Dzielnice rezydencjalne o umiarkowanej i wyższej gęstości znajdują się na ogół w pobliżu centralnych i regionalnych dzielnic biznesowych i są zwykle odwzorowane w pobliżu transportu masowego. Obszary te charakteryzują się bardziej masywnymi budynkami, większym zakresem wysokości budynków i mniejszą liczbą posiadanych samochodów niż obszary o niższej gęstości. Podobnie jak dzielnice o niższej gęstości zamieszkania, charakter tych dzielnic jest jednak bardzo zróżnicowany. Niektóre z nich są w całości zdefiniowane przez domy szeregowe, inne przez niskie domy mieszkalne lub wieżowce, a jeszcze inne przez mieszankę wszystkich typów budynków. zielnice mieszkaniowe o średniej i wyższej gęstości są szeroko scharakteryzowane jako kontekstowe lub bezkontekstowe.
Niekontekstowe
Dzielnice bezkontekstowe są generalnie odwzorowane tam, gdzie występuje zróżnicowana mieszanka typów budynków i brak dominującego kontekstu. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 i R10 są dzielnicami bezkontekstowymi. Przepisy masowe dla tych dzielnic, wprowadzone w 1961 roku, zachęcają do rozwoju budynków bez ograniczeń wysokości, odsuniętych od ulicy i otoczonych otwartą przestrzenią. Forma budynku jest produktem wizji „wieży w parku” w urbanistyce popularnej w latach 50-tych.
W dzielnicach od R6 do R9, przepisy masowe są znane jako przepisy współczynnika wysokości, gdzie wielkość budynku jest określona przez złożony zestaw zasad obejmujących wzajemne powiązania między szeregiem współczynników wysokości, współczynników powierzchni podłogi i współczynników otwartej przestrzeni. Zamiast jednego wskaźnika powierzchni podłogi dla każdej dzielnicy, wyższe wskaźniki powierzchni podłogi są dozwolone dla wysokich budynków na działkach, gdzie można zapewnić duże obszary otwartej przestrzeni. Niższe wskaźniki powierzchni użytkowej są dozwolone na mniejszych działkach, gdzie możliwe jest zapewnienie mniejszej ilości otwartej przestrzeni. Ogólnie rzecz biorąc, im większy rozmiar działki, tym wyższy budynek jest dozwolony.
W dzielnicach R10 nie ma współczynników wysokości ani współczynników otwartej przestrzeni. Każda działka, niezależnie od jej wielkości, ma współczynnik powierzchni użytkowej wynoszący 10,0. Otwarta przestrzeń jest kontrolowana przez wymóg pokrycia działki.
Nie ma ograniczeń wysokości dla budynków bezkontekstowych w dzielnicach bezkontekstowych od R6 do R10. Zamiast tego, budynek nie może przeniknąć przez płaszczyznę ekspozycji nieba, która jest nachylona do wewnątrz od określonej wysokości bazowej powyżej linii ulicy. Dlatego, im dalej budynek jest cofnięty od linii ulicy, tym wyższy może być.
W dzielnicach R9 i R10, jak również dzielnicach komercyjnych z odpowiednikiem dzielnicy mieszkaniowej R9 lub R10, deweloperzy mogą zdecydować się na budowę zgodnie z regulacjami dotyczącymi wież, które pozwalają budynkowi na przebicie płaszczyzny ekspozycji nieba. Budynki o dużej wysokości są możliwe, jeśli są budowane jako wieże. W odpowiedzi na obawy związane z nadmierną wysokością wież w obszarach o przeważającej zabudowie mieszkaniowej, w 1994 roku wprowadzono przepisy dotyczące wież na podstawie. Wszystkie wieże mieszkalne przy szerokich ulicach w dzielnicach R9 i R10 oraz C1 i C2 z odpowiednikami dzielnic mieszkalnych R9 lub R10 muszą być zbudowane nad podstawą budynku o wysokości od pięciu do ośmiu pięter, która jest zbudowana na linii ulicy. Specjalne zasady dotyczące powierzchni użytkowej zapewniają, że wysokość wież nie przekroczy około 35 pięter.
Aby zachęcić do stosowania alternatywy dla budynków o współczynniku wysokości i wież, w latach 80-tych wprowadzono program Quality Housing, który może być stosowany jako opcja zamiast współczynnika wysokości lub przepisów dotyczących wież w każdej bezkontekstowej dzielnicy R6 do R10. Przepisy masowe Quality Housing pozwalają na większe pokrycie działki, a w wielu przypadkach większy FAR w zamian za ograniczenia wysokości, które są często bardziej zgodne z otaczającym kontekstem.
Dzielnice kontekstowe
Dzielnice kontekstowe mają na celu utrzymanie skali i formy tradycyjnych dzielnic miasta o umiarkowanej i wyższej gęstości. Dzielnice te, które mają przyrostek literowy A, B, D lub X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A i R10X) są wyznaczone tam, gdzie budynki o podobnej wielkości i kształcie tworzą silny kontekst sąsiedztwa, lub gdzie przebudowa stworzyłaby jednolity kontekst. Przepisy masowe dla tych dzielnic znane są jako przepisy Quality Housing.
Utworzony w latach 80-tych w celu promowania wysokiej jakości budownictwa mieszkaniowego harmonizującego z sąsiadami, program Quality Housing był odpowiedzią na obawy, że budynki o współczynniku wysokości często nie pasowały do otaczającej je okolicy. Program ten przypisuje jednolity współczynnik powierzchni użytkowej do każdej dzielnicy i zawiera przepisy masowe, które zazwyczaj powodują, że budynki są krótsze i mają większe pokrycie działki niż budynki o współczynniku wysokości. Ograniczenia wysokości, zasady umiejscowienia ściany budynku w stosunku do sąsiednich budynków oraz zasady regulujące minimalną i maksymalną wysokość ściany ulicy należą do przepisów kontekstowych, które promują rozwój budynków zgodnych z ich otoczeniem. Odstępy od poziomu terenu przed budynkiem muszą być obsadzone roślinami, a miejsca parkingowe muszą być zlokalizowane w garażu podziemnym, za lub z boku budynku – nigdy przed budynkiem. Ponieważ mniej otwartej przestrzeni jest dostępnej dla parkingu, wymagane jest nieco mniej miejsc parkingowych niż w przypadku projektów z czynnikiem wysokości.
Program Quality Housing ustanawia również zestaw zasad, które obejmują minimalne rozmiary mieszkań, wymagania dotyczące przestrzeni rekreacyjnej oraz zachęty dla deweloperów do zapewnienia udogodnień, takich jak pralnie i światło dzienne w korytarzach. Wszystkie zasady i przepisy Quality Housing Program są obowiązkowe w kontekstowych dzielnicach od R6 do R10. Od lat 80-tych, setki obszarów w całym mieście zostało przekształconych w dzielnice kontekstowe.
Opcjonalne przepisy Quality Housing w dzielnicach bezkontekstowych
W dzielnicach bezkontekstowych od R6 do R10, deweloperzy mogą wybrać opcjonalny Quality Housing Program zamiast współczynnika wysokości lub przepisów dotyczących wież. Na przykład, na szerokiej ulicy w dzielnicy R6 poza Manhattanem, deweloper może zdecydować się na budowę zgodnie z opcjonalnymi przepisami R6 dotyczącymi masywności (które są takie same jak te dla kontekstowej dzielnicy R6A). Ogólnie rzecz biorąc, przepisy te zezwalają na umiarkowanie większe, ale niższe budynki ustawione przy lub blisko linii ulicy, z większą liczbą mieszkań niż byłoby to możliwe w przypadku przepisów bezkontekstowych, co ma na celu zachęcenie do budowy średniej wysokości budynków mieszkalnych, które odzwierciedlają tradycyjną skalę wielu dzielnic. Chociaż w zamian za ograniczenia wysokości można uzyskać większe pokrycie działki i często większy współczynnik FAR, czasami przepisy dotyczące współczynnika wysokości mogą być korzystniejsze, ponieważ otaczające bloki nie mają spójnego charakteru lub ponieważ widoki osiągane przez wyższy budynek przeważają nad zaletami większej bryły. Deweloperzy muszą określić, który z tych dwóch zestawów przepisów jest bardziej odpowiedni dla danego miejsca, ale nie mogą mieszać i dopasowywać obu na tej samej działce. Wyższe wysokości dozwolone dla budynków o współczynniku wysokości, na przykład, nie mogą być połączone z wyższym pokryciem działki dozwolonym dla budynków Quality Housing.
Inne dzielnice: R7-3, R9-1, R10H
Dzielnice R7-3 i R9-1, gdzie stosuje się specjalne przepisy dotyczące masywności, wysokości i cofania, mogą być odwzorowane tylko w obrębie obszarów nadbrzeżnych i niektórych dzielnic specjalnego przeznaczenia. R7-3 znajduje się w specjalnej dzielnicy Hunters Point i wzdłuż nabrzeża Williamsburga.
R10H, dzielnica pozwalająca na budowę hoteli dla podróżnych na podstawie specjalnego pozwolenia, oprócz budynków mieszkalnych i obiektów użyteczności publicznej, znajduje się tylko wzdłuż Central Park South i Piątej Alei pomiędzy ulicami East 59th i East 61st na Manhattanie.