Perché la multiproprietà non è sempre una truffa

Hai sentito le storie dell’orrore, giusto? Il tuo fratello, cugino, collega o vicino di casa è andato in vacanza a Cancún e ha partecipato a una presentazione di multiproprietà. Il loro hotel offriva un dolce affare in cambio di un po’ di tempo. Quando finalmente sono riusciti a scappare, qualcuno li ha inseguiti a gran voce per comprare una multiproprietà mentre correvano fuori dalla porta.

Ecco il punto: le multiproprietà, al giorno d’oggi, sono raramente delle truffe. The Points Guy, Brian Kelly, si è recentemente seduto con Noah Brodsky di Wyndham Destinations per parlare dello spostamento del mercato delle multiproprietà per il podcast Talking Points. In seguito, Kelly e io abbiamo discusso alcuni degli errori comuni che le persone fanno quando acquistano multiproprietà, così come le insidie. Anche se non sono veri e propri schemi, ci sono molte insidie.

Se stai considerando l’acquisto di una multiproprietà, queste sono le cose che devi assolutamente sapere prima di impegnarti in una multiproprietà con cui potresti rimanere bloccato per il resto della tua vita.

Timeshare Are Forever

O, almeno, per un tempo molto lungo. Quando acquistate una multiproprietà, sappiate che state generalmente acquistando un “bene immobile in proprietà”. È simile all’acquisto di una casa, tranne per il fatto che in realtà non possiedi una casa indipendente. Invece, possiedi un pezzetto di proprietà immobiliare da qualche parte. La tua multiproprietà effettiva potrebbe essere punti che riscatti per le vacanze. Questo è un metodo che le aziende di multiproprietà hanno sviluppato per rendere le multiproprietà più accessibili.

Le persone che hanno acquistato multiproprietà 20 o 30 anni fa erano molto più propense ad acquistare una settimana specifica in una proprietà. C’erano generalmente procedure per “incassare” o “trasferire” quella settimana per usarla altrove. Ma le regole complicate e le restrizioni per lo più solo scoraggiato i proprietari di raccomandare multiproprietà ad altri, o sfruttare appieno il loro timeshare.

Oggi, multiproprietà aziende tipicamente utilizzare punti per rappresentare ciò che si acquista, con un grafico per tutte le proprietà che possiedono o gestire. Mentre ci possono essere vantaggi di prenotazione anticipata per alcuni proprietari “diretti”, è generalmente primo arrivato, primo servito sull’inventario quando si desidera riscattare i punti. Ma, non stai iniziando con un “home resort” o un posto che la maggior parte delle tue vacanze dovrebbero accadere.

Alla fine della giornata, i tuoi punti generalmente si tradurranno in una proprietà percentuale di un’unità in una proprietà da qualche parte nel mondo. Questa formula è importante per le compagnie di multiproprietà, perché la usano per capire quante unità o punti hanno da vendere.

Ci possono essere benefici e penalità fiscali

Perché state comprando un immobile, potete incontrare vantaggi fiscali (o conseguenze) simili all’acquisto di una seconda casa. In certi casi, i vostri costi di finanziamento e manutenzione possono essere deducibili dalle tasse. Dovresti assolutamente consultare un consulente fiscale prima di prendere qualsiasi decisione che comporti conseguenze fiscali.

Nella maggior parte dei casi, puoi vendere il tuo interesse di multiproprietà. Potete anche lasciare la vostra multiproprietà a un beneficiario. Chiunque erediti la vostra multiproprietà sarà in grado di utilizzare la proprietà, che sia per le vacanze o per affittarla ad altri. Ma lui o lei sarà anche responsabile di tutte le spese associate.

Le multiproprietà Disney Vacation Club non durano per sempre

A differenza, beh, della maggior parte delle altre multiproprietà, i Disney Vacation Club hanno in genere una durata limitata. Per esempio, io possiedo una multiproprietà della Disney Vacation Club (DVC), che vende multiproprietà per un periodo di 50 anni da quando il progetto è stato inizialmente costruito. Abbiamo acquistato a Bay Lake Tower, accanto al Disney Contemporary Resort, proprio quando è stato aperto nel 2009. Ma se foste in grado di acquistare punti a Bay Lake Tower ora, ricevereste i vostri punti solo per i prossimi 40 anni: la lunghezza del contratto iniziale di 50 anni meno il decennio che è passato.

Per alcune persone, questo rende il costo di DVC più difficile da giustificare. Ma, i punti di multiproprietà DVC mantengono il loro valore molto meglio di altre multiproprietà, che può ancora fare il lavoro di matematica in vostro favore se siete in viaggio a Disney con una certa regolarità.

I punti sono solitamente fissi

Come regola generale, la maggior parte delle aziende di multiproprietà determinare quanti punti sono necessari per un certo tipo di prenotazione. L’importo varierà in base a fattori come la posizione, le date del viaggio e le dimensioni degli alloggi. Tuttavia, una volta che questo è stato determinato, il “prezzo” dovrebbe rimanere lo stesso. Per esempio, Wyndham può determinare che una camera da letto deluxe unità a Bonnet Creek Resort in Orlando costerà 126.000 punti durante la prima settimana di gennaio. Quel numero rimarrà generalmente statico per lo stesso tipo di camera e la stessa settimana in futuro.

Disney Vacation Club, di nuovo, gestisce le cose in modo un po’ diverso. Mentre il numero totale di punti per tutti i tipi di camera in una proprietà rimane lo stesso, DVC si riserva il diritto di spostare i punti. Per esempio, possono aumentare il prezzo delle unità con tre camere da letto durante il Natale a causa della domanda. Per farlo, dovrebbero abbassare un’altra stanza e un altro periodo (o più stanze) dello stesso numero di punti per “bilanciare la tabella”.

Le spese di manutenzione aumentano sempre

Anche se i punti sono tipicamente fissi, il prezzo della vostra vacanza cambierà praticamente ogni anno. Questo perché le spese di manutenzione richieste cambiano. Le spese di manutenzione includono tasse e valutazioni, così come il budget per aggiornare e rinnovare tutte le proprietà in multiproprietà. Voi pagate la vostra parte, in base alla dimensione della vostra multiproprietà (o, nella maggior parte dei casi, il numero di punti che acquistate).

Come la maggior parte delle spese nella vita, le spese di manutenzione si muovono esattamente in una direzione. Nel corso del tempo, ogni esempio che ho visto mostra che le spese di manutenzione si muovono verso l’alto per un periodo di dieci anni, ma nessuno può prevedere l’ammontare esatto degli aumenti. Se state facendo i conti su quanto vi costerà una multiproprietà per un lungo periodo di tempo, dovreste assumere un aumento medio del 3% delle spese ogni anno.

A titolo di esempio, Wyndham Destinations dice che un primo acquisto medio per un nuovo proprietario di multiproprietà potrebbe essere intorno ai 20.000 dollari. Nel corso di due decenni, se le tue spese di manutenzione salissero del 3% all’anno, pagheresti circa 20.000 dollari in spese di manutenzione per la tua multiproprietà in quel periodo. Questo non è un piccolo cambiamento.

È possibile calcolare la tariffa della camera a notte

Quello che si ottiene per il vostro investimento di multiproprietà varia notevolmente. Come abbiamo discusso sopra, una settimana al Wyndham Bonnet Creek di Orlando vi farà tornare indietro di 126.000 punti all’inizio di gennaio. Ma prendere quella stessa vacanza in marzo, e può costare 166.000 punti.

Se usiamo l’esempio di un’unità di una camera da letto all’inizio di gennaio, e si doveva prendere una settimana di vacanza lì ogni anno per i prossimi 20 anni durante quella stessa settimana, si dovrebbe spendere circa $2.000 all’anno per quella stanza – circa $286 a notte. In termini di budget, si può certamente fare meglio di così usando notti premio gratuite, punti, o semplicemente andando a caccia di una tariffa economica in contanti. Se un affare è quello che stai cercando, è possibile fare rapidamente i conti per determinare se una multiproprietà funzionerà a vostro favore.

Hai dei diritti

In alcuni stati, ci sono limiti sulle presentazioni di multiproprietà. (Abbiamo chiesto ai membri del nostro TPG Facebook Lounge sulle loro esperienze con le presentazioni di multiproprietà, e molti hanno riportato conversazioni perfettamente normali con le aziende di multiproprietà. Ma altri hanno riferito di essere assillati durante il processo – e dopo. Se sei mai assillato in una presentazione, il miglior consiglio è quello di dichiarare fermamente che non sei interessato, alzati e vattene.

Come regola generale, la legge statale proteggerà anche il tuo acquisto. Questo significa che avrete un po’ di tempo dopo (in genere sette giorni) per cambiare idea. Un lettore di TPG, Andrew, ha acquistato un lotto di punti da Wyndham durante una presentazione di multiproprietà. Quando è tornato a casa e ha scavato nella matematica un po ‘di più, ha scoperto che il miglior valore per i suoi punti era prendere una settimana di vacanza ogni anno. Questo non è generalmente il modo in cui viaggia, preferendo viaggi più frequenti ma più brevi. Ha deciso di annullare e ha ottenuto un rimborso completo. Ha anche potuto tenere il Kindle che gli è stato dato come incentivo per assistere alla presentazione.

Quando una multiproprietà ha senso

Quando nostra figlia aveva quasi 4 anni, ho iniziato a ricordare quanto mi piaceva visitare Disney World da bambino. Anche mia moglie aveva dei bei ricordi di Disney. Quando abbiamo iniziato a pianificare il nostro primo viaggio, mi sono imbattuto nel Disney Vacation Club. All’inizio ero molto scettico. Quando pensavo alle multiproprietà, immaginavo venditori loschi e condomini fatiscenti.

Abbiamo trovato un accordo per fare una vacanza DVC senza impegno. Se non ci piaceva il nostro primo viaggio, potevamo pagare la stanza e andarcene. Naturalmente, mia figlia si è divertita molto. Infatti, eravamo tutti entusiasti e sapevamo che avremmo voluto tornare a Disney World su base annuale. Quando abbiamo schiacciato i numeri, abbiamo scoperto che potremmo risparmiare dal 30 al 40% sul costo di una camera d’albergo Disney World e ottenere sistemazioni migliori. (DVC camere generalmente vengono con cucine, lavatrici e asciugatrici.)

Questi risparmi erano abbastanza attraente per noi di acquistare. E i nostri primi due viaggi ci sono piaciuti così tanto che abbiamo deciso di comprare più punti. All’inizio, non ho capito che c’era un mercato di rivendita, ma che alla fine ha lavorato a nostro vantaggio dal momento che Disney ha ora limitato alcuni benefici solo per le persone che acquistano direttamente DVC.

Un decennio di multiproprietà è passato per la nostra famiglia e usiamo la nostra multiproprietà DVC in modi diversi da quelli originariamente previsti. Ci siamo spostati un po’ in diverse proprietà DVC e ci siamo anche trovati ad affittare i punti DVC. (Come nota a margine, affittare punti DVC da qualcuno di fiducia può essere un ottimo modo per risparmiare denaro su un viaggio Disney World.)

Abbiamo 40 anni per andare con la nostra multiproprietà DVC, e i punti stanno vendendo sul mercato di rivendita per circa quello che abbiamo pagato 10 anni fa, quindi ci sentiamo come abbiamo una rete di sicurezza se mai decidere di vendere. Per ora, il nostro piano è quello di godere di guardare i nostri figli prendere i loro figli a Disney World utilizzando la nostra multiproprietà.

Quando si dovrebbe acquistare direttamente

Ci sono due percorsi principali per la proprietà di multiproprietà (supponendo che non hai ereditato una multiproprietà a Maui non hai mai saputo dai tuoi genitori). È possibile acquistare direttamente da una società di multiproprietà come Wyndham Destinations, o è possibile acquistare uno sul mercato della rivendita.

Se sei il tipo di persona che ama la vacanza nello stesso luogo ogni anno, ed è una posizione in alta domanda, si potrebbe essere un buon candidato per l’acquisto di una multiproprietà direttamente, perché nella maggior parte dei casi, si ottiene la priorità di prenotazione. Se non volete stressarvi per pianificare una vacanza annuale ogni anno, e preferite un’esperienza più simile a una “casa di vacanza”, l’acquisto diretto può anche essere una buona soluzione.

Disney Vacation Club è unico in quanto limita alcuni dei vantaggi chiave dell’appartenenza al DVC solo a coloro che acquistano direttamente. Ci sono anche voci che DVC non permetterà alle persone che acquistano dal mercato della rivendita di prenotare alcuni dei loro resort più nuovi.

Quando si dovrebbe acquistare sul mercato della rivendita

Per la maggior parte delle persone, l’acquisto sul mercato della rivendita rappresenta un valore molto migliore rispetto all’acquisto diretto. C’è un mercato robusto per le rivendite di multiproprietà e i prezzi variano notevolmente. Nel caso di Disney Vacation Club, i punti mantengono il loro valore notevolmente bene. I punti di multiproprietà Wyndham, d’altra parte, non tengono generalmente lo stesso valore sul mercato della rivendita. Annunci recenti su siti di rivendita popolari mostrano punti valutati ovunque da 1,7 centesimi per punto a 12 centesimi per punto. Questo è un grande spread!

L’esempio che abbiamo usato sopra, dove si spenderebbe $20.000 con Wyndham, sarebbe netto da qualche parte intorno 140.000 punti (o circa 14 centesimi per punto). Un recente annuncio su un popolare sito di multiproprietà mostra un prezzo di poco più di 1 centesimo per punto. Questa è una differenza enorme. E un membro del TPG Lounge, Benjamin, segnalato l’acquisto di punti sul mercato di rivendita per poco meno di un centesimo per punto. Ha ottenuto un affare fenomenale che gli permette di avere la sua famiglia vacanza in un condominio con due camere da letto quando viaggiano per circa $150 a notte. (Un ritorno decisamente migliore della suddetta camera da 285 dollari quando si compra direttamente.)

Il mercato della rivendita ha alcuni rischi, ma c’è anche una supervisione e regolamentazione sul mercato della rivendita per proteggervi. Il nostro miglior consiglio è quello di lavorare con le aziende più rispettabili nello spazio di rivendita, come Fidelity Resales e The Timeshare Store.

Quando dovresti andartene

La multiproprietà non è per tutti. Infatti, le multiproprietà non sono probabilmente adatte alla maggior parte dei viaggiatori. Se si raccolgono molti punti attraverso viaggi frequenti e bonus di iscrizione alla carta di credito, pagare per una multiproprietà probabilmente non ha molto senso. E, se i benefici tradizionali dell’hotel come la pulizia e il servizio in camera sono importanti per voi, la vita in multiproprietà non soddisfa queste esigenze. (Anche se DVC offre più di questo rispetto alla maggior parte delle altre società di multiproprietà.)

Si dovrebbe anche andare via se sei il tipo di viaggiatore che ama fare piani di viaggio spontanei, se si sta contando su di essere in grado di affittare la vostra multiproprietà, o se siete interessati a una proprietà di investimento. Queste sono le cose che i venditori di multiproprietà tendono a travisare nelle piazzole.

Per trarre pieno vantaggio dalle posizioni di multiproprietà più desiderabili è necessario pianificare in anticipo, e la facilità di noleggio dipende interamente dal tipo di proprietà che hai prenotato, e dove (Wyndham ha molto più inventario di DVC, rendendo le loro multiproprietà molto più difficile da affittare). Se vuoi un investimento immobiliare, guarda i beni immobili tradizionali – non una multiproprietà.

La linea di fondo

La cosa più importante da ricordare sulle multiproprietà è che sono un impegno. Ci sono modi per uscirne una volta che li compri (e il tuo diritto di cancellare scade). Ma, queste strade sono raramente belle. Anche se affittare la vostra multiproprietà è un’opzione (più su questo presto) la cosa migliore che puoi fare è una ricerca approfondita prima di acquistare. Assicurati assolutamente di sapere cosa stai acquistando, e che una vacanza in multiproprietà si adatta al tuo stile di viaggio.

Tutte le foto per gentile concessione dell’autore.

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