Det finns många goda anledningar till att använda en kommersiell fastighetsmäklare, oavsett om du är en hyresvärd som vill hitta lämpliga hyresgäster för ditt utrymme, en hyresgäst som letar efter ett utrymme som är vettigt för ditt företag eller en investerare som är intresserad av att köpa eller sälja kommersiell egendom. Genom att använda en mäklare sparar du mycket tid eftersom de gör fotarbetet åt dig, och det innebär också att du har ytterligare en person som håller dig om ryggen för att se till att du fattar sunda och genomtänkta beslut utifrån dina individuella behov. Det är inte svårt att se värdet, men du kanske undrar hur dina bästa intressen beaktas om din mäklare tjänar pengar på dig. För att lindra en del av förvirringen hjälper det att förstå hur din mäklare får betalt.
Din mäklare tar provision
Likt bostadsmäklare gör kommersiella mäklare sin vinst genom att ta en provision på varje transaktion de underlättar. Det provisionsbelopp som betalas ut beror på det avtal som ingåtts mellan de båda parterna i transaktionen (köpare och säljare vid försäljning eller hyresvärd/ägare och hyresgäst vid hyresavtal). Även om antitrustlagar gör det olagligt att fastställa en branschstandard för vad dessa procentsatser är, ligger de vanligtvis mellan 4-8 % av det totala transaktionsbeloppet (försäljningspriset eller hyresvärdet).
Kommersiell försäljning
En kommersiell mäklare får provision från försäljningen av en kommersiell fastighet genom att företräda en eller båda parter som är inblandade i transaktionen. Den exakta provisionen som de kommer att få kan inte bestämmas exakt förrän förhandlingarna om försäljningspriset är avslutade och alla inblandade parter har kommit överens om ett visst försäljningsbelopp. Provisionsprocenten är vanligtvis högre vid försäljning av fastigheter till lägre priser och lägre vid försäljning av fastigheter till högre priser. Om två mäklare är inblandade i transaktionen delas provisionsprocenten lika mellan dem. Provisionen betalas traditionellt av säljaren, även om detta också kan förhandlas.
För att ge ett exempel innebär en kommersiell fastighet som säljs för 1 miljon dollar med en förhandlad provisionsprocent på 6 % att 60 000 dollar av försäljningspriset kommer att överföras till mäklaren. Om två mäklare arbetar med transaktionen (en som företräder säljaren och en som företräder köparen) skulle de få 30 000 dollar vardera.
Kommersiella hyresavtal
En kommersiell mäklare kan få provision på ett kommersiellt hyresavtal genom att företräda antingen hyresvärden/ägaren eller hyresgästen (eller båda). Provisionen beräknas på liknande sätt i denna typ av transaktion genom att ta hänsyn till hyresavtalets totala värde under hela dess löptid och ta en procentsats av detta. Om ägaren och hyresgästen har olika mäklare som företräder dem kommer det sannolikt att vara en jämn fördelning mellan de två (om inget annat anges i förhandlingarna). Provisionen för ett kommersiellt hyresavtal betalas traditionellt av säljaren och delas upp i två betalningar. Den första halvan av provisionen betalas vid undertecknandet av hyresavtalet och den andra halvan betalas när hyresgästen har tagit lokalen i besittning.
För att sätta detta i perspektiv kan vi titta på ett annat exempel. Låt oss säga att en ägare och en hyresgäst kommer överens om ett hyresavtal för en femårsperiod för en fastighet på 3 000 kvadratmeter till en taxa på 10 dollar/kvadratmeter.
5 år x (3 000 kvadratmeter x 10 dollar) = 150 000 dollar totalt hyresvärde
Om mäklaren eller mäklarna har förhandlat fram en provision på 5 procent av detta hyresavtal, tilldelas mäklaren 7 500 dollar (150 000 dollar x 0,05). Om två mäklare skulle underlätta affären tillsammans skulle var och en av dem tjäna 3 750 dollar.
Framtida överväganden
De pengar som varje mäklare får på transaktionen går vanligen tillbaka till mäklarfirman. Härifrån behåller mäklarföretaget en del av provisionen och agenten får en procentandel av den. Hur mycket en agent får beror till stor del på deras senioritet och ställning inom mäklarföretaget. För juniormäklare kan denna siffra hamna runt femtio eller sextio procent, medan erfarna seniormäklare kan dra in så mycket som sjuttio eller åttio procent.
Också många mäklarfirmor kommer att kräva att deras agenter betalar en skrivbordsavgift, som kan uppgå till så mycket som 50 000 dollar per år beroende på den enskilda mäklarens prestation och produktion. Denna siffra utnyttjas på många olika sätt. Den kan användas av mäklarföretaget som hävstång för att ställa krav på produktionsnivå om mäklarna vill fortsätta att vara knutna till företaget. Det kan också användas som ett sätt att förhandla fram en högre provisionsdelning eller som ett sätt att begränsa de avgifter som mäklarföretaget kan ta ut från mäklaren.
Hopefully you now have a better understanding of the value of working with a broker and where your money is going after your transaction is complete.
Contact the author