Existem essencialmente quatro tipos básicos de escrituras na Flórida e algumas especializadas adicionais baseadas nessas quatro. Esses quatro tipos básicos de escrituras, em ordem de diminuir o benefício para o Concedente, são: a Escritura de Garantia, a Escritura Especial de Garantia, a Escritura Simples de Taxa e a Escritura de Reivindicação de Desistência. Além disso, você tem as escrituras especializadas como a do Representante Pessoal, do Fideicomissário, do Guardião e a do Patrimônio Vivo.
Todas as escrituras acima, exceto a de Reivindicação de Saída, expressam expressamente a simples propriedade da propriedade com taxa. “Taxa simples” significa propriedade plena e completa de propriedade que pode ser herdada pelos herdeiros do proprietário ou concebida pela vontade ou confiança do proprietário para os beneficiários do proprietário. Portanto, a taxa simples de propriedade da propriedade não termina com a morte do proprietário e é mais do que um mero direito de posse como um arrendamento dá um inquilino.
A Escritura Geral de Garantia.
A Escritura Geral de Garantia é a escritura mais comum utilizada na venda de imóveis residenciais. É uma das escrituras exigidas nos contratos imobiliários mais utilizados: a) A escritura normal e “AS IS” Contratos Residenciais de Compra e Venda, aprovado pelo Florida Realtors® e The Florida Bar, no Parágrafo 18.H., e (b) o Contrato de Compra e Venda Residencial, aprovado pelo Florida Realtors®, no Parágrafo 10. Esta escritura faz mais do que transmitir simples título de propriedade do vendedor ao comprador, ela também fornece certos “convênios de título”. Estes convênios são garantias que o vendedor faz que são executáveis em tribunal pelo comprador contra o vendedor, assim se um dos convênios ou promessas não for verdadeiro, o comprador pode obter um julgamento contra o vendedor pelos danos que o comprador incorreu como resultado do convênio ou promessa ser falsa.
A Escritura Geral de Garantia fornece cinco convênios de título:
- O Convênio do Seisin: O vendedor de facto é o proprietário da propriedade a ser transmitida, é o único proprietário, e é a única parte na posse.
- O Pacto do Direito de Transmitir: O vendedor tem o direito de transmitir a propriedade.
- O Pacto Contra os Encargos: O vendedor afirma que não existem ónus não revelados ou não previsíveis contra a transmissão da propriedade.
- O Pacto do Desfrute Silencioso: O vendedor afirma que o uso, posse e usufruto do imóvel pelo comprador não será perturbado ou “inquietado” devido a um defeito no título do imóvel.
- O Pacto de Garantia Geral: O vendedor protegerá o comprador de danos causados por defeitos de propriedade e defenderá o comprador de quaisquer reclamações de terceiros sobre a propriedade.
É importante declarar que os cinco pactos de propriedade que um vendedor dá numa Escritura de Garantia Geral são dados não só em nome do vendedor, mas em nome de todos os proprietários anteriores da propriedade desde o início dos tempos. Portanto, se um proprietário anterior violou uma das cinco convenções de título, criando assim um defeito de título atual, o vendedor atual é responsável por remediar o defeito. Esta obrigação do vendedor de corrigir defeitos de título causados pelos atos e omissões anteriores dos proprietários anteriores é uma diferença importante entre Escritura de Garantia e Escritura de Garantia Especial.
Normalmente aqui é onde eu inseriria a jurisprudência para mostrar um exemplo de litígio envolvendo uma Escritura de Garantia Geral. No entanto, tais processos já não são muito comuns devido ao fornecimento de seguro do título no fechamento da venda do imóvel. Agora, os compradores apresentam reclamações junto às suas seguradoras de títulos por danos causados por defeitos nos títulos. Apresentar uma reclamação de seguro é normalmente mais fácil do que (a) encontrar o vendedor do imóvel, (b) apresentar uma ação judicial, (c) ganhar a ação judicial contra o vendedor, e (d) forçar o vendedor a pagar o julgamento resultante. Na verdade, essas dificuldades e seus custos são os propósitos para a concepção do seguro do título e sua prevalência atual.
Por último, é importante notar que a entrega de uma Escritura de Garantia por um vendedor, não obstante ter todas as cinco convenções de título anteriores, não garante ao comprador que o comprador será proprietário do imóvel declarado na Escritura de Garantia. Se um vendedor não possuir verdadeiramente um imóvel, a Escritura de Garantia não o transmitirá ao comprador. Enquanto o comprador terá o direito de processar o vendedor por violação de provavelmente todas as cinco convenções de título e obter um julgamento contra o vendedor, se o vendedor não tiver dinheiro ou outros bens com os quais pagar ao comprador, a Escritura de Garantia com suas convenções de título não será de nenhum benefício para o comprador. Portanto, é importante que o comprador exija que um advogado imobiliário ou empresa de títulos de propriedade realize uma pesquisa de títulos de propriedade e lhes forneça um seguro de título de propriedade assegurando que, quando a Escritura de Garantia do vendedor for registrada, o comprador terá um título de propriedade bom e comercializável.
Existe uma versão especial da Escritura de Garantia Geral. É conhecida como Escritura de Garantia Estatutária é uma escritura de garantia legalmente criada pelas Seções 689.02 e 689.03 dos Estatutos da Flórida. Essencialmente é uma versão curta da Escritura de Garantia Geral que fornece todas as cinco convenções de título de uma Escritura de Garantia Geral descritas acima.
Secção 689.02 fornece um formulário que pode ser usado para uma Escritura de Garantia Estatutária. Esse formulário efetivamente reduz o parágrafo da Escritura de Garantia Geral que fornece os cinco (5) convênios de título em uma sentença:
“O concedente, por este meio, garante plenamente o título da referida terra, e defenderá o mesmo contra as reivindicações legítimas de todas as pessoas, seja quem for”
Secção 689.03 então declara que a Escritura de Garantia Estatutária será mantida para incluir todas as convenções de direito comum de título como se as convenções fossem especificamente estabelecidas na Escritura.
A Escritura de Garantia Especial.
Simples à Escritura de Garantia Geral, a Escritura de Garantia Especial transmite a taxa de título simples e tem as mesmas cinco convenções de título. Onde a Escritura Especial de Garantia difere é que a aplicação das cinco alianças de título é limitada apenas ao período de tempo durante o qual o vendedor era proprietário do imóvel. Consequentemente, se um vendedor dá ao comprador uma Escritura Especial de Garantia, e o comprador descobre posteriormente que um proprietário anterior violou uma das cinco convenções de título, criando um defeito de título actual, o vendedor actual não é responsável por corrigir o defeito porque o vendedor não violou a convenção.
A Escritura Simples de Compra e Venda.
Com uma Escritura Simples de Garantia, como com as Escritas de Garantia e as Escritas Especiais de Garantia, o vendedor transmite a taxa de título simples, mas ao contrário das Escritas de Garantia e das Escritas Especiais de Garantia, o vendedor não fornece garantias ou convênios de título, ele simplesmente transmite a taxa de título simples.
Assim, a Escritura Simples de Garantia não tem parágrafo de garantia ou convênios de título. Em vez disso, muitas vezes apenas a seguinte declaração está em seu lugar:
“O Concedente terá e manterá a propriedade em taxa simples para sempre”
A Escritura de Reivindicação de Saída.
Contrário à crença popular, a Escritura de Reivindicação de Saída não tinha a intenção, e não reivindica, de realmente transmitir qualquer tipo de propriedade em propriedade, muito menos a taxa simples de propriedade. Na verdade, não contém nenhum convênio de título. O objetivo principal de um Quit Claim Deed é servir como uma ferramenta para limpar os títulos de propriedade e eliminar defeitos de título. A oferta de um Quit Claim Deed é uma liberação e transferência, com ou sem compensação, por uma pessoa que tem ou pode ter uma reivindicação de algum direito ou interesse em uma propriedade ou sua propriedade. É daí que vem o nome desta escritura, porque o doador está desistindo ou “desistindo” da sua “reivindicação” de propriedade, independentemente do que possa ser.
p>Even se o signatário ou concedente de uma Quit Claim Deed for pago, ele ou ela não garante que está transmitindo qualquer direito de propriedade sobre uma propriedade e, como resultado, não tem nenhuma responsabilidade se nenhum direito de propriedade for transmitido. Basicamente, uma pessoa que assina uma Quit Claim Deed está dizendo que não está garantindo que possui ou tem uma reivindicação válida para qualquer parte da propriedade, ou se o fizer, não faz nenhuma garantia sobre o tipo de propriedade, mas se tiver qualquer propriedade ou reivindicação, qualquer que seja, eles a transmitem a você. Embora um Quit Claim Deed não dê muitas garantias ao seu beneficiário, ele tem as duas características que o definem: (1) qualquer interesse ou reivindicação que o signatário ou cedente realmente tem é transmitida, enquanto (2) o signatário ou cedente garante que não está assumindo nenhuma responsabilidade ao assinar a Escritura de Reivindicação de Saída, independentemente do que é ou não transmitido por ela.
Variações Especiais das Escritas.
Representante Pessoal, Fiduciário e Escritas do Guardião: Às vezes, pessoas servindo como representantes pessoais, fiduciários e guardiões vendem e transmitem a propriedade de outros a compradores. As pessoas que ocupam estes cargos servem em caráter fiduciário. Uma pessoa que serve na qualidade de fiduciário transaciona negócios em nome de outros, ou maneja o dinheiro de outros, não em seu próprio benefício, mas em benefício dos proprietários, e o fiduciário deve agir de boa fé e em confiança em nome dos proprietários. Convencionalmente, fiduciários como representantes pessoais, fiduciários e guardiões estão vendendo e transmitindo a propriedade de outros, da qual normalmente têm pouco conhecimento e não possuem pessoalmente. Os Representantes Pessoais, Fiduciários e Tutores são na verdade baseados em Fee Simple Deeds e, portanto, normalmente não têm convênio de títulos ou garantias, uma vez que os representantes pessoais, fiduciários e tutores estão agindo não para si mesmos, mas em nome de outros que são os proprietários da propriedade. Uma vez que as suas escrituras não têm garantias, os representantes pessoais, fiduciários e tutores estão protegidos contra ser responsabilizados pessoalmente pelos compradores caso os bens que os fiduciários transmitem tenham defeitos de propriedade. Em alguns casos, porém, quando um contrato imobiliário o exige, um Representante Pessoal, Fiduciário ou Escritura do Fiador pode ser baseado em uma Escritura de Garantia ou uma Escritura Especial de Garantia, em vez de uma Escritura Simples de Taxa. Estas escrituras também são referenciadas nos contratos imobiliários mais comumente utilizados: (a) o normal e o “COMO ESTÁ”. Contratos Residenciais de Compra e Venda, aprovados pelos Florida Realtors® e The Florida Bar, no Parágrafo 18.H., e (b) o Contrato de Compra e Venda Residencial, aprovado pelos Florida Realtors®, no Parágrafo 10.
Life Estate Deeds: As escrituras da Life Estate também são regularmente baseadas na Fee Simple Deed, mas podem ser semelhantes à Escritura de Garantia ou à Escritura Especial de Garantia. Estas escrituras transmitem propriedade a uma pessoa ou pessoas pela sua vida ou vidas, terminando com a sua morte por uma pessoa ou a última de suas mortes por mais de uma pessoa. Esta propriedade é conhecida como “propriedade vitalícia”, e dá ao seu titular o direito de possuir, viver e usar a propriedade durante a sua vida. A escritura prossegue afirmando que, após a morte do inquilino vitalício, a propriedade é então propriedade de outra pessoa ou pessoas em honorários simples. A propriedade dessas pessoas é chamada de “juros remanescentes”, e eles são chamados de “remanescentes”. Essas escrituras são usadas para o planejamento da propriedade, tanto em pequenas propriedades para evitar o testamento quando uma casa ou outro terreno é o ativo principal, como em grandes propriedades para a residência principal ou propriedade residencial onde o(s) proprietário(s) quer ter os benefícios legais da propriedade residencial, ao mesmo tempo em que também usa fideicomissos vivos ou revogáveis para evitar o testamento e possivelmente impostos sobre a propriedade. Normalmente, o proprietário da propriedade irá transmitir a sua própria propriedade para si próprio (e frequentemente para o seu cônjuge) por toda a vida e transmitir o interesse restante aos seus herdeiros.
Sweeney Law, P.A. Tem Vasta Experiência em Esboçar, Rever e Litigar Assuntos Para Todos os Tipos de Escrituração de Propriedade
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., de Sweeney Law, P.A., uma firma boutique em Fort Lauderdale, Flórida, lida regularmente com assuntos complexos de transação e litígio em toda a Flórida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. é um AV Preeminent Martindale Rated Attorney, que foi reconhecido como um Florida Super Lawyer em 2019, Florida Legal Elite em 2019, e como um Florida Super Lawyer Rising Star em 2018, 2017, 2016, 2015, e 2014. Se você tiver alguma pergunta e/ou questão sobre escritura de propriedade, entre em contato com Sweeney Law, P.A. pelo telefone (954) 440-3993 imediatamente para proteger seus direitos. www.sweeneylawpa.com.
