I början undrade jag om jag borde skaffa mig en licens. Jag gjorde min första fastighetsinvesteringsaffär 2005 och som investerare visste jag att jag inte behövde någon fastighetslicens. Varje investeringsguru där ute sa att det var en dålig idé att bli en licensierad mäklare – jag skulle hållas till en annan standard.
Men jag gick emot deras ”konventionella visdom” och skaffade min licens 2009; jag genererade leads och hänvisade dem ändå, så jag tänkte att jag lika gärna kunde dra nytta av dem.
Många fastighetsinvesterare befinner sig i den här situationen: ska jag skaffa en licens eller inte? Nedan finns en lista med för- och nackdelar som kan hjälpa dig att bestämma dig.
Det finns tre anledningar till att du vill skaffa en fastighetslicens: provision, MLS och marknadstillväxt genom relationer och kunskap.
Kommission
Att skaffa din licens innebär att du kan få provision från dina köp och försäljningar. Fastighetsmäklarprovisionen är 6 procent.
Den delas till hälften mellan köparens mäklare och säljarens mäklare. Din mäklare behåller en del av den provision som du tjänar.
Och även om vinsten du vill göra kan vara mycket större än din provision på bostaden är de extra intäkterna inget att rynka på näsan åt.
Att tjäna provision är särskilt viktigt för unga yrkesverksamma som vill komma igång med investeringar.
Access till Multiple Listing Service (MLS)
När du är fastighetsmäklare har du direkt tillgång till MLS-systemet där bostäder läggs ut av alla mäklarfirmor. Detta ger dig tillgång till en större pool att välja mellan än vad en mäklare vanligtvis skulle presentera för dig.
Om du inte har tillgång och din mäklare också är en investerare kan han eller hon dessutom välja att behålla de bästa fastigheterna och ge dig andra klassens fastigheter.
MlS har historisk data om varje fastighet som kan påverka ditt beslut att investera. Uppgifterna omfattar vad huset har sålts för tidigare, jämförbara fastigheter och hur snabbt dessa jämförbara hus såldes.
Marknadstillväxt, kunskap och relationer
Att ha en licens kan hjälpa dig att skapa relationer som kommer att hjälpa dig längre fram. En annan agent som du interagerar med kanske hittar något som han eller hon tror kommer att intressera dig och vidarebefordrar ledningen till dig. Du lär dig om hur man driver ett fastighetsföretag och hur man anställer och strukturerar sitt team.
Din mäklare kan skydda dig från att hamna i juridiska problem. Dessutom kan din mäklare (och den utbildning du får för att skaffa dig din licens) lära dig hur avtalen fungerar, så att du inte fastnar i ett kryphål.
Din mäklare har erfarenhet av att arbeta med lantmätare och inspektörer och kan hänvisa dig till de bästa.
När jag väl fick min licens och började studera systemen tog min verksamhet verkligen fart. Jag kunde göra flera transaktioner i månaden i stället för en affär här och där.
Jag nätverkade med några personer som sålde 750 fastigheter per år. Det är väldigt få människor som kör någon form av konsekvent volym. Jag kunde modellera min investeringsverksamhet efter dessa mycket framgångsrika personers beprövade metoder.
Före jag hade min licens köpte jag bostäder från människor som var nära att bli utmätta för mindre än vad de var värda, renoverade dem och sålde dem sedan till ett högre pris. Om de inte ville köpa av mig skulle de lägga på luren och ringa en licensierad agent för att få hjälp.
Som agent kan jag hjälpa dessa människor att sälja fastigheten till ett bättre pris i stället och tjäna en provision på det. Jag skulle inte längre förlora den intäkten. Denna strategi hjälpte mig att generera en större marknad och samla in alla pengar som låg på bordet.
Nackdelar med att skaffa en fastighetsmäklarlicens
För längsta tiden skaffade jag inte en licens på grund av följande tre skäl. Dessa var ”allmänt kända” i branschen, men jag fann att de mestadels var falska.
Betalar provision till din mäklare och årsavgifter
Du måste ge provision till din mäklare eller betala årsavgifter för att använda MLS, men fördelen är att MLS hjälper dig att få en sann uppskattning av vad en bostad är värd på ett sätt som andra investerare inte kan.
Det extra arbetet och pengarna avskräcker många investerare, men allt det lönar sig eftersom du blir bättre på din verksamhet än vad de är.
Lojalitet till din mäklare
Många tror att mäklare är skyldiga att sälja till andra mäklare inom sitt mäklarföretag. De flesta mäklare och agenter är dock ute efter den snabbaste försäljningen.
Och även om det är bekvämt för mäklaren att tjäna dubbla provisionen skulle det ta mycket längre tid att vänta på att en agent inom mäklarföretaget ska hitta en köpare än att acceptera affären som ligger på bordet.
Det ligger i allas intresse att få provisionen. Om en fastighet finns på MLS kan du köpa den, även om den är listad av ett annat mäklarföretag.
Agent disclosure
När jag säger att jag är en fastighetsinvesterare antar folk att jag är en agent, oavsett om jag är det eller inte.
Neddelen är att en säljare kanske inte vill ge provision och därför undviker att arbeta med en mäklare.
Hursomhelst, om de redan utgår från att du är en sådan kommer du att ta förlusten oavsett vad som händer. Du måste avslöja att du är agent, och du anses vara mer ansvarig som agent också.
Du har ett ansvar gentemot den person som du företräder. Men om du köper huset som investerare agerar du som huvudman, inte som agent, så du behöver inte uppge detta.
Direktreklam och marknadsföring är svårare eftersom du måste uppge detta på marknadsföringsmaterialet, även om du agerar som huvudman. I domstol finns det inget sätt att bevisa att du agerade som huvudman och inte som agent.
Det är ett personligt val att bestämma sig för att bli agent, och jag hoppas att den här listan med för- och nackdelar hjälper dig att göra ditt.
Martin Orefice är grundare av Rent to Own Labs i Orlando, Florida. Följ honom på Facebook eller anslut dig till honom på LinkedIn.