Impara il Probate Real Estate Sale Process
Il processo di vendita di beni immobili (proprietà reale) tramite probate o trust è una serie di passi regolati dal tribunale che deve essere attentamente monitorato e gestito. Le scadenze non perdonano, la documentazione è specializzata e la supervisione del tribunale deve essere rispettata durante il marketing, le offerte, le trattative e la vendita della proprietà.
Oltre al personale del tribunale, la vendita coinvolge generalmente l’Esecutore o Amministratore del patrimonio, l’avvocato che rappresenta il patrimonio, un agente immobiliare che rappresenta il venditore (il patrimonio), uno o più acquirenti che fanno offerte al tribunale e gli agenti immobiliari degli acquirenti. Ognuno di questi individui deve seguire le linee guida e le scadenze del tribunale.
A causa del coinvolgimento del tribunale, le vendite fiduciarie hanno un vocabolario tutto loro (vedi glossario). Comprendono anche vari documenti informativi e contratti che non sono usati in altre transazioni immobiliari.
Se state vendendo o comprando una proprietà immobiliare attraverso una transazione di questo tipo, il vostro agente immobiliare dovrebbe avere esperienza in vendite di trust e probate ed essere in grado di spiegare il linguaggio, la documentazione e le fasi del processo. Comunicazioni chiare sono vitali.
Per aiutarvi a capire il processo di vendita fiduciaria, ecco una lista di alcuni dei passi coinvolti in una tipica transazione:
Nomina dell’amministratore o esecutore del patrimonio. Nella maggior parte dei casi, il testamento del defunto nomina un esecutore testamentario che viene designato per gestire la distribuzione dei beni, compresi i beni immobili. Se non viene nominato alcun esecutore, se l’esecutore nominato non è disposto a servire o se non c’è un testamento, il tribunale nomina un amministratore per svolgere questi compiti. L’esecutore testamentario o l’amministratore è la persona che ha l’autorità di elencare e vendere la proprietà; la vendita non può procedere finché questa persona non è stata identificata.
Come previsto dall’Independent Administration of Estates Act (IAEA), l’esecutore stabilisce un prezzo di listino per la proprietà immobiliare. Il prezzo tiene conto della valutazione del Probate Referee e di solito è determinato con l’assistenza di un agente immobiliare esperto in vendite di trust e probate. La proprietà viene poi messa in vendita tramite quell’agente/broker.
L’agente immobiliare commercializza la proprietà reale al pubblico nel modo più aggressivo possibile per attirare l’offerta più alta. Questo generalmente comporta una serie di approcci, tra cui segnaletica, pubblicità sui giornali, elenco su uno o più siti web immobiliari e hosting case aperte per altri agenti immobiliari e potenziali acquirenti di case. L’agente immobiliare pianificherà anche appuntamenti per mostrare la proprietà a parti interessate che si informano direttamente.
Mentre gli acquirenti di beni immobili in prova e di fiducia possono essere alla ricerca di un affare, la loro gamma di offerte sono limitate dal tribunale. Un’offerta accettata deve essere pari o superiore al 90% del valore stimato dal Probate Referee. Una volta trovato un compratore, l’agente immobiliare assiste il venditore nella negoziazione dei termini che sono soddisfacenti per entrambe le parti.
Quando la proprietà ha un’offerta accettata, un Avviso di azione proposta viene inviato a tutti gli eredi, indicando semplicemente i termini della vendita proposta. Gli eredi hanno 15 giorni per rivedere l’avviso e porre eventuali obiezioni. Se non ci sono obiezioni, la vendita può procedere senza un’udienza in tribunale.
Se l’esecutore/amministratore non ha pieni poteri indipendenti sotto la IAEA, o se uno degli eredi pone un’obiezione all’avviso di azione proposta, l’avviso della vendita deve essere pubblicato in un giornale locale generalmente distribuito (a meno che il testamento non imponga tale azione).
L’avvocato per il patrimonio richiede poi una data in tribunale (l'”udienza di conferma”) quando la vendita sarà eseguita. La data del tribunale è di solito entro 30-45 giorni dalla data in cui è stata presentata la domanda. Una copia della domanda e i dettagli riguardanti la vendita vengono inviati per posta a tutte le parti interessate.
Anche dopo che la data del tribunale è stata fissata, l’agente immobiliare dovrebbe continuare a mostrare la proprietà e pubblicizzare la casa a potenziali acquirenti nella speranza di assicurarsi un “over-bidder” e quindi aumentare il prezzo di vendita.
Durante l’udienza di conferma del tribunale, l’offerta precedentemente accettata può essere superata da un’altra parte interessata. In tal caso, la parte offerente deve presentarsi all’udienza con un assegno circolare (non si accettano assegni personali!) per un importo pari ad almeno il 10% del prezzo minimo dell’offerta in eccesso per poter superare l’offerta. L’offerta minima è determinata dalla seguente formula: 10% dei primi $10.000 più il 5% del saldo dell’offerta accettata.
ESEMPIO: Una proprietà è quotata a 200.000 dollari. L’offerta accettata è di $175.000.
La minima offerta in eccesso è calcolata come segue:
Offerta accettata = $175.000
+.10 x $10.000 = $1.000
+ .05 x $165.000 = $8.250
Minima offerta in eccesso = $184.250
x .10 = $18.425 importo dell’assegno circolare
Se c’è più di un offerente, l’offerta più alta “vince”. L’offerente vincente dà un assegno circolare all’esecutore/amministratore e il deposito a garanzia viene aperto. L’escrow si chiuderà approssimativamente tra i 30 e i 45 giorni dopo l’udienza del tribunale.
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