Williams Mullen

08.07.2019 Title Endorsement BasicsBy: Elizabeth Hodge Carr

L’assicurazione del titolo viene rilasciata utilizzando forme standardizzate di polizze e avalli. Le forme più comunemente usate per le proprietà commerciali sono quelle promulgate dall’American Land Title Association (ALTA), un gruppo industriale di assicurazione del titolo a livello nazionale. Una clausola aggiuntiva è un’aggiunta o una limitazione della copertura assicurativa del titolo che viene allegata a una polizza di assicurazione del titolo. Le clausole aggiuntive forniscono una copertura che adatta la polizza alle esigenze dell’assicurato per una specifica transazione. Ci sono circa 80 moduli di clausole approvate dall’ALTA tra cui l’assicurato può scegliere una copertura aggiuntiva. Anche se i moduli di copertura sono standard, i requisiti per ciascuno variano.

Per assicurare una copertura adeguata, è importante che siate a conoscenza dei requisiti specifici del sottoscrittore per emettere una particolare copertura e che voi provvediate ad un ampio margine di tempo per soddisfare questi requisiti. La vostra copertura è buona solo quanto la vostra approvazione. Alcune delle clausole non richiedono alcuna presentazione aggiuntiva al sottoscrittore e possono essere interessanti se i tempi e il budget lo permettono.

Le clausole di base:

Di seguito sono riportate alcune delle clausole più comunemente emesse, una spiegazione di base della copertura che forniscono e i requisiti necessari per l’emissione.

ALTA Serie 3

Le appendici ALTA Serie 3, le appendici “Zoning”, per un prestito o una polizza del proprietario forniscono l’assicurazione per quanto riguarda la classificazione di zonizzazione applicabile e l’uso autorizzato del terreno.

L’appendice ALTA 3-06, Zoning Unimproved Land, è progettato per terreni liberi. Fornisce un’assicurazione contro le perdite o i danni subiti a causa della mancata classificazione del terreno in una particolare zona e contro alcuni usi specifici non consentiti dall’ordinanza di zonizzazione in vigore. I requisiti di sottoscrizione possono includere quanto segue: revisione delle mappe e delle ordinanze di zonizzazione, relazione sulla zonizzazione, lettera di conformità alla zonizzazione, parere dell’avvocato o affidavit del proprietario rispetto all’uso corrente e nessuna conoscenza di violazioni.

L’Endorsement ALTA 3.1-06, Zoning-Completed Structure, è progettato per proprietà migliorate e assicura la classificazione di zonizzazione e gli usi autorizzati sotto tale classificazione. Questa approvazione assicura anche contro un’ordinanza del tribunale finale che proibisce la struttura attuale e richiede la rimozione o la modifica della struttura attuale, a causa della violazione dell’ordinanza di zonizzazione per quanto riguarda l’area, la larghezza o la profondità del terreno come sito di costruzione, l’area della superficie della struttura, l’arretramento della struttura, l’altezza della struttura o il numero di posti auto. I requisiti di sottoscrizione includono generalmente quelli richiesti per ALTA 3-06, così come la prova del rilascio di un permesso di occupazione nel caso di una costruzione recente.

L’approvazione ALTA 3.2-06, Zoning – Land Under Development, è progettata per terreni non edificati con la previsione di miglioramenti in costruzione secondo piani e specifiche specifiche. I requisiti di sottoscrizione includono la presentazione di piani e specifiche del sito per la revisione.

L’ALTA Endorsement 8.1-06 e 8.2-06 sono comunemente chiamati rispettivamente Environmental Protection Lien e Commercial Environmental Protection Lien. Queste appendici assicurano contro le perdite o i danni subiti a causa di qualsiasi vincolo ambientale registrato non altrimenti indicato come un’eccezione al titolo nell’Allegato B della polizza. La clausola 8.1-06 è disponibile solo per le polizze di prestito che coprono proprietà residenziali e richiede una consueta ricerca dei registri catastali. La clausola 8.2-06, invece, è disponibile per le polizze di prestito o di proprietà, si applica solo alle proprietà commerciali e non richiede ulteriori requisiti di sottoscrizione.

Restrizioni, sconfinamenti, minerali

La serie ALTA 9 offre una varietà di coperture relative alla cessione di vincoli ipotecari, violazioni di restrizioni e sconfinamenti. Questa appendice è comunemente conosciuta come “Appendice Completa” perché è stata progettata per consolidare in un’unica appendice molte delle varie coperture spesso richieste o necessarie dai prestatori istituzionali.

Le Appendici ALTA 9-06 e 9.7-06, Restrizioni, Intrusioni, Minerali – Polizza di prestito, sono disponibili solo per le polizze di prestito. Queste clausole riguardano le violazioni di patti, condizioni, limitazioni o restrizioni, sconfinamenti esistenti, danni derivanti dall’esercizio dei diritti minerari e un ordine del tribunale finale che richiede la rimozione di uno sconfinamento a causa di una violazione delle linee di contenimento. La clausola ALTA 9.7-06 è progettata specificamente per i terreni in fase di sviluppo e aggiunge la copertura relativa ai miglioramenti da costruire sul terreno in base a piani e specifiche. Inoltre, la clausola ALTA 9.10-06, comunemente indicata come Restrizioni, Intrusioni, Minerali – Violazioni attuali – Polizza Prestito, fornisce la stessa copertura di ALTA 9-06, tranne che la copertura include le violazioni attuali alla data della polizza su una base “secondo necessità”.

La clausola ALTA 9.3-06, Patti, Condizioni e Restrizioni – Polizza Prestito, è simile alla 9-06 e si applica solo alle polizze prestito. Tuttavia, non assicura su sconfinamenti o danni derivanti dall’esercizio futuro di qualsiasi diritto di utilizzare la superficie del terreno per l’estrazione o lo sviluppo di minerali.

Le clausole 9.1-06 e 9.2-06 ALTA, Patti, condizioni e restrizioni – Polizza del proprietario, sono disponibili solo per le polizze del proprietario. La clausola 9.1-06 si applica solo alle proprietà non migliorate, mentre la clausola 9.2-06 si applica ai terreni migliorati. Queste assicurano contro le violazioni di qualsiasi patto, condizione o restrizione, diverse da quelle indicate nell’Allegato B della polizza. La clausola 9.2-06 aggiunge anche la copertura contro la rimozione forzata di un miglioramento derivante dalla violazione di una linea di contenimento. Inoltre, la clausola ALTA 9.8-06 è simile alle clausole 9.1-06 e 9.2-06, con la differenza che aggiunge la copertura per i miglioramenti previsti sul terreno come indicato nei piani e nelle specifiche. L’appendice ALTA 9.8-06 è comunemente denominata Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.

I requisiti per l’emissione delle appendici di cui sopra variano da una giurisdizione all’altra e possono includere un’indagine accettabile e la prova che tutti i patti che riguardano la proprietà non vengono violati.

L’appendice ALTA 9.6-06, Diritti privati – Valutazioni correnti – Politica di prestito, è disponibile solo per polizze di prestito. Questa appendice fornisce copertura contro oneri o valutazioni private, opzioni di acquisto, diritti di prelazione o un diritto di approvazione preventiva da parte di un futuro acquirente/occupante, ma è limitata a perdite o danni derivanti da un onere o valutazione privata dovuta ed esigibile alla data della polizza.

L’appendice ALTA 9.9-06, Diritto privato – Polizza del proprietario, è disponibile solo per le polizze del proprietario e fornisce copertura contro le perdite o i danni subiti a causa dell’applicazione di qualsiasi diritto privato in un patto, come opzioni, diritti di prelazione o approvazione preventiva, che causa una perdita del titolo assicurato.

Accesso e ingresso

La clausola ALTA 17-06, Accesso e ingresso, e la clausola ALTA 17.1-06, Accesso indiretto e ingresso, sono comunemente indicate come le appendici “Accesso”. Entrambe queste appendici sono disponibili per le polizze di proprietà e di prestito. L’appendice ALTA 17-06 fornisce copertura contro le perdite o i danni subiti in conseguenza del fatto che il terreno assicurato non ha accesso fisico a un diritto di passaggio pubblico tramite una servitù di accesso indicata nella polizza come interesse assicurato o subiti in conseguenza della limitazione del diritto di accesso tramite tagli di marciapiede esistenti o ingressi a un diritto di passaggio pubblico. L’appendice ALTA 17.1-06, d’altra parte, fornisce copertura contro perdite o danni subiti come risultato del fatto che il terreno assicurato non è contiguo a un diritto pubblico di passaggio, così come non ha accesso fisico a un diritto pubblico di passaggio, e la limitazione del diritto di accesso tramite tagli di marciapiede esistenti o ingressi a un diritto pubblico di passaggio. Queste garanzie possono essere rilasciate su presentazione di una perizia aggiornata del terreno assicurato che mostri il terreno confinante con una strada pubblica con tagli di marciapiede ed entrate o contiguo ad una servitù di accesso assicurata che confina con una strada pubblica. L’appendice può anche essere soddisfatta da una ricerca del titolo di proprietà.

Pacchetto fiscale

L’appendice ALTA 18-06, pacco fiscale singolo, e l’appendice ALTA 18.1-06, pacco fiscale multiplo, sono disponibili per le politiche del proprietario e del prestito. Queste clausole forniscono copertura nel caso in cui il terreno descritto e assicurato dalla polizza non costituisca una o più parcelle fiscali distinte ai fini dell’imposta sugli immobili, separate e separate da altre proprietà. Questo non sarà probabilmente disponibile se si sta suddividendo la proprietà o creando una nuova parcella in una transazione, in quanto nessun numero di parcella fiscale sarà stato emesso. Non sono necessari ulteriori requisiti di sottoscrizione, oltre a una ricerca sul titolo di proprietà, per emettere questa annotazione.

Contiguità

L’annotazione ALTA 19-06, Contiguità – Parcelle multiple, e l’annotazione ALTA 19.1-06, Contiguità – Parcella singola, sono disponibili per le polizze di proprietà e di prestito. Queste appendici sono più comunemente richieste quando la proprietà immobiliare è descritta come più di una particella nella politica. L’avallo fornisce l’assicurazione che non ci siano parcelle intermedie, vuoti o buchi. Al fine di rilasciare questa approvazione, la società di titoli di proprietà di solito deve rivedere un’indagine affidabile che confermi la contiguità delle particelle, a seconda della complessità. Molte località richiedono che la perizia sia disegnata secondo gli standard ALTA e che sia certificata alla società proprietaria.

Come perizia

L’avallo ALTA 25-06 è comunemente chiamato “come perizia”. Questa appendice è disponibile per le polizze di prestito e del proprietario e fornisce la copertura nel caso in cui il terreno identificato sul rilievo descritto nell’appendice non è lo stesso terreno descritto nella polizza. Questa appendice è disponibile al ricevimento e all’esame di una perizia aggiornata e affidabile. A seconda delle circostanze, alcuni sottoscrittori possono emettere questa appendice con una perizia precedente e una dichiarazione giurata del proprietario della proprietà che indichi che non si sono verificati cambiamenti alla proprietà che influenzano l’accuratezza della perizia.

Subdivisione

L’appendice ALTA 26-06 offre copertura per qualsiasi perdita derivante dal fallimento del terreno descritto e assicurato dalla polizza per essere un tratto di terreno separato e legalmente creato ai sensi delle leggi statali e locali applicabili. Questa appendice è disponibile al ricevimento e all’esame di una perizia aggiornata e affidabile insieme ai requisiti statali e locali di suddivisione.

Assicurazioni speciali:

La copertura di base fornita da una polizza di assicurazione titoli standard ALTA risponde a molte delle vostre comuni esigenze di assicurazione titoli.

Spesso, tuttavia, particolari transazioni possono presentare rischi speciali che potrebbero richiedere ulteriori autorizzazioni o requisiti diversi da quelli discussi di seguito.

Condomini

La clausola ALTA 4-06, Condominium – Loan Policy, è disponibile solo per le polizze di prestito. Fornisce copertura a un creditore ipotecario il cui prestito è garantito da un’unità condominiale. L’endorsement assicura che il progetto condominiale è stato creato in conformità con la legge statale, che non ci sono vincoli di manutenzione o disposizioni di decadenza con priorità sul vincolo dell’ipoteca assicurata, e che non ci può essere esercizio di un diritto di prelazione in relazione a transazioni attuali o precedenti. Il sottoscrittore richiederà prove soddisfacenti che non ci sono vincoli non pagati per spese condominiali o valutazioni e che qualsiasi diritto di prelazione che potrebbe essere stato esercitato è stato rinunciato.

L’appendice ALTA 4.1-06, Condominium, è disponibile sia per le polizze del proprietario che per quelle di prestito. Fornisce copertura ai proprietari di unità condominiali e ai loro creditori ipotecari. Questa appendice fornisce le stesse coperture assicurative di base dell’appendice 4-06, ad eccezione del fatto che la 4.1-06 non assicura la priorità del pegno del mutuo assicurato o del Deed of Trust sulle future valutazioni condominiali. Piuttosto, assicura contro perdite o danni a causa della priorità di qualsiasi pegno per spese condominiali e valutazioni esistenti alla data della polizza. I requisiti di sottoscrizione generalmente includono quelli richiesti per l’Endorsement 4-06.

Sviluppo dell’unità pianificata

L’Endorsement ALTA 5-06, Sviluppo dell’unità pianificata – Polizza di prestito, è disponibile solo per le polizze di prestito. Mentre l’avallo è destinato all’uso in cui il terreno è parte di un Planned Unit Development (PUD), come ad esempio abitazioni, attività ricreative, centri commerciali e parchi industriali, può anche essere utilizzato in qualsiasi situazione in cui vi è un’associazione di proprietari o qualsiasi altro tipo di accordo principale. Questa appendice fornisce copertura contro le perdite causate da una violazione attuale di certe restrizioni, perdite derivanti dalla mancanza di priorità dell’ipoteca assicurata su un pegno per le valutazioni dell’associazione dei proprietari, perdite dovute alla rimozione forzata di una struttura esistente a causa di un ingombro, e perdite dal fallimento del titolo causato dall’esercizio di un diritto di prelazione. Anche in questo caso, il sottoscrittore richiederà prove soddisfacenti che non ci sono vincoli non pagati per valutazioni scadute e che qualsiasi diritto di prelazione che potrebbe essere stato esercitato è stato rinunciato o terminato.

L’appendice ALTA 5.1-06, Planned Unit Development, fornisce la stessa copertura assicurativa di base dell’appendice 5-06, tranne che l’appendice 5.1-06 è disponibile sia per le polizze del proprietario che per quelle di prestito, e non assicura la priorità del vincolo del mutuo assicurato sulle valutazioni future del proprietario. Questa appendice è spesso utilizzata negli stati in cui le valutazioni dell’associazione dei proprietari di casa hanno la priorità sull’ipoteca assicurata secondo la legge statale. I requisiti di sottoscrizione generalmente includono quelli richiesti per l’Endorsement 5-06.

Leasehold

L’Endorsement ALTA 13-06, Leasehold – Owner’s Policy, e l’Endorsement ALTA 13.1-06, Leasehold – Loan Policy, sono applicabili quando tutto o una parte del terreno assicurato è affittato al locatario assicurato. La clausola 13-06 si applica alle polizze del proprietario e la clausola 13.1-06 si applica alle polizze di prestito. Queste appendici comportano diverse definizioni aggiuntive relative a un “leasehold estate” che è definito come il diritto di possesso concesso nel contratto di locazione per la durata del contratto stesso. Queste clausole modificano anche il calcolo dei danni e definiscono la valutazione della proprietà.

Non-Imputazione

La clausola ALTA 15-06 (Non imputazione – Trasferimento completo del capitale), la clausola ALTA 15.1-05 (Non imputazione – Assicurato supplementare), e l’appendice ALTA 15.2-06 (Non imputazione – Trasferimento parziale del capitale) sono disponibili solo per le polizze del proprietario. In caso di trasferimento di proprietà, la conoscenza di una parte può essere imputata per legge al cessionario. Per esempio, un’entità che acquista tutti gli interessi di socio in una società a responsabilità limitata che possiede beni assicurati vorrà ottenere la Non-Imputation Endorsement per il nuovo proprietario degli interessi di socio in modo che la conoscenza del precedente proprietario non sia imputata alla società. Un effetto di questa conoscenza imputata è che, nel caso di una richiesta di risarcimento in base a una polizza di assicurazione sul titolo di proprietà, l’assicuratore del titolo può essere in grado di negare la responsabilità sulla base del fatto che la questione era nota all’assicurato e non al sottoscrittore e non rivelata dai registri pubblici. La clausola 15.1-05, tuttavia, non protegge l’entità nominata come assicurata nella polizza, ma piuttosto l'”assicurato aggiuntivo”. Inoltre, la clausola 15.2-06 viene utilizzata quando un socio o un membro entrante acquista un interesse nell’entità registrata e il socio o il membro entrante viene nominato come assicurato nella polizza. In ogni caso, un sottoscrittore richiederà una prova soddisfacente che non ci sono tali questioni conosciute dalle parti da cui la conoscenza potrebbe altrimenti essere imputata, tipicamente sotto forma di una dichiarazione giurata insieme ad un indennizzo.

Location

L’appendice ALTA 22-06, Location, e l’appendice ALTA 22.1-06, Location and Map, sono entrambe disponibili per le polizze del proprietario e per quelle di prestito, tuttavia, la 22.1-06 è normalmente richiesta solo per le polizze di prestito. Queste appendici forniscono un’assicurazione contro le perdite o i danni derivanti dal mancato miglioramento del terreno come descritto nell’appendice e dalla mancata identificazione con l’indirizzo stradale indicato nell’appendice. La clausola 22.1-06 include inoltre il riferimento a una mappa allegata alla polizza.

Easement

La clausola ALTA 28-06, Easement – Damage, è disponibile sia per le polizze del proprietario che per quelle di prestito. Fornisce una copertura per i danni subiti dall’assicurato a seguito dello sconfinamento di qualsiasi edificio situato sul terreno in una servitù. Per esempio, se un edificio sulla proprietà assicurata si trova entro i limiti di una servitù di servizio che vieta la costruzione di miglioramenti sull’area della servitù (o consente al titolare della servitù di rimuovere qualsiasi miglioramento sull’area della servitù), la clausola 28-06 fornisce copertura al proprietario della proprietà assicurata se il titolare della servitù di servizio esercita tali diritti per rimuovere l’edificio dall’area della servitù.

Encroachments

La clausola ALTA 28.1-06, Encroachments – Boundaries and Easements, e la clausola ALTA 28.2-06, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, sono disponibili per le politiche del proprietario e le politiche di prestito. Queste forniscono copertura per le perdite sostenute a causa della rimozione forzata di miglioramenti che sconfinano in un terreno adiacente o che sconfinano in una servitù. La clausola 28.2-06 permette anche l’esclusione di qualsiasi invasione specifica.

Minerali e altre sostanze del sottosuolo

La clausola ALTA 35-06 (Minerali e altre sostanze del sottosuolo – Edifici) la clausola ALTA 35.1-06 (Minerali e altre sostanze del sottosuolo – Miglioramenti) e la clausola ALTA 35.2-06 (Minerali e altre sostanze del sottosuolo – Miglioramenti descritti) sono tutte disponibili per le polizze del proprietario e di prestito. La clausola 35-06 fornisce copertura contro perdite o danni derivanti dalla rimozione forzata o dall’alterazione di edifici situati sul terreno, mentre la clausola 35.1-06 si distingue dalla clausola 35-06 fornendo copertura contro i danni derivanti dalla rimozione dei miglioramenti (come definito nella clausola) situati sul terreno. Inoltre, la clausola 35.2-06 fornisce un indennizzo più limitato contro la rimozione forzata o l’alterazione di specifici miglioramenti elencati situati sul terreno. In ogni caso, la copertura include solo le alterazioni sul terreno alla data della polizza a causa dell’esercizio di un diritto esistente di utilizzare la superficie del terreno per l’estrazione o lo sviluppo di minerali o qualsiasi altra sostanza del sottosuolo. Queste appendici sono più frequentemente utilizzate negli stati in cui l’attività mineraria è comune.

L’appendice ALTA 35.3-06, Minerali e altre sostanze sotterranee – Terreni in fase di sviluppo, fornisce un indennizzo contro la rimozione forzata o l’alterazione di miglioramenti situati sul terreno alla data della polizza e futuri miglioramenti da collocare sul terreno dopo la data della polizza a causa dell’esercizio di un diritto esistente di utilizzare la superficie del terreno per l’estrazione o lo sviluppo di minerali o qualsiasi altra sostanza sotterranea. Piani e specifiche per tali miglioramenti futuri dovranno essere presentati al vostro assicuratore per la revisione.

Le approvazioni possono fornire a voi o al vostro cliente una copertura aggiuntiva molto necessaria, a seconda delle circostanze. È importante assicurarsi che le vostre approvazioni siano complete e accurate, poiché la vostra copertura è buona solo quanto i termini delle approvazioni stesse. Inoltre, è importante considerare quali avalli richiedono ulteriori consegne al sottoscrittore che comportano tempi di consegna aggiuntivi e quali avalli non hanno requisiti di sottoscrizione. Assicuratevi di considerare questi requisiti di sottoscrizione e i costi associati e il tempo necessario per l’emissione di ciascuna delle clausole discusse sopra quando preparate la vostra transazione.

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