Efter en försening på mer än en månad på grund av den pågående pandemin med coronavirus utfärdade domaren Helen Williams i Santa Clara County Superior Court i förra veckan ett beslut i ett hett fall som har splittrat invånarna i den nordkaliforniska staden Cupertino, och som har ställt utvecklingsvänliga YIMBY-ister mot lokala gräsrotsaktivister som försöker stoppa arbetet med ett massivt saneringsprojekt i deras bakgård.
I sin dom ställde sig Williams på aktivisternas sida och på stadens sida, som hade gett byggherren Sand Hill Property Company grönt ljus för att gå vidare med saneringen av det gamla Vallco Shopping Mall-området under 2018.
Platsen på 58 hektar, där det en gång i tiden fanns ett blomstrande regionalt köpcentrum som byggdes 1975 och som nu för närvarande existerar som en död köpcentral i skuggan av Apples intergalaktiska företagscampus, är tänkt att bli det framtida hemmet för det så kallade Vallco Town Center (tidigare Hills at Vallco). Enklaven med blandad användning, som utformats av Rafael Viñoly Architects med det Philadelphia-baserade OLIN som landskapsarkitekter, ska innehålla 2 400 bostäder, nästan 2 miljoner kvadratmeter kommersiell kontorsyta och 400 000 kvadratmeter avsatta för detaljhandel och underhållning. I de tidiga versionerna av projektet, som presenterades ett år efter det att Sand Hill förvärvade det (då) mestadels pulslösa köpcentret 2014, var det tänkt att resterna av det gamla köpcentret skulle täckas med vad som beskrevs som världens största gröna tak, vilket skulle ha fungerat som en böljande stadspark. Den ursprungliga utformningen har därefter ändrats, även om ”en oöverträffad gemenskapspark på taket med tillgängliga promenad- och joggingvägar” fortfarande är en viktig del av huvudplanen.
Enligt Mercury News motsatte sig invånarna i Cupertino projektet, som oroade sig för utvecklingens omfattning och den skadliga inverkan den skulle kunna ha på samhället när det gäller trafik och andra aspekter, och menade att staden inte borde ha påskyndat projektet i enlighet med Kaliforniens senatslag 35, som effektiviserar vissa kvalificerade bostadsbyggen i den bostadsbristande delstaten. Invånarna gick samman i Friends of Better Cupertino och hävdade att olika delar av ombyggnaden borde ha hindrat projektet från att gå vidare som ett SB-35-projekt. Domare Williams avvisade dock dessa argument i sitt 62-sidiga beslut. Enligt Mercury News kom beslutet, där det står att Friends of Better Cupertino ”flera gånger misstolkade lagen och lade fram invecklade argument” i sitt fall, som ett ”hårt slag” för de samhällsmedlemmar som samlades mot det stora projektet.
En av anledningarna till att Friends of Better Cupertino hävdade att Vallco Town Center inte borde ha fått särskild status som SB-35-projekt var att projektet innehöll för få bostäder, att det bröt mot stadens höjdgränser och att det skulle placeras på ett ”farligt avfallsområde”. Alla dessa argument togs isär och ignorerades av Williams.
Gruppens argument att Vallco Town Center inte innehåller en riktig park eftersom den till stor del råkar ligga på ett hustak demonterades också av Williams, som skrev: ”Petitioners använder sig också av empatisk typografi för att föra fram ett cirkulärt argument om att utvecklarens föreslagna offentliga utrymmen inte är parkmark eftersom de inte är parkmark.”
Och även om rivningen är i full gång på platsen kunde Williams i slutändan ha stoppat den om hon hade ställt sig på Friends of Better Cupertinos sida. Förutom att hon konstaterade att projektet faller inom ramen för de krav som ställs i SB-35, noterade Williams att även om det inte hade gjort det, skulle delstatslagen inte ha krävt att Cupertino, eller någon annan stad, skulle ha nekat sådana projekt.
Brytande: Ännu en stor seger för bostäder: Cupertinos motståndare till bostäder, inklusive en sittande planeringskommissionär, förlorade sitt juridiska försök att stoppa Vallco SB 35-projektet. @MarisaKendall @HansenLouis @JaniceBitters @SJSpotlight @sanjoseinside @anniefryman https://t.co/fSzRTw0xnj
– Cupertino For All (@Cupertino4All) May 6, 2020
Det är oklart om gruppen tänker överklaga domen.
I ett uttalande som delades av San Jose Spotlight uttryckte Sand Hill entusiasm över att gå vidare trots de juridiska utmaningar och den uppståndelse i samhället som projektet har mött under de senaste åren. ”Vi kan nu lägga vårt fulla fokus på att föra projektet framåt för framtiden för staden Cupertino, inklusive hur vi bäst kan göra det med tanke på de komplexa utmaningar som COVID-19 har medfört för oss alla”, säger Reed Moulds, verkställande direktör för Sand Hil. ”Det är dags att lägga våra tidigare meningsskiljaktigheter åt sidan och komma samman i samarbete för att bygga en bättre och mer hållbar framtid för Cupertino.”
Till Mercury News sade J.R. Fruen, en förespråkare för tillväxt i gruppen Cupertino For All, att domen, som är en av de första stora rättsliga utmaningarna i samband med SB-35, är en ”gigantisk seger för bostadsförespråkare i synnerhet, och en enorm seger för förespråkare för utveckling i allmänhet.”