- Det är en bra tid att ta ut kontanter från din investeringsfastighet
- How to get a cash out refinance on an investment property
- Investeringsfastigheters refinansieringsräntor
- När du ska använda en cash out refinansiering på din investeringsfastighet
- Maximal LTV för refinansiering av hyresfastigheter
- Fannie Mae rental property refinance max LTV
- Freddie Mac rental property refinance max LTV
- Minimalt kreditbetyg och kontantreserver för att kvalificera sig
- Väntetider för kontant refinansiering
- Refinansiering av en hyresfastighet som du köpte kontant
- Personliga lån: Ett alternativ till cash-out refinansiering
- Cash out refinance on investment property FAQ
- Vad är dagens cash-out refinance hyresfastighet bolåneräntor?
Det är en bra tid att ta ut kontanter från din investeringsfastighet
Huspriserna är uppåt – långt uppåt.
Enligt den federala bostadsfinansieringsbyrån har bostadsvärdena stigit med cirka 100 000 dollar sedan 2012.
Detta gör det till en utmärkt tidpunkt för fastighetsinvesterare att ”ta ut pengar” från det egna kapitalet i sina hyresfastigheter. Kontanterna kan användas för att:
- Köpa en annan hyresfastighet
- Göra hemförbättringar
- Avbetala andra fastighetslån
- Reducera personliga skulder
- Spara undan kontanter för nödsituationer
Med hypoteksräntor som ligger nära rekordlåga nivåer kan det vara dags för ägare av hyresfastigheter att sätta sitt eget kapital i arbete.
Verifiera din cash out refinance behörighet (Mar 24th, 2021)
I denna artikel (Skip to…)
- How to get cash out on an investment property
- Investment property refinance rates
- When to use a cash out refinance
- Maximum LTV for rental property refinances
- Minimum credit score and cash reserves
- Cash-out refinance waiting periods
- Refinancing a rental property you bought with cash
- Cash-out refinance alternative: Personal loans
- FAQ
How to get a cash out refinance on an investment property
Because investment properties are ”non-owner-occupied,” there are special rules about refinancing and taking cash out.
For instance, your credit score needs to be quite good, usually at least 680.
And your cash out refinance must leave you with at least 25% equity in the rental property and decent cash reserves in your bank account.
In addition, you can only use a conventional loan to complete a cash-out refinance on a rental property.
Det betyder att du inte kommer att kunna refinansiera med hjälp av statligt stödda lån som FHA, VA eller USDA.
Istället behöver du ett lån med stöd av Fannie Mae eller Freddie Mac – de två stora organ som fastställer regler för de flesta amerikanska bolån.
Turligtvis är reglerna för konventionell refinansiering ganska milda, vilket gör det möjligt för många hyresvärdar med investeringskapital att ta ut pengar på sina hyresfastigheter.
Verifiera din cash out refinansieringsbarhet (Mar 24th, 2021)
Investeringsfastigheters refinansieringsräntor
Räntorna för ett cash out-lån för investeringsfastigheter tenderar att ligga i den övre delen av bolåneräntorna.
Varför? Därför att räntorna för investeringsfastigheter är högre till att börja med – i genomsnitt cirka 0,5 % till 0,75 % högre än räntorna för primära bostäder.
Och om du tar ut kontanter när du refinansierar är räntorna vanligtvis ännu lite högre. Det beror på att långivarna tar större risker när en husägare tar ut eget kapital ur sin fastighet.
Hitta en låg cash out refinansieringsränta (Mar 24th, 2021)
När du ska använda en cash out refinansiering på din investeringsfastighet
Att ta ut eget kapital är ett av de bästa sätten att tjäna på din investeringsfastighet.
Outnyttjat eget kapital i bostaden kan se bra ut på pappret, och för många investerare är det bra. De har kassaflöde och vill inte öka sitt lånesaldo och sin betalning.
Men ett cash-out refinansieringslån för hyresfastigheter kan sätta en stor del av bostadens värde i arbete.
Du kan till exempel använda det utbetalda egna kapitalet för att göra förbättringar på en hyresfastighet.
Husförbättringar kan ge dubbel avkastning. De ökar bostadens värde samtidigt som de motiverar en högre hyra. Och hyresgästerna mår bra av att stanna i fastigheten på lång sikt.
Den kanske bästa användningen – och högsta avkastningen – för cash-out-medel är att utöka en fastighetsportfölj.
Men kanske är det bästa användningsområdet – och den högsta avkastningen – för cash-out-fonder att utöka en fastighetsportfölj.
Säg till exempel att du har en fastighet värd 250 000 dollar med ett lån på 150 000 dollar.
Du kan få ett kontantlån på upp till 75 % av det nuvarande värdet, vilket ger cirka 37 000 dollar. Dessa pengar kan du använda för att lägga 20 % i handpenning på en annan hyresbostad som är värd cirka 200 000 dollar.
På detta sätt kan ett cash out-lån för investeringsfastigheter bidra till att bygga upp din fastighetsportfölj och din intjäningsförmåga genom nya uthyrningsmöjligheter.
Maximal LTV för refinansiering av hyresfastigheter
Din LTV – eller ”loan to value ratio” – avgör din behörighet för en kontantutbetalning av refinansiering på en hyresfastighet. You’ll need substantial equity in the home to withdraw a worthwhile amount, while still leaving enough to keep your loan below allowable LTV limits
Most lenders follow loan-to-value (LTV) rules set by Fannie Mae and Freddie Mac. When it comes to LTV, Freddie Mac is slightly more lenient than Fannie Mae, especially if you aren’t taking cash out.
The following is a snapshot of LTV limits for both agencies. Included are LTVs for cash-out and no-cash-out refinances.
Fannie Mae rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-4 unit | 75% LTV | 75% LTV |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
Freddie Mac rental property refinance max LTV
| Units | Fixed-Rate | ARM | |
| No-Cash Refinance | 1-unit | 85% LTV | 85% LTV |
| 2-4 unit | 75% LTV | 75% LTV | |
| Cash-Out Refinance | 1-unit | 75% LTV | 75% LTV |
| 2-4 unit | 70% LTV | 70% LTV |
If you are ”on the line” as far as LTV, find a lender that underwrites by Freddie Mac rules instead of Fannie Mae. That’s especially important if you are looking for an ARM.
Some lenders can only approve loans to Fannie Mae standards, some to Freddie Mac, and some to both. Shoppa runt tills du hittar rätt långivare för din situation.
Håll också i minnet att många långivare erbjuder lån utanför Fannie/Freddie-reglerna. De skapar sina egna program som är mildare när det gäller LTV, cash-out, kredit med mera.
Om ditt scenario inte ligger inom Fannie/Freddies ”box” kan en av dessa långivare hjälpa dig.
Minimalt kreditbetyg och kontantreserver för att kvalificera sig
Underwriting är strängare för en cash-out refinansiering av en investeringsfastighet. Med andra ord är det svårare att kvalificera sig för denna typ av lån.
För det första säger Fannie Mae att den lägsta tillåtna FICO-poängen är 620. Men många långivare sätter sitt eget minimum så högt som 680 eller 700.
Om du har ett lågt kreditbetyg bör du shoppa lite. Vissa långivare kommer att ha lägre miniminivåer än andra.
Sökande till cash-out-lån för investeringsfastigheter måste också ha tillräckliga kontantreserver, exklusive eventuella kontanter som erhållits från transaktionen.
Minimumreserverna bestäms utifrån den föreslagna betalningen på fastigheten och om andra fastigheter ägs. Räkna med att ha allt från noll till 12 månader av fastighetens framtida betalning på ett verifierbart tillgångskonto.
Du kan också bli tvungen att hålla i reserv mellan 2-6% av alla obetalda lånesaldon på någon fastighet förutom den aktuella fastigheten och din primära bostad.
Väntetider för kontant refinansiering
Många bostadsinvesterare köper en nedsliten fastighet med planer på att fixa upp den. Du kanske planerar att fix-and-flip med hjälp av en cash-out refinansiering för att finansiera hemförbättringar.
Om detta är tillåtet gäller väntetider.
Du måste vänta minst sex månader mellan försäljningen av bostaden och det datum då du kan avsluta en cash-out-refinansiering.
Utantagen från denna regel är följande:
- Fastigheten ärvdes
- Huset tilldelades juridiskt via skilsmässa eller annat separationsbeslut
- Den kontantutdelade refinansieringen kvalificerar sig för det fördröjda finansieringsundantaget
Det är dessutom så att bostäder som har varit på marknaden under de senaste sex månaderna har en lägre tillåten LTV för kontantutdelad refinansiering, som maximalt uppgår till 70 %.
Refinansiering av en hyresfastighet som du köpte kontant
”Fördröjd finansiering” hänvisar till praxis att köpa en bostad med kontanter och sedan återbetala köpet med en refinansiering.
Då det inte finns några lån på ett helt kontantköp av en bostad är en efterföljande refinansiering tekniskt sett en cash-out en.
Normalt sett skulle hyresfastighetens bostadsköpare behöva vänta 6 månader för att få ersättning enligt standard cash-out regler. Detta binder upp en hel del pengar under lång tid – inte den idealiska situationen för en kunnig investerare som vill använda sina pengar på annat håll.
Så i mitten av 2011 införde Fannie Mae ett ”undantag för försenad finansiering”. Heminvesterare kan nu få en kontant refinansiering dagar – inte månader – efter avslutet.
Riktlinjerna för fördröjd finansiering är följande.
- Köparen betalade bostaden kontant
- Köparen måste dokumentera finansieringskällan för köpet
- Lån eller panträtter som öppnats för att köpa bostaden måste betalas av med det nya lånet
- En titelundersökning måste bekräfta att det inte finns någon finansiering på den köpta bostaden
Behåll all dokumentation för bostadsköpet om du planerar att använda undantaget för försenad finansiering. Viktigast av allt är att du behåller en slutlig Closing Disclosure.
Detta är det enhetliga dokument som används sedan 2015 och som ersatte HUD-1. Det innehåller uppgifter om stängningsavgifter plus eventuella lån som tagits på fastigheten.
Verifiera din cash out refinance eligibility (24 mars 2021)
Personliga lån: Ett alternativ till cash-out refinansiering
När du börjar titta på cash-out refinansiering kommer du förmodligen att upptäcka att det finns stängningsavgifter och att det tar 30-45 dagar att genomföra.
Ett alternativ är ett personligt lån. Dessa kommer med några fördelar:
- Få pengarna på mindre än en vecka i vissa fall
- Skippa slutkostnader som äganderätt, escrow, värdering och många långivaravgifter
- Du behöver inte röra det befintliga lånet på fastigheten
Om du söker kontanter på mindre än 50 000 dollar ska du titta på ett privatlån. Om du till exempel betalar 5 000 dollar i slutkostnader med en cash-out-refinansiering och bara får 25 000 dollar är det en tilläggsavgift på 20 procent för att få dessa medel.
På samma sätt återställer du ditt befintliga lån, vilket kan leda till att du betalar mer i ränta under lånets löptid.
Personlån kan vara billigare på lång sikt, trots högre räntor.
Cash out refinance on investment property FAQ
Du kanske kan ta ut eget kapital ur din investeringsfastighet med hjälp av en cash out refinance. För många hyresvärdar är detta en bra strategi just nu eftersom refinansieringsräntorna är nära de lägsta någonsin. Du kanske också kan ta ut eget kapital ur en investeringsfastighet med hjälp av en home equity line of credit. Men detta är svårare att göra än att få en HELOC på din primära bostad.
Hur mycket eget kapital du kan ta ut beror på hur mycket eget kapital du har för närvarande. Cash out refinances för hyresfastigheter har en maximal belåningsgrad på 75 % – vilket innebär att du bara kan ta ut tillräckligt mycket eget kapital så att 25 % blir kvar i bostaden.
Föreställ dig till exempel att du äger en investeringsfastighet värd 300 000 dollar och att du för närvarande är skyldig 200 000 dollar på lånet. Har du 100 000 dollar i användbart eget kapital? Inte riktigt.
Ditt nya cash out refinansieringslån har en maximal LTV på 75 % – eller 225 000 dollar på en bostad på 300 000 dollar. 200 000 dollar av det lånet används för att betala av ditt befintliga lånesaldo. Återstoden – 25 000 dollar – är ditt faktiska kapital som du kan utnyttja.
Ja, räntorna är i allmänhet lite högre för cash out refinansiering än för en no-cash refinansiering. Det beror på att husägaren tar ett större lån och därmed skapar större risk för långivaren. Det finns ingen formel som talar om för dig hur mycket högre räntorna kommer att vara för en cash out-refinansiering – för att ta reda på det måste du kontrollera räntorna från några långivare och se vad du kvalificerar dig för.
I allmänhet behöver du minst 15-20 % i handpenning för att köpa en investeringsfastighet. Det innebär att den maximala belåningsgraden är 80-85 %. För en kontant refinansiering av en investeringsfastighet är max LTV 70-75 % beroende på din långivare och om lånet är med fast eller justerbar ränta.
En cash-out refinansiering är ett gångbart sätt att betala av skulder, särskilt om du har många skulder med hög ränta som tär på din inkomst. Hypoteksräntorna är för närvarande nära rekordlåga, så genom att ta ut eget kapital för att betala av lån med högre ränta kan du i princip konsolidera all denna skuld till en lägre ränta.
Men metoden ”refinansiera för att betala av skulder” är inte för alla. Cash out refinances har strängare krav än typiska refinansieringar – särskilt om du tar ut eget kapital från en investeringsfastighet. Huruvida denna strategi fungerar för dig beror på hur mycket eget kapital du har, din kreditvärdighet, dina nuvarande skulder och andra faktorer.
Det är lite svårare att refinansiera en hyresfastighet än en fastighet som du bor i. För det första är kreditkraven och LTV-kvoten vanligtvis strängare. Och ditt val av lån och/eller långivare kan vara begränsat – särskilt om du vill ha en kontant refinansiering på din hyresfastighet. Det är dock fortfarande genomförbart för många. Shoppa runt och utforska dina alternativ för att hitta en långivare som är villig att samarbeta med dig.
Vad är dagens cash-out refinance hyresfastighet bolåneräntor?
De nuvarande bolåneräntorna är låga – fortfarande hälften av den historiska normen på över 8 %. Det är ett begränsat tillfälle att lösa ut en hyresfastighet och kanske hitta en lägre ränta också.
Kontrollera dagens refinansieringsräntor för hyresfastigheter för att se vad du kvalificerar dig för.
Verifiera din nya ränta (24 mars 2021)