Un contract for deed è un accordo per comprare una proprietà senza andare da un creditore ipotecario. L’acquirente accetta di pagare al venditore dei pagamenti mensili, e l’atto viene consegnato all’acquirente quando tutti i pagamenti sono stati effettuati. È più semplice ed economico che ottenere un mutuo da soli, ma non è privo di rischi.
Benefici per gli acquirenti
Se non siete in grado di qualificarvi per un mutuo a causa di un fallimento passato o della mancanza di storia lavorativa, un contratto per atto notarile potrebbe essere la soluzione giusta per voi. Se il venditore è disposto a fare affari con voi è davvero tutto ciò di cui avete bisogno. Avrete forse più libertà per negoziare un acconto e non dovrete pagare alcun costo di chiusura, tasse di origine, o altre spese che sono coinvolte con l’assunzione di un mutuo. Con un’ipoteca tradizionale, se siete inadempienti, il creditore potrebbe chiedervi di pagare l’intero prestito anche se recuperate tutti i pagamenti mancati. Un venditore che usa un contratto per atto di proprietà non ha questa opzione, a meno che non accetti di includere questa clausola nel suo contratto. Altri vantaggi includono: nessun prestito qualificante, acconto basso o flessibile, tassi di interesse favorevoli e termini flessibili, e un insediamento più rapido.
Rischi per gli acquirenti
Il più grande rischio quando si acquista una casa contratto per atto è che davvero non hanno un diritto legale alla proprietà fino a quando non hanno pagato l’intero prezzo di acquisto. Questo significa che se siete inadempienti e non potete fare i vostri pagamenti, perdete la proprietà e tutto il denaro che avete già pagato (spesso includendo le riparazioni e i miglioramenti). A differenza di un mutuo tradizionale, un acquirente inadempiente in un contatto per atto può avere solo 30-60 giorni per curare l’inadempienza o andarsene. Un altro grande rischio è che il venditore può ancora gravare la proprietà con pegni e ipoteche, dato che non sono tenuti a trasferire un buon titolo pulito fino al completamento di tutti i pagamenti previsti dal contratto. Inoltre ci sono anche regole di divulgazione/ispezione molto limitate, il che significa che un compratore che non esegue un’ispezione approfondita della casa potrebbe ritrovarsi con una casa che ha difetti significativi che richiedono riparazioni sostanziali.
Benefici per i venditori
Un contratto per atto di proprietà offre un modo per fare affari con un compratore che non può qualificarsi per un mutuo regolare. Il processo è di solito più veloce di una regolare vendita ipotecaria. Se l’acquirente va in default, si può rescindere il contratto subito senza dover passare attraverso tutte le procedure legali che sono richieste per un titolare di mutuo per pignorare una casa. Altri vantaggi includono: nessuna perizia richiesta, una gamma più ampia di acquirenti, un possibile profitto sul finanziamento e un regolamento più veloce.
Rischi per i venditori
Il più grande svantaggio di un contratto per atto di proprietà per un venditore è che la proprietà non sarà fuori dal vostro nome per molti anni. Questo probabilmente non si adatta alla vostra strategia di investimento. Inoltre, aspetterete fino a quando il contratto non sarà adempiuto per ricevere tutti i vostri soldi, invece di avere un pagamento immediato del prezzo totale di acquisto da una società di mutuo tradizionale. Altri rischi includono: il prestito rimane sul vostro rapporto di credito, il venditore è ancora responsabile per il prestito, rischio di mancato pagamento da parte dell’acquirente, e l’acquirente non passa mai attraverso un processo di applicazione formale come con un mutuo regolare. Inoltre, il venditore è ancora il detentore del titolo legale e se l’acquirente non riesce a mantenere la proprietà fino al codice e ai requisiti dell’ordinanza, il venditore potrebbe essere soggetto a multe, cause legali e altri problemi legali come risultato degli stessi.
Flessibilità per entrambi
I termini di un contratto per atto di proprietà sono flessibili, a seconda di ciò che ogni parte risolve tra loro. La durata del contratto e l’ammontare dei pagamenti mensili sono a carico dell’acquirente e del venditore. A seconda dei termini esatti, questa flessibilità potrebbe essere un pro o un contro.
Se siete l’acquirente o il venditore di una casa, e si è scelto di utilizzare il contratto per il finanziamento deed, è necessario arruolare i servizi di un qualificato avvocato immobiliare. Presso gli uffici legali Sherer, i nostri avvocati redigeranno le opportune informative e indennità per proteggere tutte le parti coinvolte
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