LES TYPES D’ACTES UTILISEES DANS LES TRANSACTIONS IMMOBILIERES EN FLORIDE

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Il existe essentiellement quatre types d’actes de base en Floride et quelques autres spécialisés basés sur ces quatre. Ces quatre types d’actes de base, par ordre décroissant de bénéfice pour le bénéficiaire, sont : l’acte de garantie, l’acte de garantie spéciale, l’acte de fief simple et l’acte de renonciation. En outre, vous avez les actes spécialisés tels que les actes de représentant personnel, de fiduciaire, de tuteur et de succession viagère.

Tous les actes ci-dessus, à l’exception de l’acte de Quit Claim, transmettent expressément la propriété en fief simple de la propriété. « Fee simple » signifie la propriété pleine et entière d’un bien qui peut être hérité par les héritiers du propriétaire ou dévolu par le testament ou le trust du propriétaire aux bénéficiaires du propriétaire. Par conséquent, la propriété en fief simple d’un bien ne prend pas fin au décès du propriétaire et est plus qu’un simple droit de possession comme un bail donne à un locataire.

L’acte de garantie générale.

L’acte de garantie générale est l’acte le plus couramment utilisé dans la vente de propriétés résidentielles. Il est l’un des actes appelés dans les contrats immobiliers les plus couramment utilisés : (a) le contrat régulier et  » TEL QUEL « . Contrats de vente et d’achat résidentiels, approuvés par les Florida Realtors® et le Florida Bar, au paragraphe 18.H., et (b) le Contrat de vente et d’achat résidentiels, approuvé par les Florida Realtors®, au paragraphe 10. Cet acte ne se contente pas de transférer le titre de propriété en fief simple du vendeur à l’acheteur, il prévoit également certaines « clauses restrictives du titre ». Ces conventions sont des garanties que le vendeur fait et qui sont exécutoires au tribunal par l’acheteur contre le vendeur, donc si l’une des conventions ou des promesses est fausse, l’acheteur peut obtenir un jugement contre le vendeur pour les dommages que l’acheteur a encourus en raison de la convention ou de la promesse fausse.

L’acte de garantie générale fournit cinq conventions de titre:

  1. La convention de saisine : Le vendeur possède en fait la propriété faisant l’objet du transfert, est le seul propriétaire et est la seule partie en possession.
  1. La convention du droit de transfert : Le vendeur a le droit de transférer la propriété.
  1. L’engagement contre les charges : Le vendeur affirme qu’il n’y a pas de charges non divulguées ou non visibles contre la propriété cédée.
  1. L’engagement de jouissance paisible : Le vendeur déclare que l’utilisation, la possession et la jouissance de la propriété par l’acheteur ne seront pas perturbées ou  » troublées  » en raison d’un défaut dans le titre de propriété.

  1. L’engagement de garantie générale : Le vendeur protégera l’acheteur des préjudices causés par les défauts du titre et le défendra contre toute réclamation d’autrui concernant le titre de la propriété.

Il est important de préciser que les cinq conventions de titre qu’un vendeur donne dans un acte de garantie générale sont données non seulement au nom du vendeur, mais au nom de tous les propriétaires antérieurs de la propriété depuis le début des temps. Par conséquent, si un propriétaire antérieur a enfreint l’une des cinq clauses de titre, créant ainsi un défaut de titre actuel, le vendeur actuel est tenu de remédier à ce défaut. Cette obligation du vendeur de corriger les défauts de titre causés par les actes et omissions antérieurs des propriétaires précédents est une différence importante entre les actes de garantie et les actes de garantie spéciale.

Normalement, c’est ici que j’insérerais la jurisprudence pour montrer un exemple de litige impliquant un acte de garantie générale. Cependant, de tels procès ne sont plus très courants en raison de la fourniture d’une assurance titre lors de la clôture de la vente d’une propriété. Désormais, les acheteurs déposent des réclamations auprès de leur compagnie d’assurance titres pour les dommages causés par des défauts de titres. Il est généralement plus facile de déposer une demande d’indemnisation que (a) de trouver le vendeur du bien, (b) d’intenter un procès, (c) de gagner le procès contre le vendeur, et (d) de forcer le vendeur à payer le jugement qui en résulte. En fait, ces difficultés et leurs coûts sont les buts de la conception de l’assurance titre et de sa prévalence actuelle.

En dernier lieu, il est important de noter que la remise d’un acte de garantie par un vendeur, nonobstant le fait qu’il possède toutes les cinq clauses de titre précédentes, ne garantit pas à l’acheteur qu’il sera propriétaire de la propriété indiquée dans l’acte de garantie. Si un vendeur n’est pas réellement propriétaire d’un bien, l’acte de garantie ne le transmettra pas à l’acheteur. Bien que l’acheteur ait le droit de poursuivre le vendeur pour violation des cinq clauses de titre et d’obtenir un jugement contre le vendeur, si le vendeur n’a pas d’argent ou d’autres actifs pour payer l’acheteur, l’acte de garantie et ses clauses de titre ne seront d’aucun bénéfice pour l’acheteur. Par conséquent, il est important qu’un acheteur exige qu’un avocat spécialisé dans l’immobilier ou une société de titres effectue une recherche de titres et leur fournisse une assurance de titres assurant que, lorsque l’acte de garantie du vendeur est enregistré, l’acheteur aura un bon titre commercialisable sur la propriété.

Il existe une version spéciale de l’acte de garantie générale. Elle est connue sous le nom d’acte de garantie statutaire est un acte de garantie statutairement créé par les sections 689.02 et 689.03 des statuts de la Floride. Essentiellement, il s’agit d’une version abrégée de l’acte de garantie générale qui fournit toutes les cinq conventions de titre d’un acte de garantie générale décrites ci-dessus.

L’article 689.02 fournit un formulaire qui peut être utilisé pour un acte de garantie statutaire. Ce formulaire réduit effectivement le paragraphe de l’acte de garantie générale fournissant les cinq (5) engagements de titre en une seule phrase :

« Le concédant garantit par la présente entièrement le titre dudit terrain, et le défendra contre les réclamations légitimes de toutes les personnes quelles qu’elles soient. »

L’article 689.03 stipule ensuite que l’acte de garantie statutaire doit être considéré comme incluant toutes les conventions de titre de la common law comme si les conventions étaient spécifiquement énoncées dans l’acte.

L’acte de garantie spéciale.

Similaire à l’acte de garantie générale, l’acte de garantie spéciale transmet un titre en fief simple et comporte les cinq mêmes conventions de titre. Là où l’acte de garantie spéciale diffère, c’est que l’application des cinq clauses restrictives du titre est limitée uniquement à la période pendant laquelle le vendeur était propriétaire de la propriété. Par conséquent, si un vendeur donne à un acheteur un acte de garantie spéciale, et que l’acheteur découvre par la suite qu’un propriétaire antérieur a violé l’une des cinq conventions de titre, créant un défaut de titre actuel, le vendeur actuel n’est pas responsable de la correction du défaut parce que le vendeur n’a pas violé la convention.

L’acte Fee Simple.

Avec un Fee Simple Deed, comme avec les Warranty Deeds et les Special Warranty Deeds, le vendeur transmet le titre en fief simple, mais contrairement aux Warranty Deeds et aux Special Warranty Deeds, le vendeur ne fournit aucune garantie ou convention de titre il transmet simplement le titre en fief simple.

Donc, le Fee Simple Deed n’a pas de paragraphe de garantie ou de convention de titre. Au lieu de cela, souvent, seule la déclaration suivante est à leur place :

« Le concessionnaire aura et détiendra ladite propriété en fief simple pour toujours. »

Le Quit Claim Deed.

Contrairement à la croyance populaire, le Quit Claim Deed n’a pas été conçu, et ne prétend pas, transmettre réellement tout type de propriété dans la propriété, et encore moins la propriété en fief simple. En fait, il ne contient aucun engagement de titre. L’objectif principal d’un Quit Claim Deed est de servir d’outil pour clarifier les titres de propriété et éliminer les défauts de titre. L’offre d’un Quit Claim Deed est une libération et un transfert, avec ou sans compensation, par une personne qui a ou pourrait avoir une réclamation à un droit ou un intérêt dans une propriété ou sa propriété. C’est de là que vient le nom de cet acte, car le donneur renonce ou  » abandonne  » sa  » réclamation  » à la propriété, quelle qu’elle soit.

Même si le signataire ou le donneur d’un Quit Claim Deed est payé, il ne garantit pas qu’il transmet un droit de propriété sur une propriété et, par conséquent, il n’a aucune responsabilité si aucun droit de propriété n’est transmis. Fondamentalement, une personne qui signe un acte de renonciation à réclamation dit qu’elle ne garantit pas qu’elle est propriétaire ou qu’elle a un droit valide sur une partie de la propriété, ou si elle l’est, elle ne garantit pas le type de propriété, mais si elle a une propriété ou une réclamation, quelle qu’elle soit, elle vous la transmet. Bien qu’un Quit Claim Deed ne donne pas beaucoup d’assurances à son destinataire, il présente les deux caractéristiques suivantes : (1) tout intérêt ou toute réclamation que le signataire ou le concédant possède effectivement est cédé, tandis que (2) le signataire ou le concédant rassure qu’il n’assume aucune responsabilité en signant le Quit Claim Deed, indépendamment de ce qui est ou n’est pas cédé par celui-ci.

Variations spéciales des actes.

Acte de représentant personnel, de fiduciaire et de tuteur : Parfois, les personnes servant de représentants personnels, de fiduciaires et de tuteurs vendent et transfèrent les biens d’autrui à des acheteurs. Les personnes qui occupent ces postes sont des fiduciaires. Une personne qui occupe une fonction fiduciaire effectue des transactions au nom d’autres personnes ou gère l’argent de ces dernières, non pas pour son propre bénéfice, mais pour le bénéfice des propriétaires, et le fiduciaire doit agir de bonne foi et en toute confiance au nom des propriétaires. Par convention, les fiduciaires, tels que les représentants personnels, les fiduciaires et les tuteurs, vendent et transfèrent les biens d’autrui, dont ils ont généralement peu de connaissances et dont ils ne sont pas personnellement propriétaires. Les actes des représentants personnels, des fiduciaires et des tuteurs sont en fait basés sur des actes de fief simple et, par conséquent, ne comportent généralement pas de clauses ou de garanties de titre puisque les représentants personnels, les fiduciaires et les tuteurs n’agissent pas pour eux-mêmes, mais pour le compte d’autres personnes qui sont les propriétaires du bien. Comme leurs actes ne comportent aucune garantie, les représentants personnels, les fiduciaires et les tuteurs sont protégés contre toute responsabilité personnelle de la part des acheteurs si les propriétés qu’ils transfèrent présentent des défauts de titre. Dans certains cas cependant, lorsqu’un contrat immobilier l’exige, l’acte du représentant personnel, du fiduciaire ou du tuteur peut être basé sur un acte de garantie ou un acte de garantie spéciale, plutôt que sur un acte de fief simple. Ces actes sont également référencés dans les contrats immobiliers les plus couramment utilisés : (a) le contrat ordinaire et le contrat « TEL QUEL ». Residential Contracts for Sale and Purchase, approuvés par les Florida Realtors® et The Florida Bar, au paragraphe 18.H., et (b) le Contract for Residential Sale and Purchase, approuvé par les Florida Realtors®, au paragraphe 10.

Life Estate Deeds : Les Life Estate Deeds sont aussi régulièrement basés sur le Fee Simple Deed, mais peuvent être similaires au Warranty Deed ou au Special Warranty Deed. Ces actes transfèrent la propriété à une ou plusieurs personnes pour leur vie ou leurs vies, se terminant à son décès pour une personne ou au dernier de leurs décès pour plusieurs personnes. Cette propriété est connue sous le nom de « domaine viager » et donne au titulaire le droit de posséder, d’habiter et d’utiliser la propriété pendant sa vie. L’acte stipule ensuite qu’au décès du locataire viager, la propriété appartient à une ou plusieurs autres personnes en fief simple. La propriété de ces personnes est appelée « intérêt résiduel », et elles sont appelées « remaindermen ». Ces actes sont utilisés pour la planification successorale, à la fois dans les petites successions pour éviter l’homologation lorsqu’une maison ou un autre terrain est l’actif principal, et dans les grandes successions pour la résidence principale ou le homestead lorsque le ou les propriétaires veulent conserver les avantages juridiques du homestead tout en utilisant des fiducies viagères ou révocables pour éviter l’homologation et éventuellement les droits de succession. Habituellement, le propriétaire de la propriété cède sa propre propriété à lui-même (et souvent à son conjoint) à vie et cède l’intérêt résiduel à ses héritiers.

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Brendan A. Sweeney, Esq…, LL.M., de Sweeney Law, P.A., un cabinet boutique de Fort Lauderdale, en Floride, traite régulièrement des affaires complexes de transaction et de litige dans toute la Floride. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. est un avocat classé AV Preeminent par Martindale, qui a été reconnu comme un Florida Super Lawyer en 2019, Florida Legal Elite en 2019, et comme Florida Super Lawyer Rising Star en 2018, 2017, 2016, 2015 et 2014. Si vous avez des questions et/ou des problèmes concernant les actes de propriété, alors contactez Sweeney Law, P.A. au (954) 440-3993 immédiatement pour protéger vos droits. www.sweeneylawpa.com.

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Par Sweeney Law, PA | Posté le 3 septembre 2019

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