The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. I rozważyć to.
Nasza populacja jest większa niż wtedy, więc można by się spodziewać, aby zobaczyć wyższy poziom organicznego popytu na domy dzisiaj niż widzieliśmy piętnaście lat temu. Więc czy to oznacza, że jesteśmy bezpieczni?
Nie w ogóle. Ponieważ istnieje zewnętrzny czynnik, który ma wpływ na popyt. Historycznie niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych, wynik wkroczenia rządu w celu stymulowania gospodarki zniszczonej przez COVID, sprawiły, że przystępność cenowa domów jest dziś niesamowitą okazją. Ludzie pożyczają pieniądze na zakup domów na poziomie poniżej 3%, a to spowodowało zwiększony popyt.
Powyższy wykres pokazuje, że ten zwiększony popyt nie jest jednak na niezrównoważonym poziomie. But we need to diger deeper.
The Supply Of Homes For Sale In Tallahassee Is Low
Następujący wykres pokazuje podaż domów na sprzedaż w Tallahassee w czasie. Rzeczywista podaż jest pokazana na czerwono, podczas gdy względna podaż (miesiące podaży domów) jest pokazana na niebiesko.
Ten wykres natychmiast pokazuje zupełnie inny obraz niż ten, który widzieliśmy w 2006 roku. Podaż domów na sprzedaż nie rośnie, a wręcz spada.
Niebieskie linie na powyższym wykresie mierzą podaż domów w stosunku do obecnego tempa popytu i widzimy, że obecnie jest tylko 3,4 miesiąca podaży domów na sprzedaż (co stanowi około 1/4 tego, co było po pęknięciu bańki mieszkaniowej).
Więc zamiast widzieć bańkę mieszkaniową gotową do pęknięcia, faktycznie widzimy oznaki, których należałoby się spodziewać na kilka lat przed powstaniem bańki mieszkaniowej.
Widzimy zwiększony popyt i spadającą podaż. Aby powstała bańka, musielibyśmy zobaczyć, jak budowniczowie domów wchodzą i zaczynają budować domy w niezrównoważonym tempie. To się wyraźnie nie dzieje.
New Home Construction Production Levels
Następujący wykres pokazuje nową aktywność budowlaną w Tallahassee przez ostatnie trzydzieści lat.
Widzieliśmy 140 nowych domów dozwolonych miesięcznie, gdy bańka mieszkaniowa pięła się w górę w 2006 r., ale dziś widzimy mniej niż 50 miesięcznie. W rzeczywistości, średnia liczba w latach 90-tych była bliższa 100 na miesiąc.
Po spojrzeniu na ten wykres, czy obawiasz się, że budowniczowie budują dziś zbyt wiele domów? Czy zwiększamy produkcję na niezrównoważonym poziomie? It certainly does not seem so.
Niskie zapasy na rynku, w połączeniu z gorączkowym popytem napędzanym przez niskie stopy procentowe kredytów hipotecznych powinny sprawić, że zastanawiasz się, co do cholery robią budowniczowie? Dlaczego nie budują więcej domów?
Koszty budowy nowych domów są wyższe, szybciej
Koszty budowy domów są coraz wyższe. Istniejące domy nie dotrzymują kroku (jeszcze), więc rynek nowych domów jest osłabiony przez koszty ich nabycia.
W tej chwili widzimy, że przeciętny nowy dom kosztuje około 60% więcej niż przeciętny istniejący dom. Rynek, który tak desperacko potrzebuje więcej domów, nie może sobie pozwolić na to, co kosztuje ich budowa.
I problem będzie się tylko pogarszał.
Jeśli uważasz, że 55% wzrost płacy minimalnej od 2005 r. nie miał wpływu na rosnące ceny nowych domów, to będziesz zdmuchnięty przez to, jak koszty rosną teraz w przyszłości.
Spójrzcie rosnące płace z rosnącymi kosztami rozwoju ziemi i niedoborem ziemi, a nie minie dużo czasu, zanim nowy dom będzie kosztował więcej niż $500K w Tallahassee. Oczekuję, że stanie się to rzeczywistością nie później niż w 2025 r.
Teraz mediana cen domów w Tallahassee wynosi około 215 tys. dolarów, podczas gdy mediana cen nowych domów wynosi 300 tys. dolarów. Biorąc pod uwagę, że zaledwie 20% Tallahasseans, którzy kupili domy w tym roku, wydało $ 300K lub więcej, można zobaczyć, dlaczego budowniczowie nie budują. Nie mogą zbudować domu w cenie, na którą może sobie pozwolić większość nabywców domów.
Prawda o bańce mieszkaniowej w 2021 roku
Prawda o bańce mieszkaniowej w 2021 roku. To się nie stanie. To nie może się zdarzyć.
Możliwe jest, że kolejna bańka mieszkaniowa może wystąpić w przyszłości, ale na pewno nie stanie się to w 2021 roku. Nie ma powodu, aby sądzić, że budowniczowie będą w stanie nadmiernie zaspokoić ten rynek w najbliższej przyszłości.
I do expect to see demand decline when mortgage interest rates rise. Ale czy stopy wzrosną znacząco w 2021 roku? Wątpię, ale bez względu na to, jak szybko będą się poruszać, nie spowoduje to, że rynek znajdzie się w bańce.
W rzeczywistości podejrzewam, że Fed znajdzie się w rozterce w 2021 roku. Fed będzie chciał utrzymać stopy na niskim poziomie, aby stymulować gospodarkę, ale będzie chciał podnieść stopy, aby zapanować nad rynkiem mieszkaniowym i hiperszybkim wzrostem wartości nieruchomości.
Jeśli stopy pójdą w górę, najprawdopodobniej zrobią to konserwatywnie, ponieważ nie mogę sobie wyobrazić naszej kruchej gospodarki obsługującej wiele w tym zakresie. Niezależnie od tego, powinniśmy spodziewać się niedoborów zapasów do istnienia przez cały 2021 roku. Jest to zupełne przeciwieństwo bańki mieszkaniowej! Braki będą nadal dobrze w 2022 roku.
2022 jest nadal wystarczająco daleko, że inne czynniki mogą popchnąć rynek w szkodę, ale po prostu nie wydaje się, że powinniśmy być zaniepokojeni dzisiaj nadmiernym budowaniem rynku.
Jedynym zmartwieniem dla rynku mieszkaniowego jest spowolnienie, które naturalnie wystąpi, gdy stopy procentowe kredytów hipotecznych przejdą do bardziej normalnych poziomów. To nadal nie stworzy bańki mieszkaniowej, ponieważ strona podażowa rynku została zignorowana przez zbyt wiele lat, a dzisiejszy popyt jest zgodny z organicznymi potrzebami naszej rosnącej populacji.
Potrzebujemy więcej domów, aby pokryć powolny wzrost populacji, który trwa w Tallahassee, a bańka mieszkaniowa wymaga strony podażowej, aby eksplodować, gdy popyt maleje.
Krótko od poważnej zmiany gospodarczej (jak stan przenoszący swój rząd poza Tallahassee), nie ma bańki mieszkaniowej na widocznym horyzoncie, a na pewno nie w 2021 r.