Moderate en hogere dichtheid residentiële districten worden over het algemeen gevonden in de buurt van centrale en regionale zakelijke districten en zijn meestal in kaart gebracht in de nabijheid van het openbaar vervoer. Deze gebieden worden gekenmerkt door grotere gebouwen, een grotere variatie in bouwhoogtes en minder autobezit dan gebieden met een lagere dichtheid. Net als woonwijken met een lagere dichtheid varieert het karakter van deze buurten echter sterk. Sommige worden geheel bepaald door rijtjeshuizen, andere door lage flatwoningen of hoogbouw en weer andere door een mengeling van alle gebouwtypen.
Moderate- en hogere dichtheid woonwijken worden in het algemeen gekarakteriseerd als contextueel of niet-contextueel.
Niet-contextueel
Niet-contextuele wijken worden in het algemeen in kaart gebracht waar er een diverse mix van gebouwtypen is en geen overheersende context. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 en R10 zijn niet-contextuele districten. De in 1961 ingevoerde voorschriften voor de omvang van de bebouwing in deze wijken stimuleren de ontwikkeling van gebouwen zonder hoogtebeperkingen, die terugliggen van de straat en omgeven zijn door open ruimte. De bouwvorm is een product van de “toren-in-het-park” visie op stedenbouw die populair was in de jaren 1950.
In de districten R6 tot en met R9 staat het bulkreglement bekend als voorschriften voor de hoogtefactor, waarbij de grootte van een gebouw wordt bepaald door een complex geheel van regels die betrekking hebben op de onderlinge verhouding tussen een reeks hoogtefactoren, verhoudingen tussen vloeroppervlakten en verhoudingen tussen open ruimten. In plaats van één enkele vloeroppervlakteverhouding voor elke wijk, zijn hogere vloeroppervlakteverhoudingen toegestaan voor hoge gebouwen op percelen waar grote oppervlakten open ruimte kunnen worden geboden. Lagere vloeroppervlakteverhoudingen zijn toegestaan op kleinere kavels waar minder open ruimte mogelijk is. In het algemeen geldt: hoe groter de kavel, hoe hoger het gebouw dat is toegestaan.
In de R10 districten zijn er geen hoogtefactoren of open ruimte verhoudingen. Elk bestemmingsperceel, ongeacht de grootte ervan, heeft een vloeroppervlakteverhouding van 10,0.
Er zijn geen hoogtebeperkingen voor niet-contextuele gebouwen in de niet-contextuele districten R6 tot en met R10. In plaats daarvan is het een gebouw niet toegestaan om een sky exposure vlak te penetreren, dat naar binnen toe helt vanaf een bepaalde basishoogte boven de straatlijn. Hoe verder een gebouw dus van de straatlijn afstaat, hoe hoger het mag zijn.
In R9- en R10-wijken, alsmede in commerciële wijken met een R9- of R10-woonwijkequivalent, kunnen ontwikkelaars ervoor kiezen om te bouwen volgens de torenregelgeving, die toestaat dat een gebouw door een sky exposure plane dringt. Gebouwen van grote hoogte zijn mogelijk als zij als torens worden gebouwd. Als reactie op de bezorgdheid over buitensporige torenhoogten in overwegend woonwijken, werden in 1994 toren-op-een-basis-voorschriften ingevoerd. Alle woontorens aan brede straten in R9 en R10 districten, en C1 en C2 districten met een R9 of R10 woonwijk equivalent, moeten worden gebouwd boven een gebouwbasis van tussen de vijf en acht verdiepingen dat is gebouwd op de straatlijn. Speciale vloeroppervlakte regels zorgen ervoor dat de hoogte van de torens niet meer dan ongeveer 35 verdiepingen bedraagt.
Om een alternatief voor zowel de hoogte factor gebouwen en torengebouwen te stimuleren, werd het Kwaliteit Huisvesting Programma geïntroduceerd in de jaren 1980 en mag worden gebruikt als een optie in plaats van de hoogte factor of toren regelgeving in elke R6 tot R10 niet-contextuele wijk. Het Quality Housing bulkreglement staat een hogere perceelbedekking toe, en in veel gevallen een grotere FAR in ruil voor hoogtelimieten die vaak beter verenigbaar zijn met de omringende context.
Contextuele districten
Contextuele districten zijn ontworpen om de schaal en vorm van de traditionele gematigde en hogere dichtheidswijken van de stad te behouden. Deze wijken, die een A, B, D of X letter achtervoegsel hebben (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A en R10X) worden in kaart gebracht waar gebouwen van vergelijkbare grootte en vorm een sterke buurt context vormen, of waar herontwikkeling een uniforme context zou creëren. De bulkvoorschriften voor deze districten staan bekend als Quality Housing voorschriften.
Het Quality Housing Programma werd in de jaren ’80 in het leven geroepen ter bevordering van kwalitatief hoogwaardige woningen die harmonieus zijn met hun buren, en was een reactie op de bezorgdheid dat gebouwen met een hoogtefactor vaak uit de toon vielen bij de omringende buurt. Het programma kent aan elke wijk een enkele verhouding vloeroppervlak toe en bevat voorschriften voor de omvang van de bebouwing, die doorgaans leiden tot gebouwen die korter zijn en een grotere kavelbedekking hebben dan gebouwen met een hoogtefactor. Hoogtebeperkingen, regels voor de plaatsing van de straatwand van een gebouw ten opzichte van naburige gebouwen en regels voor de minimum- en maximumhoogte van een straatwand behoren tot de contextuele voorschriften die de ontwikkeling van gebouwen bevorderen die verenigbaar zijn met hun omgeving. De begane grond voor een gebouw moet worden beplant en parkeerplaatsen moeten worden aangelegd in een ondergrondse garage of achter of aan de zijkant van een gebouw – nooit voor het gebouw. Omdat er minder open ruimte beschikbaar is voor parkeren, is er iets minder parkeerruimte nodig dan bij ontwikkelingen met hoogtefactoren.
Het kwaliteitshuisvestingsprogramma stelt ook een reeks regels vast die onder meer minimummaten voor appartementen, eisen aan de recreatieruimte en stimulansen voor ontwikkelaars omvatten om te voorzien in voorzieningen zoals wasruimten en daglicht in gangen. Alle regels en voorschriften van het programma voor kwaliteitshuisvesting zijn verplicht in de contextuele districten R6 tot en met R10. Sinds de jaren 1980 zijn honderden gebieden in de stad heringedeeld als contextuele wijken.
Optionele Kwaliteitswoningbouw Regels in Niet-Contextuele Wijken
In niet-contextuele R6 tot en met R10 wijken, kunnen ontwikkelaars kiezen voor het optionele Kwaliteitswoningbouw Programma in plaats van de hoogte factor of toren regelgeving. In een brede straat in een R6-district buiten Manhattan kan een ontwikkelaar er bijvoorbeeld voor kiezen te bouwen volgens de facultatieve R6-regels voor bulkgebouwen (die dezelfde zijn als die voor een contextueel R6A-district). In het algemeen staan de voorschriften matig grotere maar lagere gebouwen toe op of dicht bij de straatlijn, met meer appartementen dan mogelijk zou zijn onder niet-contextuele voorschriften, als een manier om de middelhoge appartementsgebouwen aan te moedigen die de traditionele schaal van veel buurten weerspiegelen. Hoewel een grotere kavelbedekking en vaak een grotere FAR kunnen worden bereikt in ruil voor hoogtebeperkingen, kan soms de voorkeur worden gegeven aan voorschriften met een hoogtefactor omdat de omringende blokken geen consistent karakter hebben of omdat het uitzicht dat door een hoger gebouw kan worden bereikt zwaarder weegt dan de voordelen van een grotere omvang. Ontwikkelaars moeten bepalen welke van de twee soorten voorschriften het meest geschikt is voor een bepaalde locatie, maar kunnen de twee niet combineren op hetzelfde bestemmingsperceel. De grotere hoogte die is toegestaan voor gebouwen met een hoogtefactor, bijvoorbeeld, kan niet worden gecombineerd met de grotere dekking die is toegestaan voor gebouwen met kwaliteitshuisvesting.
Andere bestemmingsdistricten: R7-3, R9-1, R10H
R7-3 en R9-1 districten, waar speciale bulk, hoogte en setback bepalingen van toepassing zijn, kunnen alleen worden gekarteerd binnen waterfront gebieden en bepaalde speciale doeleinden districten. R7-3 is gekarteerd binnen het speciale Hunters Point District en langs de Williamsburg waterkant.
R10H, een district dat doorgangshotels toestaat met een speciale vergunning naast woon- en gemeenschapsvoorzieningen, is alleen gekarteerd langs Central Park South, en Fifth Avenue tussen East 59th en East 61st Streets in Manhattan.