The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. En bedenk dit.
Onze bevolking is groter dan toen, dus je zou verwachten dat er nu een grotere organische vraag naar huizen is dan vijftien jaar geleden. Betekent dat dat we veilig zijn?
Helemaal niet. Want er is een externe beïnvloeder die invloed heeft op de vraag. Historisch lage hypotheekrente, het resultaat van het ingrijpen van de overheid om de door COVID geteisterde economie te stimuleren, hebben de betaalbaarheid van een huis vandaag de dag tot een ongelooflijke kans gemaakt. Mensen lenen geld om een huis te kopen tegen een rente van minder dan 3%, en dat heeft de vraag doen toenemen.
De bovenstaande grafiek laat zien dat deze toegenomen vraag echter niet op een onhoudbaar niveau ligt. Maar we moeten dieper graven.
Het aanbod van huizen te koop in Tallahassee is laag
De volgende grafiek toont het aanbod van huizen te koop in Tallahassee in de tijd. Het reële aanbod wordt in rood weergegeven, terwijl het relatieve aanbod (maanden aanbod van woningen) in blauw wordt weergegeven.
Deze grafiek laat meteen een heel ander beeld zien dan wat we in 2006 zagen. Het aanbod van te koop staande woningen stijgt niet, sterker nog, het daalt.
De blauwe lijnen in de bovenstaande grafiek meten het aanbod van woningen ten opzichte van de huidige vraag, en we zien dat er op dit moment slechts 3,4 maanden aanbod van te koop staande woningen is (dat is ongeveer 1/4e van wat het was na het barsten van de huizenbubbel).
Dus in plaats van een huizenbubbel te zien die op springen staat, zien we nu de tekenen die men enkele jaren voor de vorming van een huizenbubbel zou verwachten.
We zien een verhoogde vraag en een dalend aanbod. Er kan pas sprake zijn van een zeepbel als de huizenbouwers woningen gaan bouwen tegen een onhoudbaar tempo. Dat is duidelijk niet aan het gebeuren.
New Home Construction Production Levels
De volgende grafiek toont de nieuwbouwactiviteit in Tallahassee van de afgelopen dertig jaar.
Toen de huizenzeepbel in 2006 zijn hoogtepunt bereikte, werden er 140 nieuwe woningen per maand toegestaan, maar vandaag de dag zien we er minder dan 50 per maand. In feite lag het gemiddelde aantal in de jaren negentig dichter bij de 100 per maand.
Bent u na het bekijken van deze grafiek bezorgd dat bouwers tegenwoordig te veel huizen bouwen? Verhogen we de productie op een onhoudbaar niveau?
De lage voorraad in de markt, in combinatie met de koortsachtige vraag aangewakkerd door de lage hypotheekrente zou u moeten doen afvragen wat bouwers in hemelsnaam aan het doen zijn? Waarom bouwen ze niet meer huizen?
Nieuwbouwkosten worden hoger, sneller
De kosten om huizen te bouwen worden alleen maar hoger. Bestaande woningen houden (nog) geen gelijke tred, dus de markt voor nieuwe woningen wordt verzwakt door de kosten om ze te verwerven.
Op dit moment zien we dat de gemiddelde nieuwbouwwoning ongeveer 60% meer kost dan de gemiddelde bestaande woning. De markt die zo wanhopig meer woningen nodig heeft, kan zich niet veroorloven wat ze kosten om te bouwen.
En het probleem zal alleen maar erger worden.
Als u denkt dat de groei van het minimumloon met 55% sinds 2005 geen invloed heeft gehad op de stijgende prijs van nieuwe woningen, dan zult u versteld staan van de manier waarop de kosten nu verder zullen stijgen.
Koppel stijgende lonen aan de gestegen kosten van landontwikkeling en de schaarste aan grond en het zal niet lang meer duren voordat een nieuwbouw starterswoning in Tallahassee meer dan $500K gaat kosten. Ik verwacht dat dit uiterlijk in 2025 realiteit zal zijn.
Op dit moment is de mediane woningprijs in Tallahassee ongeveer $215K, terwijl de mediane nieuwbouwwoningprijs $300K is. Als je bedenkt dat slechts 20% van de Tallahasseeërs die dit jaar een huis kochten $300K of meer besteedden, kun je zien waarom bouwers niet bouwen. Ze kunnen geen huis bouwen voor een prijs die de meeste huizenkopers zich kunnen veroorloven.
De waarheid over de huizenbubbel van 2021
Hier is de waarheid over de huizenbubbel in 2021. Het zal niet gebeuren. Het kan niet gebeuren.
Het is mogelijk dat er in de toekomst nog een huizenzeepbel kan ontstaan, maar het zal zeker niet in 2021 gebeuren. Er is geen reden om aan te nemen dat bouwers deze markt in de nabije toekomst zullen kunnen overaanbod.
Ik verwacht wel dat de vraag zal afnemen als de hypotheekrente stijgt. Maar zal de rente in 2021 aanzienlijk stijgen? Ik betwijfel het, maar hoe snel ze ook bewegen, het zal de markt niet in een bubbel brengen.
In feite vermoed ik dat de Fed zich in 2021 in een lastig parket zal bevinden. De Fed zal de rente laag willen houden om de kwakkelende economie te stimuleren, maar ze zal de rente willen verhogen om de huizenmarkt en de hypersnelle waardestijging van onroerend goed te beteugelen.
Als de rente omhoog gaat, zal dat waarschijnlijk conservatief gebeuren, want ik kan me niet voorstellen dat onze kwetsbare economie in dat opzicht veel aankan. Hoe dan ook, we moeten verwachten dat er gedurende heel 2021 voorraadtekorten zullen blijven bestaan. Dit is het tegenovergestelde van een huizenbubbel! De tekorten zullen tot ver in 2022 aanhouden.
2022 is nog ver genoeg uit dat andere factoren de markt in de weg kunnen duwen, maar het lijkt gewoon niet dat we ons nu zorgen moeten maken over het overbouwen van de markt.
De enige zorg voor de woningmarkt is de vertraging die natuurlijk zal optreden als de hypotheekrente naar meer normale niveaus beweegt. Dit zal nog steeds geen huizenbubbel creëren, omdat de aanbodzijde van de markt te veel jaren is genegeerd en de huidige vraag in overeenstemming is met de organische behoeften van onze groeiende bevolking.
We hebben meer huizen nodig om de langzame bevolkingsgroei te dekken die doorgaat in Tallahassee, en een huizenbubbel vereist dat de aanbodzijde explodeert als de vraag afneemt.
Behalve een grote economische verandering (zoals het verplaatsen van de regering naar buiten Tallahassee), is er geen huizenzeepbel aan de zichtbare horizon, en zeker niet in 2021.