The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. Și luați în considerare acest lucru.
Populația noastră este mai mare decât era atunci, așa că ne-am aștepta să vedem astăzi un nivel mai ridicat al cererii organice de case decât în urmă cu cincisprezece ani. Așadar, asta înseamnă că suntem în siguranță?
Nu, deloc. Pentru că există un factor de influență extern care are un impact asupra cererii. Ratele scăzute istorice ale dobânzilor la creditele ipotecare, rezultatul intervenției guvernului pentru a stimula economia devastată de COVID, au făcut din accesibilitatea locuințelor o oportunitate incredibilă astăzi. Oamenii împrumută bani pentru a cumpăra case la rate sub 3%, iar acest lucru a provocat o creștere a cererii.
Graficul de mai sus arată că această cerere crescută nu se află însă la niveluri nesustenabile. Dar trebuie să săpăm mai adânc.
Oferta de case de vânzare în Tallahassee este scăzută
Graficul următor arată oferta de case de vânzare în Tallahassee de-a lungul timpului. Oferta reală este afișată cu roșu, în timp ce oferta relativă (lunile de aprovizionare cu locuințe) este afișată cu albastru.
Acest grafic arată imediat o imagine foarte diferită de cea pe care am văzut-o în 2006. Oferta de locuințe de vânzare nu este în creștere, de fapt, este în scădere.
Liniile albastre din graficul de mai sus măsoară oferta de locuințe în raport cu rata actuală a cererii, și vedem că există doar 3,4 luni de ofertă de locuințe de vânzare în acest moment (ceea ce reprezintă aproximativ 1/4 din ceea ce a fost după spargerea bulei imobiliare).
Deci, în loc să vedem o bulă imobiliară gata să explodeze, vedem de fapt semnele pe care ne-am aștepta să le vedem cu câțiva ani înainte de formarea unei bule imobiliare.
Veziem o cerere crescută și o ofertă în scădere. Pentru ca să existe o bulă, va trebui să vedem cum constructorii de locuințe vin și încep să construiască locuințe la rate nesustenabile. Este clar că acest lucru nu se întâmplă.
Niveluri de producție a construcțiilor de case noi
Graficul următor arată activitatea de construcții noi în Tallahassee în ultimii treizeci de ani.
Am văzut 140 de locuințe noi permise pe lună când bula imobiliară a atins apogeul în 2006, însă astăzi vedem mai puțin de 50 pe lună. De fapt, în anii ’90, numărul mediu era mai aproape de 100 pe lună.
După ce vă uitați la acest grafic, vă îngrijorează faptul că în prezent constructorii construiesc prea multe locuințe? Intensificăm producția la niveluri nesustenabile? Cu siguranță nu pare să fie așa.
Inventarul scăzut de pe piață, împreună cu cererea febrilă alimentată de ratele scăzute ale dobânzilor ipotecare ar trebui să vă facă să vă întrebați ce naiba fac constructorii? De ce nu construiesc mai multe case?
Costurile construcțiilor noi cresc mai mult și mai repede
Costurile de construcție a locuințelor nu fac decât să crească. Casele existente nu țin pasul (încă), așa că piața locuințelor noi este înmuiată de costul de achiziție a acestora.
În acest moment, observăm că o casă nouă costă în medie cu aproximativ 60% mai mult decât o casă existentă. Piața care are nevoie atât de disperată de mai multe locuințe nu își poate permite ceea ce costă construcția acestora.
Și problema nu va face decât să se înrăutățească.
Dacă credeți că creșterea cu 55% a salariului minim din 2005 încoace nu a avut nicio influență asupra creșterii prețului locuințelor noi, atunci veți fi uimit de modul în care cresc costurile acum, în continuare.
Cuplați creșterea salariilor cu creșterea costurilor de dezvoltare a terenurilor și cu raritatea terenurilor și nu va trece mult timp până când o casă de început de construcție nouă va costa mai mult de 500.000 de dolari în Tallahassee. Mă aștept să văd acest lucru ca realitate nu mai târziu de 2025.
În acest moment, prețul median al unei case în Tallahassee este de aproximativ 215K $, în timp ce prețul median al unei case noi este de 300K $. Având în vedere că doar 20% dintre locuitorii din Tallahasseans care au cumpărat case în acest an au cheltuit 300K $ sau mai mult, puteți vedea de ce constructorii nu construiesc. Ei nu pot construi o casă la un preț pe care majoritatea cumpărătorilor de case și-l pot permite.
Adevărul despre bula imobiliară din 2021
Iată care este adevărul despre bula imobiliară din 2021. Nu se va întâmpla. Nu se poate întâmpla.
Este posibil ca o altă bulă imobiliară să apară în viitor, dar cu siguranță nu se va întâmpla în 2021. Nu există niciun motiv să credem că constructorii vor fi capabili să supraoferteze această piață în viitorul apropiat.
Într-adevăr, mă aștept să văd că cererea va scădea atunci când ratele dobânzilor ipotecare vor crește. Dar vor crește semnificativ ratele în 2021? Mă îndoiesc, dar indiferent cât de repede se vor mișca, aceasta nu va pune piața într-o bulă.
De fapt, bănuiesc că Fed se va afla într-o dilemă în 2021. Fed va dori să mențină ratele la un nivel scăzut pentru a stimula economia bolnavă, dar va dori să crească ratele pentru a ține în frâu piața imobiliară și hiper rata de apreciere a proprietăților imobiliare.
Dacă ratele vor crește, cel mai probabil o vor face în mod conservator, deoarece nu-mi pot imagina că economia noastră fragilă se va descurca prea mult în această privință. În orice caz, ar trebui să ne așteptăm ca deficitul de stocuri să existe pe tot parcursul anului 2021. Acesta este opusul complet al unei bule imobiliare! Deficitul va continua bine până în 2022.
2022 este încă suficient de departe pentru ca alți factori să poată împinge piața în pericol, dar pur și simplu nu pare că ar trebui să ne îngrijorăm astăzi cu privire la supra-construcția pieței.
Singura îngrijorare pentru piața imobiliară este încetinirea care va avea loc în mod natural pe măsură ce ratele dobânzilor ipotecare se vor muta la niveluri mai normale. Acest lucru încă nu va crea o bulă imobiliară, deoarece partea de ofertă a pieței a fost ignorată timp de prea mulți ani, iar cererea de astăzi este în concordanță cu nevoile organice ale populației noastre în creștere.
Avem nevoie de mai multe locuințe pentru a acoperi creșterea lentă a populației care continuă în Tallahassee, iar o bulă imobiliară necesită ca partea de ofertă să explodeze pe măsură ce cererea scade.
Cu excepția unei schimbări economice majore (cum ar fi mutarea guvernului statului în afara orașului Tallahassee), nu există o bulă imobiliară la orizontul vizibil, și cu siguranță nu în 2021.