Er zijn in wezen vier basistypen aktes in Florida en een paar aanvullende gespecialiseerde aktes die op deze vier zijn gebaseerd. Deze vier basistypen aktes zijn, in volgorde van afnemend voordeel voor de erfgenaam: de Warranty Deed, de Special Warranty Deed, de Fee Simple Deed, en de Quit Claim Deed. Verder zijn er nog de gespecialiseerde akten zoals die van de persoonlijk vertegenwoordiger, de trustee, de voogd en de erfgenaam.
Alle bovengenoemde akten, met uitzondering van de verklaring van afstand, geven uitdrukkelijk eigendom in eigendom van onroerend goed. “Fee simple” betekent de volledige eigendom van onroerend goed dat kan worden geërfd door de erfgenamen van de eigenaar of dat bij testament of trust aan de begunstigden van de eigenaar kan worden toegewezen. De eigendomsoverdracht eindigt dus niet bij het overlijden van de eigenaar en is meer dan een eenvoudig bezitsrecht zoals een huurovereenkomst aan een huurder geeft.
De algemene garantieakte.
De algemene garantieakte is de meest voorkomende akte die bij de verkoop van woningen wordt gebruikt. Het is een van de akten die in de meest gebruikte onroerendgoedcontracten worden gebruikt: (a) de gewone en “AS IS” Residential Contracts for Sale and Purchase, goedgekeurd door de Florida Realtors® en de Florida Bar, in paragraaf 18.H., en (b) het Contract for Residential Sale and Purchase, goedgekeurd door de Florida Realtors®, in paragraaf 10. Deze akte doet meer dan alleen de eigendomsoverdracht van het eigendom van de verkoper aan de koper, zij voorziet ook in bepaalde “convenants of title”. Deze convenanten zijn garanties die de verkoper geeft en die door de koper in rechte kunnen worden afgedwongen tegen de verkoper, dus als een van de convenanten of beloften onwaar is, kan de koper een vonnis tegen de verkoper verkrijgen voor de schade die de koper heeft geleden als gevolg van het feit dat het convenant of de belofte onwaar was.
De algemene garantieakte bevat vijf eigendomsconvenanten:
- Het convenant van Seisin: De verkoper is de feitelijke eigenaar van het eigendom dat wordt overgedragen, is de enige eigenaar en is de enige partij in bezit.
- Het Convenant van het recht op overdracht: De verkoper heeft het recht om het onroerend goed over te dragen.
- Het convenant tegen bezwaringen: De verkoper verklaart dat er geen geheime of niet-zichtbare bezwaringen zijn tegen het goed dat wordt overgedragen.
- Het convenant van rustig genot: De verkoper verklaart dat het gebruik, het bezit en het genot van het onroerend goed door de koper niet zullen worden verstoord of “verontrust” vanwege een gebrek in de eigendomstitel van het onroerend goed.
- Het convenant van algemene garantie: De verkoper zal de koper beschermen tegen schade veroorzaakt door gebreken in de eigendomstitel en de koper verdedigen tegen eventuele aanspraken van anderen op de eigendomstitel.
Het is belangrijk te vermelden dat de vijf eigendomsconvenanten die een verkoper in een akte van algemene garantie geeft, niet alleen namens de verkoper worden gegeven, maar namens alle vorige eigenaren van het onroerend goed sinds het begin der tijden. Indien een vorige eigenaar één van de vijf bedingen heeft geschonden, waardoor een gebrek in de huidige titel is ontstaan, is de huidige verkoper derhalve aansprakelijk voor het verhelpen van het gebrek. Deze verplichting van de verkoper om eigendomsgebreken te corrigeren die het gevolg zijn van het handelen en nalaten van vorige eigenaars, is een belangrijk verschil tussen Warranty Deeds en Special Warranty Deeds.
Normaal gesproken zou ik hier jurisprudentie invoegen om een voorbeeld te geven van een rechtszaak waarbij een General Warranty Deed betrokken is. Dergelijke rechtszaken zijn echter niet erg gebruikelijk meer als gevolg van het verstrekken van een titelverzekering bij de sluiting van de verkoop van onroerend goed. Nu dienen kopers een claim in bij hun eigendomsverzekeraar voor schade veroorzaakt door gebreken in de eigendomstitel. Het indienen van een verzekeringsclaim is doorgaans gemakkelijker dan (a) het vinden van de verkoper van het onroerend goed, (b) het indienen van een rechtszaak, (c) het winnen van de rechtszaak tegen de verkoper, en (d) het dwingen van de verkoper om het resulterende vonnis te betalen. In feite zijn deze moeilijkheden en hun kosten de doeleinden voor het ontstaan van titelverzekering en zijn huidige prevalentie.
Ten slotte is het belangrijk op te merken dat het geven van een garantieakte door een verkoper, niettegenstaande het feit dat het alle voorgaande vijf titelconvenanten heeft, de koper niet garandeert dat de koper het eigendom zal bezitten dat in de garantieakte wordt vermeld. Als een verkoper niet werkelijk eigenaar is van een eigendom, zal de Warranty Deed het niet aan de koper overdragen. Hoewel de koper het recht heeft om de verkoper aan te klagen wegens schending van waarschijnlijk alle vijf de eigendomsvoorwaarden en een vonnis tegen de verkoper te verkrijgen, als de verkoper geen geld of andere activa heeft waarmee hij de koper kan betalen, zal de Warranty Deed met zijn eigendomsvoorwaarden van geen voordeel zijn voor de koper. Daarom is het belangrijk dat een koper eist dat een onroerend goed advocaat of titel bedrijf een titelonderzoek uit te voeren en hen te voorzien van een titelverzekering te verzekeren dat, wanneer de verkoper garantieakte wordt geregistreerd, de koper zal een goede, verkoopbare titel van het onroerend goed te hebben.
Er is een speciale versie van de algemene garantieakte. Het is bekend als de Statutory Warranty Deed is een garantie akte statutair gecreëerd door Florida Statutes Sections 689.02 en 689.03. In wezen is het een verkorte versie van de General Warranty Deed die alle vijf de hierboven beschreven titel convenanten van een General Warranty Deed bevat.
Section 689.02 geeft een formulier dat voor een Statutory Warranty Deed kan worden gebruikt. Dat formulier reduceert effectief de paragraaf van de General Warranty Deed met de vijf (5) eigendomsconvenanten tot één zin:
“Grantor does hereby fully warrant the title to the said land, and will defend the same against the lawful claims of all persons whomsoever.”
Section 689.03 stelt vervolgens dat de Statutory Warranty Deed wordt geacht alle common law covenants of title te omvatten alsof de convenanten specifiek in de akte waren opgenomen.
De Special Warranty Deed.
Gelijk aan de General Warranty Deed, draagt de Special Warranty Deed fee simple title over en heeft dezelfde vijf covenants of title. Het verschil met de Special Warranty Deed is dat de toepassing van de vijf eigendomsconvenanten beperkt is tot de periode gedurende welke de verkoper eigenaar van het onroerend goed was. Bijgevolg, als een verkoper een koper een Special Warranty Deed geeft, en de koper later ontdekt dat een vorige eigenaar één van de vijf eigendomsvoorwaarden heeft geschonden, waardoor een huidig eigendomsgebrek is ontstaan, is de huidige verkoper niet aansprakelijk voor het corrigeren van het gebrek omdat de verkoper het eigendomsgebrek niet heeft geschonden.
De Fee Simple Deed.
Bij een Fee Simple Deed, net als bij Warranty Deeds en Special Warranty Deeds, draagt de verkoper de fee simple titel over, maar anders dan bij Warranty Deeds en Special Warranty Deeds, geeft de verkoper geen garanties of eigendomsconvenanten, hij draagt slechts de fee simple titel over.
Daarom heeft de Fee Simple Deed geen garantieparagraaf of eigendomsconvenanten. In plaats daarvan is vaak slechts de volgende verklaring opgenomen:
“De verkrijger heeft en houdt het genoemde eigendom voor altijd in eigendom.”
De afstandsakte.
In tegenstelling tot wat vaak wordt gedacht, was de afstandsakte niet bedoeld, en pretendeert deze ook niet, om enig eigendomsrecht op eigendom over te dragen, laat staan eigendomsrecht van eigendom. In feite bevat het geen eigendomsconvenanten. Het hoofddoel van een verklaring van afstand is te dienen als een instrument om de eigendomstitels van eigendom te zuiveren en gebreken in de titel weg te nemen. Het aanbieden van een Quit Claim Deed is een vrijgeven en overdragen, met of zonder vergoeding, door een persoon die aanspraak heeft of zou kunnen hebben op een of ander recht of belang in een eigendom of de eigendom daarvan. Dit is waar de naam van deze akte vandaan komt, omdat de gever zijn of haar “claim” op eigendom opgeeft of “opgeeft”, ongeacht wat dat zou kunnen zijn.
Zelfs als de ondertekenaar of verstrekker van een Quit Claim Deed wordt betaald, garandeert hij of zij niet dat hij of zij eigendomsrechten in een eigendom overdraagt, en als gevolg daarvan is hij of zij niet aansprakelijk als er geen eigendomsrechten worden overgedragen. In principe zegt een persoon die een verklaring van afstand ondertekent dat hij niet garandeert dat hij eigenaar is van of een geldige claim heeft op een deel van het eigendom, of als hij dat wel is, geeft hij geen garantie over wat voor soort eigendom het is, maar als hij een eigendom of claim heeft, wat het ook is, draagt hij het aan u over. Hoewel een Quit Claim Deed niet veel garanties geeft aan de ontvanger, heeft het twee bepalende kenmerken: (1) elk belang of elke vordering die de ondertekenaar of de concessieverlener daadwerkelijk heeft, wordt overgedragen, terwijl (2) de ondertekenaar of de concessieverlener verzekert dat hij geen enkele verantwoordelijkheid op zich neemt door de verklaring van afstand te ondertekenen, ongeacht wat er al dan niet door wordt overgedragen.
Speciale variaties van akten.
Handelingen van persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden: Soms verkopen en dragen personen in de hoedanigheid van persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden het eigendom van anderen over aan kopers. Personen in deze posities dienen in fiduciaire hoedanigheden. Een persoon die in een fiduciaire hoedanigheid optreedt, doet zaken namens, of behandelt het geld van, anderen, niet voor zijn/haar eigen voordeel, maar voor het voordeel van de eigenaars, en de fiduciair moet te goeder trouw en in vertrouwen handelen namens de eigenaars. Gewoonlijk verkopen en verhandelen zaakwaarnemers, zoals persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden, het eigendom van anderen, waarvan zij doorgaans weinig kennis hebben en waarvan zij niet persoonlijk eigenaar zijn. Akten van persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden zijn in feite gebaseerd op eigendomsakten van eenvoudige eigendom, en hebben dienovereenkomstig gewoonlijk geen titelbedingen of garanties, aangezien de persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden niet voor zichzelf handelen, maar namens anderen die de eigenaars van het eigendom zijn. Aangezien hun akten geen garanties bevatten, zijn persoonlijke vertegenwoordigers, trustees en voogden beschermd tegen persoonlijke aansprakelijkheid door kopers indien de eigendommen die de zaakwaarnemers overdragen gebreken vertonen. In sommige gevallen echter, wanneer een onroerend goed contract dit vereist, kan een akte van een persoonlijk vertegenwoordiger, trustee of voogd worden gebaseerd op een garantieakte of een speciale garantieakte, in plaats van een akte van eigendomsrecht. Naar deze akten wordt ook verwezen in de meest gebruikte onroerendgoedcontracten: (a) de gewone en de “as is” Residential Contracts for Sale and Purchase, goedgekeurd door de Florida Realtors® en The Florida Bar, in paragraaf 18.H., en (b) het Contract for Residential Sale and Purchase, goedgekeurd door de Florida Realtors®, in paragraaf 10.
Life Estate Deeds: Life Estate Deeds zijn ook regelmatig gebaseerd op de Fee Simple Deed, maar kunnen vergelijkbaar zijn met de Warranty Deed of Special Warranty Deed. Deze akten dragen eigendom over aan een persoon of personen voor hun leven of levens, eindigend bij zijn of haar dood voor een persoon of de laatste van hun sterfgevallen voor meer dan een persoon. Deze eigendom staat bekend als een “levenslange nalatenschap” en geeft de houder het recht het eigendom gedurende zijn leven te bezitten, te bewonen en te gebruiken. In de akte staat verder dat na het overlijden van de levenspachter het eigendom in eigendom overgaat op een andere persoon of personen. Het eigendom van deze personen wordt het “resterend belang” genoemd, en zij worden “achterblijvers” genoemd. Deze akten worden gebruikt voor estate planning, zowel in kleine nalatenschappen om probate te vermijden waar een huis of andere grond het primaire actief is, als in grote nalatenschappen voor de primaire woning of homestead waar de eigenaar(s) de wettelijke voordelen van homestead willen behouden terwijl ze ook levende of herroepbare trusts gebruiken om probate en mogelijk estate belastingen te vermijden. Meestal zal de eigenaar van onroerend goed zijn of haar eigen eigendom overdragen aan zichzelf (en vaak zijn of haar echtgenoot) voor het leven en het resterende belang overdragen aan zijn of haar erfgenamen.
Sweeney Law, P.A. heeft ruime ervaring in het opstellen, beoordelen, en procederen zaken voor alle soorten van eigendom akten
Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M., van Sweeney Law, P.A., een boutique firma in Fort Lauderdale, Florida, behandelt regelmatig complexe transactie- en proceszaken in heel Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. is een AV Preeminent Martindale Rated Attorney, die is erkend als een Florida Super Lawyer in 2019, Florida Legal Elite in 2019, en als een Florida Super Lawyer Rising Star in 2018, 2017, 2016, 2015, en 2014. Als u vragen en/of problemen met eigendomsakten heeft, neem dan onmiddellijk contact op met Sweeney Law, P.A. op (954) 440-3993 om uw rechten te beschermen. www.sweeneylawpa.com.
