Districtele de reședință de densitate medie și mare se găsesc, în general, în apropierea districtelor de afaceri centrale și regionale și sunt de obicei cartografiate în apropierea mijloacelor de transport în comun. Aceste zone se caracterizează prin clădiri mai voluminoase, o gamă mai largă de înălțimi ale clădirilor și un număr mai mic de proprietari de automobile decât zonele cu densitate mai mică. Cu toate acestea, ca și în cazul cartierelor de reședință cu densitate mai mică, caracterul acestor cartiere variază foarte mult. Unele sunt definite în întregime de case înșiruite, altele de case de apartamente joase sau clădiri înalte și altele de un amestec de toate tipurile de clădiri.
Cartierele rezidențiale de densitate medie și mai mare sunt caracterizate, în linii mari, fie ca fiind contextuale, fie necontextuale.
Non-contextuale
Cartierele necontextuale sunt, în general, cartografiate acolo unde există un amestec divers de tipuri de clădiri și nu există un context predominant. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 și R10 sunt districte necontextuale. Reglementările de volum pentru aceste districte, introduse în 1961, încurajează dezvoltarea clădirilor fără limite de înălțime, situate la distanță de stradă și înconjurate de spații deschise. Forma clădirilor este un produs al viziunii de planificare urbană de tip „turn în parc”, populară în anii 1950.
În districtele R6 până la R9, reglementările privind volumul sunt cunoscute sub denumirea de reglementări privind factorul de înălțime, în care dimensiunea unei clădiri este determinată de un set complex de reguli care implică interrelația dintre o serie de factori de înălțime, ratele de suprafață utilă și ratele de spațiu deschis. În loc de o singură rată a suprafeței podelei pentru fiecare district, sunt permise rate mai mari ale suprafeței podelei pentru clădirile înalte pe loturi unde pot fi amenajate suprafețe mari de spațiu deschis. Ratele mai mici ale suprafețelor de podea sunt permise pe loturi mai mici, unde sunt posibile mai puține spații deschise. În general, cu cât dimensiunea lotului este mai mare, cu atât este permisă o clădire mai înaltă.
În districtele R10 nu există factori de înălțime sau rapoarte de spațiu deschis. Fiecare lot zonal, indiferent de dimensiunea sa, are un raport de suprafață utilă de 10,0. Spațiul deschis este controlat de o cerință de acoperire a lotului.
Nu există limite de înălțime pentru clădirile necontextuale în districtele necontextuale R6 până la R10. În schimb, o clădire nu are voie să penetreze un plan de expunere la cer, care se înclină spre interior de la o înălțime de bază specificată deasupra liniei străzii. Prin urmare, cu cât o clădire este mai retrasă față de linia străzii, cu atât poate fi mai înaltă.
În cartierele R9 și R10, precum și în cartierele comerciale cu un echivalent al cartierului rezidențial R9 sau R10, dezvoltatorii pot alege să construiască în conformitate cu reglementările privind turnurile, care permit unei clădiri să penetreze un plan de expunere la cer. Clădirile de mare înălțime sunt posibile dacă sunt construite ca turnuri. Ca răspuns la preocupările legate de înălțimea excesivă a turnurilor în zonele predominant rezidențiale, în 1994 au fost introduse reglementări privind turnurile pe bază. Toate turnurile rezidențiale de pe străzile largi din cartierele R9 și R10, precum și din cartierele C1 și C2 cu un echivalent al cartierului rezidențial R9 sau R10, trebuie să fie construite deasupra unei baze de clădire cu o înălțime cuprinsă între cinci și opt etaje, care este construită la linia străzii. Reguli speciale privind suprafața de podea asigură faptul că înălțimea turnurilor nu depășește aproximativ 35 de etaje.
Pentru a încuraja o alternativă atât la clădirile cu factor de înălțime, cât și la clădirile turn, Programul de locuințe de calitate a fost introdus în anii 1980 și este permis să fie utilizat ca opțiune în locul reglementărilor privind factorul de înălțime sau turnul în orice district necontextual R6 până la R10. Reglementările privind volumul locuințelor de calitate permit o acoperire mai mare a lotului și, în multe cazuri, un FAR mai mare în schimbul unor limite de înălțime care sunt adesea mai compatibile cu contextul înconjurător.
Districte contextuale
Districtele contextuale sunt concepute pentru a menține scara și forma cartierelor tradiționale cu densitate moderată și mai mare ale orașului. Aceste districte, care au un sufix de litere A, B, D sau X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A și R10X) sunt cartografiate acolo unde clădirile de dimensiuni și forme similare formează un context puternic al cartierului sau unde reamenajarea ar crea un context uniform. Reglementările de volum pentru aceste districte sunt cunoscute sub numele de reglementări privind locuințele de calitate.
Creat în anii 1980 pentru a promova locuințe de înaltă calitate armonioase cu vecinii săi, Programul de locuințe de calitate a fost un răspuns la preocupările legate de faptul că clădirile cu factor de înălțime erau deseori nepotrivite cu cartierul înconjurător. Programul atribuie un singur raport de suprafață de podea pentru fiecare cartier și include reglementări de volum care produc, de obicei, clădiri care sunt mai scurte și au o acoperire a terenului mai mare decât clădirile cu factor de înălțime. Limitele de înălțime, regulile de amplasare a zidului stradal al unei clădiri în raport cu clădirile învecinate și regulile care reglementează înălțimea minimă și maximă a unui zid stradal se numără printre reglementările contextuale care promovează dezvoltarea unor clădiri compatibile cu împrejurimile lor. Retragerile de la nivelul solului în fața unei clădiri trebuie să fie plantate, iar locurile de parcare trebuie să fie amplasate într-un garaj subteran sau în spatele sau în lateralul unei clădiri – niciodată în fața clădirii. Deoarece mai puțin spațiu deschis este disponibil pentru parcări, sunt necesare ceva mai puține locuri de parcare decât în cazul dezvoltărilor cu factor de înălțime.
Programul de locuințe de calitate stabilește, de asemenea, un set de reguli care include dimensiuni minime ale apartamentelor, cerințe privind spațiile de recreere și stimulente pentru ca dezvoltatorii să ofere facilități, cum ar fi spălătorii și lumină naturală pe coridoare. Toate regulile și reglementările Programului de locuințe de calitate sunt obligatorii în districtele contextuale R6 până la R10. Începând cu anii 1980, sute de zone din oraș au fost redenumite ca districte contextuale.
Reglementări opționale privind locuințele de calitate în districtele necontextuale
În districtele necontextuale R6 până la R10, dezvoltatorii pot alege Programul de locuințe de calitate opțional în locul factorului de înălțime sau al reglementărilor privind turnurile. De exemplu, pe o stradă largă dintr-un district R6 din afara Manhattanului, un dezvoltator poate alege să construiască în conformitate cu reglementările opționale privind volumul R6 (care sunt aceleași ca și cele pentru un district contextual R6A). În general, reglementările permit clădiri moderat mai mari, dar mai joase, amplasate la linia străzii sau în apropierea acesteia, cu mai multe apartamente decât s-ar putea realiza în temeiul reglementărilor necontextuale, ca o modalitate de a încuraja clădirile de apartamente de înălțime medie care reflectă scara tradițională a multor cartiere. Deși în schimbul limitelor de înălțime se poate obține o acoperire mai mare a terenului și, adesea, un FAR mai mare, uneori reglementările privind factorul de înălțime pot fi preferabile deoarece blocurile din jur nu au un caracter coerent sau deoarece priveliștile pe care le oferă o clădire mai înaltă depășesc avantajele unui volum mai mare. Dezvoltatorii trebuie să determine care dintre cele două seturi de reglementări este mai potrivit pentru un anumit amplasament, dar nu pot amesteca și combina cele două pe același lot zonal. Înălțimile mai mari permise pentru clădirile cu factor de înălțime, de exemplu, nu pot fi combinate cu acoperirea mai mare a terenului permisă pentru clădirile Quality Housing.
Alte districte zonale: R7-3, R9-1, R10H
Districtele R7-3 și R9-1, în care se aplică dispoziții speciale privind volumul, înălțimea și retragerea, pot fi cartografiate numai în zonele riverane și în anumite districte cu destinație specială. R7-3 este cartografiat în cadrul districtului special Hunters Point District și de-a lungul malului Williamsburg.
R10H, un district care permite hoteluri de tranzit prin autorizație specială, pe lângă utilizări rezidențiale și de facilități comunitare, este cartografiat numai de-a lungul Central Park South și Fifth Avenue între străzile East 59th și East 61st în Manhattan.
.