber, amministratore delegato di Alpine Woods Capital Investors LLC a Purchase, N.Y.

Indeed, una decisione di questo mese di General Growth Properties Inc. di sospendere il suo dividendo ha scosso gli investitori, che nervosamente hanno iniziato a chiedersi quale REIT potrebbe essere il prossimo.

Ma il proprietario del centro commerciale di Chicago, che ha lottato con 27 miliardi di dollari di debito, la recente partenza del suo direttore finanziario e un titolo che ha perso più del 90% del suo valore nell’ultimo anno, è un’anomalia nel mondo REIT, dicono gli esperti del settore.

General Growth ha accumulato il debito durante il vertiginoso boom immobiliare degli ultimi sette anni. Ha cercato freneticamente di trovare il modo di rifinanziare i 22 miliardi di dollari di debito in scadenza da qui alla fine del 2012, ha detto Jim Sullivan, un analista buy-side di Green Street Advisors Inc. di Newport Beach, California, in una nota di ricerca.

L’azienda ha detto che sta esplorando le sue opzioni, e c’è un discorso industriale che la società è in vendita.

Maguire Properties Inc, un REIT per uffici di Los Angeles che affronta simili problemi di debito, ha estromesso il suo fondatore e CEO e ha sospeso il suo dividendo a maggio.

CHERRY-PICKING

Ma la maggior parte dei REIT non affronta queste sfide di debito, hanno detto gli esperti.

“La stragrande maggioranza dei dividendi immobiliari sono sicuri” per il prossimo anno, ha detto Joe Smith, managing director e portfolio manager presso ING Clarion Real Estate Securities LP di Radnor, Pa. I REITs di alloggio sono l’eccezione, ha detto, poiché affrontano il rischio di deterioramento dei flussi di cassa a causa della flessione dei viaggi d’affari.

I gestori di fondi pensano che i REIT di appartamenti, self-storage e assistenza sanitaria offrano le scommesse più sicure quando si tratta di dividendi, in quanto i tre settori hanno superato le turbolenze economiche in gran parte indenni. Ma i loro titoli si sono ripresi, causando una contrazione dei rendimenti dei dividendi: i rendimenti sono in media del 6,5% per i REIT di appartamenti, del 6,4% per i REIT di assistenza sanitaria e solo del 3,8% per i nomi di self-storage.

Cherry-picking REITs è la chiave per massimizzare la sicurezza e i rendimenti, hanno detto gli esperti del settore. Lieber e Antonatos vedono CBL & Associates Properties Inc. di Chattanooga, Tenn.

Anche se l’azienda affronta il rischio della sua esposizione ai mercati fiacchi nel sud-est e ad alcuni debiti, il signor Lieber pensa che il suo dividendo, che genera un rendimento del 22,9%, sia sicuro almeno per i prossimi sei mesi. Ha notato che l’amministratore delegato e il direttore operativo dell’azienda hanno recentemente acquistato azioni della CBL, il che “è un buon segno che non sono preoccupati di nulla nell’immediato”.

Il signor Lieber e il signor Smith vedono entrambi Mack-Cali Realty Corp. (CLI) di Edison, N.J., un REIT per uffici che si concentra sull’area metropolitana di New York, come una buona scommessa sui dividendi con il suo rendimento del 10,8%.

Altre aziende con rendimenti da dividendo a nord del 9% che difficilmente taglieranno i loro dividendi includono Kite Realty Group Trust (KRG) di Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) di Malvern, Pa., Macerich Co. di Santa Monica, Calif. e Weingarten Realty Investors (WRI) di Houston, secondo il signor Smith.

Al signor Lieber piacciono anche alcuni REIT ipotecari, i cui titoli sono stati colpiti duramente dal sentimento schizzinoso verso tutto ciò che riguarda i mutui nei mercati del credito. Ha nominato Annaly Capital Management Inc. (NLY), che ha un rendimento del 18,6%, e MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) di New York, con un rendimento del 17,2%, come buone scommesse sui dividendi, in quanto entrambi detengono titoli sostenuti da Fannie Mae di Washington e Freddie Mac di McLean, Va.

Da quando il governo ha recentemente salvato Fannie e Freddie, le loro obbligazioni sono relativamente sicure, ha detto Lieber. Tuttavia, non raccomanda i REITs commerciali-immobiliari come un gioco di dividendo, anche se il rendimento medio in questo gruppo è del 30,6%.

“Se le grandi banche iniziano a vendere i loro portafogli di prestiti in sofferenza, vedremo una pressione sul mercato dei mutui commerciali”, ha detto Lieber.

Alcuni di questi REIT, come Gramercy Capital Corp. e iStar Financial Inc, entrambi di New York, non hanno pagato dividendi nel terzo trimestre.

Gli investitori interessati a nomi REIT sicuri, come AMB Property Corp. (AMB) a San Francisco, Kimco Realty Corp. di New Hyde Park, N.Y., Public Storage Inc. di Glendale, Calif., Simon Property Group Inc. di Indianapolis e Vornado Realty Trust (VNO) a New York, potrebbero spostarsi sulla struttura del capitale verso i dividendi preferiti per ottenere rendimenti più alti, ha detto Michael Torres, amministratore delegato di Adelante Capital Management LLC a Oakland, California.

Come esempio, le azioni privilegiate O di AMB rendono il 10,9%, mentre le sue azioni comuni rendono solo il 7,4%, e le privilegiate G di Vornado rendono il 10,62%, mentre le azioni comuni della società rendono il 5,8%, ha detto.

E-mail Janet Morrissey a [email protected].