Guide till fastighetsmatematik + utskrivbar fusklapp för fastighetsmatematik

Fastighetsmatematik är otroligt viktigt, inte bara för fastighetsprovet utan även för din karriär som fastighetsmäklare. Att förstå fastighetsmatematik och lösa matematiska problem kan inte bara ge dig en fördel när du blir mäklare, utan också göra fastighetsprovet mycket lättare!

Hur mycket matematik ingår i fastighetsprovet?

Oavsett i vilken stat du tar ditt fastighetsprov kommer det att finnas fastighetsmatematik. Det är ett faktum; fastighetsmatematik kommer att dyka upp. Det är svårt att ge dig en exakt siffra eftersom varje stat varierar. Men i genomsnitt tyder våra uppgifter på att det finns mellan 5 och 20 matematiska frågor i varje delstats fastighetsprov.

Med tanke på att 5 till 20 frågor kan vara en stor marginal är det bäst att vara så förberedd som möjligt, särskilt eftersom varje rätt fråga är lika viktig som nästa på fastighetsprovet.

Hur mycket matematik kommer jag att använda som fastighetsmäklare?

Är det mycket matematik inom fastighetsbranschen? Även om du kanske inte använder fastighetsmatematik varje dag som mäklare är det viktigt att veta vad du pratar om. Det värsta en mäklare kan göra är att framstå som outbildad eller oförberedd. Saker som att veta hur många kvadratmeter som finns i en acre, eller hur man hittar årlig GRM, är kritiska, och agenter behöver veta hur man gör det.

Är fastighetsmatematik svårt?

Fastighetsmatematik är inte på något sätt svårt, men det krävs övning för att kunna tillämpa begreppen på rätt sätt. Lita på mig, jag förstår. Matematik i allmänhet kan vara skrämmande, men fastighetsmatematik är en av de saker som, efter en fin mängd övning, blir mycket lättare. Och ja, du kan använda en miniräknare på fastighetsprovet i de flesta stater! Så oroa dig inte för mycket för aritmetiken.

Och…. naturligtvis, som tur är har vi sammanställt den här guiden om fastighetsmatematik för att göra ditt liv mycket enklare!

Definitioner av fastighetsmatematik

Den viktigaste faktorn för att förstå fastighetsmatematik är att lära sig de ord som hör ihop med den. Och gissa vad? Den överlägset största delen av fastighetsprovet är ordförrådet och definitionerna. Genom att förstå båda är du redan ett steg närmare att klara provet och förstå fastighetsmatematik!

Här följer en lista över definitioner av fastighetsmatematik som är viktiga både för att få din fastighetslicens och för att avlägga fastighetsprovet.

Ad valorem – Den latinska frasen ad valorem betyder ”enligt värde”.”

Amortering – Amortering är när betalningarna delas upp i lika stora belopp under lånets löptid.

Bedömning – En bedömning är en uppskattning av det ungefärliga värdet av något.

Avskrivning – Avskrivning är en ökning av värdet på en fastighet över tid av vilken orsak som helst.

Kapitalisering – Kapitalisering är omvandlingen av tillgångar eller inkomster till kapital.

Kapitaliseringsränta – Cap rate används för att ange den avkastning som förväntas genereras på en fastighet.

Cetris peribus – En latinsk fras som betyder ”allt annat är lika” eller i klartext allt annat förblir konstant.

Commission – En provision är en avgift som betalas till en agent för att utföra en transaktion.

Skuld – Något som är skyldigt eller utlovat.

Avskrivning – Avskrivning är varje förlust av en fastighets värde över tid av någon orsak.

Rabattpoäng – Rabattpoäng, även kända som hypotekspoäng, är en förskottsbetald ränta.

Dubbel nettohyra – ””Dubbel”” betyder att två ytterligare kostnader läggs till din bashyra. Vanligtvis läggs skatter och försäkringskostnader till den månatliga hyresbetalningen.

Eginalvärde – Eget kapital är skillnaden mellan marknadsvärdet på din bostad och det belopp du är skyldig långivaren som innehar bolånet.

Escrow – Escrow är ett sätt för pengar och egendom att överföras från en part till en annan med hjälp av ett neutralt, tredjepartsombud som också kallas för escrow agent. Escrow gör det mycket säkrare för både köpare och säljare att avsluta försäljningen utan att oroa sig för att bli snuvad eller lurad.

Bruttohyresmultiplikator – Förhållandet mellan priset på en fastighetsinvestering och dess årliga hyresintäkt före redovisning av utgifter som fastighetsskatt, försäkring och allmännyttiga tjänster. Mer specifikt är det ett mått på värdet av en investeringsfastighet som erhålls genom att dividera fastighetens försäljningspris med dess årliga bruttohyresintäkt.

Ränta – Pengar som betalas eller är skyldiga regelbundet till en viss ränta.

Investering – En investering är det lagliga köpet av något som inte konsumeras i dag, men som kommer att konsumeras i framtiden för att skapa vinst.

Marknadsvärde eller marknadspris – Det faktiska försäljningspriset på fastigheten. Så om din bostad säljs för 200 000 dollar. Dess marknadsvärde är 200 000 dollar.

Mill rate – Mill rate är det skattebelopp som ska betalas per dollar av det taxerade värdet på en fastighet. Mill rate kallas också för millage rate.

Nettolista – En nettolista är när en mäklare går med på att sälja en ägares fastighet för ett fastställt minimipris. Allt över minimipriset tillhör mäklaren i form av provision.

Nettodriftsinkomst – En fastighets totala inkomst minus alla driftskostnader.

Fastighetsskatt – Fastighetsskatt är en ad-valorem-skatt på fastigheter som beräknas av lokala myndigheter och som betalas av fastighetsägaren. Skatten baseras vanligtvis på värdet av den ägda fastigheten.

Principal – Det lånade beloppet (t.ex. det nominella värdet på ett skuldebrev).

Skattesats – Skattesatsen är utsedd skattesats som regeringen beskattar en person, ett företag eller en enhet.

Triple net lease – ”Trippel” innebär att tre ytterligare kostnader läggs till din bashyra. Vanligtvis läggs skatter, försäkring och underhåll till den månatliga hyresbetalningen.

För en mer omfattande lista finns här vår fullständiga lista över fastighetstermer & definitioner.

Fastighetsmatematiska formler

Förståelse av fastighetsmatematiska formler är lika lika viktigt som att lära sig dina definitioner. Med många matematiska formler är det bäst att öva sig själv, men vi kommer till det senare – detta är en fullständig lista över fastighetsmatematiska formler i sin mest grundläggande form. För mer information om var och en av dem fortsätter du att bläddra ner nedan.

Provisionsformel

Provision = (husets försäljningspris) x (provisionsprocent)

Enklare ränteformel

Ränta = (kapitalbelopp) x (räntesats) (tid)

Bruttohyra. Multiplikatorformler

Bruttohyresmultiplikator = (fastighetspris) / (bruttohyresintäkt)

Årlig bruttohyresintäkt = (månatlig hyresintäkt) x (12)

28/36-regeln eller ”The Mortgage Rule of Thumb.” Formel

Bostadskostnader för att kvalificera sig för de flesta lån= (bruttomånads- eller årsinkomst) x (.28 eller .36)

Formler för rabattpoäng

Rabattpoäng = förskottsbetalda räntor

Break Even Point = (poängkostnad) / (besparing på månadsbetalning)

Formler för fastighetsskatt

Fastighetsskattesats = (taxeringsvärde) x (mill rate)

Assessed Value = (taxeringsvärde) x (marknadsvärde)

1 mill = lika med 1/1,000-del av en dollar eller 1 dollar i fastighetsskatt.

Andra användbara matematiska formler för fastigheter

1 Acre = 43560 kvadratfot

Area (ft2) = (längd ft) x (bredd ft)

Perimeter = (sida) + (sida) + (sida) + (sida) + (sida)

Provision

De flesta, om inte alla, fastighetsmäklare tjänar pengar genom provision. En provision är en avgift som betalas till en mäklare för att utföra en transaktion. En provision är vanligtvis en procentandel av fastighetens försäljningspris, även om det ibland kan vara en fast avgift.

Som många av er vet är mäklare licensierade säljare som arbetar under en mäklare. Agenter kan inte arbeta självständigt och får därför inte få provision direkt av konsumenterna. Mäklare kan däremot arbeta självständigt. Så det är värt att notera att all provision måste betalas direkt till mäklaren, sedan delar mäklaren upp provisionen med sina agenter.

Normalt sett representerar fastighetsmäklare en köpare eller en säljare. Så när det gäller delning av provisionen delas den mellan alla lämpliga parter. Dessa parter inkluderar listningsagenter, deras mäklare, köparens agent och deras mäklare också. Men allt beror på det avtal som agenten har med mäklaren.

För vår skull (samt vad som visas på fastighetsexamen) kommer vi att göra traditionella provisionsuppdelningar. Formeln för att hitta provisionen i en traditionell provisionsuppdelning är ganska enkel, det är bara att multiplicera den procentsats du har med det totala priset på huset.

Så till exempel: Om du säljer ett hus för 200 000 dollar med en provision på 5 % blir den totala provisionen 10 000 dollar. Därifrån med dessa 10 000 dollar delas det sedan upp i enlighet med detta. Den delen varierar som sagt.

Det är också viktigt att notera att avgiften kommer från kostnaden för bostaden, det är inte en extra avgift. Så om du till exempel säljer det huset för 200 000 dollar, betalar köparen fortfarande 200 000 dollar, då drar säljaren bara av provisionen från den totala summan. Så säljaren tar hem 190 000 dollar.

Bruttohyresmultiplikator

Bruttohyresmultiplikatorn är förhållandet mellan priset på en fastighetsinvestering och dess årliga hyresintäkter innan man tar hänsyn till utgifter som fastighetsskatt, försäkringar och allmännyttiga tjänster. Mer specifikt är det ett mått på värdet av en investeringsfastighet som erhålls genom att dividera fastighetens försäljningspris med dess årliga bruttohyresintäkter.

Bruttohyresmultiplikatorn används vid värdering av kommersiella fastigheter. Problemet med bruttohyresmultiplikatorn är att den är ett begränsat grovt mått eftersom den inte tar hänsyn till kostnader för faktorer som t.ex. allmännyttigheter, skatter, underhåll och vakanser. Den är användbar för att jämföra och välja investeringsfastigheter där avskrivningar och siffror är liknande.

Beräkningen av bruttohyresmultiplikatorn är enkel. Allt du behöver oroa dig för är fastighetspriset, bruttohyresintäkterna och själva GRM. Formeln är bruttohyresmultiplikator = fastighetspris / bruttohyresintäkter. Här är ett exempel.

Säg att du har följande information:

En byggnad med fyra lägenheter med ett försäljningspris på 200 000 dollar och en årlig bruttohyra på 25 000 dollar. Med hjälp av formeln kan vi ta fastighetspriset och dividera det med de årliga hyresintäkterna.

Det skulle alltså bli: 200 000 dollar/24 000 dollar vilket = 8,33. Så din GRM är 8,33

Det är också viktigt att notera att provet kan försöka lura dig och säga den månatliga bruttohyresintäkten i stället för den årliga. För det är det bara att konvertera det (genom att multiplicera med 12). Så om fastigheten hade en månatlig hyresintäkt på 2 000 dollar, multiplicerar du den med 12, vilket ger dig en årsinkomst på 24 000 dollar. Behandla sedan resten av problemet på samma sätt som tidigare!

Sist, om du inte redan har listat ut det – bruttohyresmultiplikatorn är det antal år som det skulle ta fastigheten att betala tillbaka sig själv i bruttohyra. Så i nästan alla fall vill fastighetsinvesterare ha en lägre bruttohyresmultiplikator.

28/36-regeln eller ”The Mortgage Rule of Thumb”

28/36-regeln säger: ett hushåll bör spendera högst 28 % av sin bruttomånadsinkomst på de totala boendekostnaderna och inte mer än 36 % på den totala skuldtjänsten. Långivare vill vanligtvis att högst 28 % av din bruttomånadsinkomst ska gå till dina boendekostnader, inklusive din amortering, fastighetsskatt och försäkringar. När du lägger till månadsbetalningar på andra skulder bör den totala summan inte överstiga 36 % av din bruttoinkomst. Om din skuldkvot överskrider dessa gränser för ett hus kan det hända att du inte kan få ett lån, eller att du måste betala en högre ränta.

Ett exempel är om en kvinna vill köpa sin första bostad. Hennes bruttoinkomst är 4 500 dollar i månaden eller 54 000 dollar per år. Enligt 28/36-regeln skulle hon behöva spendera mindre än 1 260 dollar i boendekostnader per månad för att kvalificera sig för de flesta lån. Allt du behöver göra är att multiplicera 0,28 med hennes månadsinkomst. Detta är användbart för agenter som arbetar med kunderna för att avgöra vilka lån de kan kvalificera sig för. Kom ihåg 28/36.

Rabattpoäng

Rabattpoäng, även kända som hypotekspoäng, är förskottsbetalda räntor. Om du (en låntagare) vill ha en lägre månadsbetalning och har tillräckligt med pengar för att köpa några rabattpoäng är det ingen dålig idé.

Poäng kan vara dyra, och de är separata då en låntagares handpenning. Så om en låntagare tar ett lån på 100 000 dollar till 7 % ränta och lägger 15 000 dollar i handpenning och köper två rabattpoäng. Du skulle behöva betala allt detta och ytterligare en klumpsumma för poängen.

Köpet av varje poäng sänker i allmänhet räntan på lånet med upp till 0,25 %. Vanligtvis täcker en rabattpoäng en förändring av låneräntan med 0,25 procent. Det står dock långivarna fritt att fastställa rabattpoäng på vilken nivå som helst.

Det är vanligtvis en bra tumregel att köpa rabattpoäng om husägaren kommer att äga huset i mer än tio år, eftersom man i allmänhet runt det antalet år går i vinst.

Slutligt ska du komma ihåg att procentsatsen kommer från räntan. Så du får inte 0,25 % på 100 000 dollar utan 0,25 % på 7 %, vilket sänker din månadsbetalning.

Beräkning av fastighetsskatt, taxeringsvärde och Mill eller Millage Rate

Fastighetsskatt, taxeringsvärde och Millage Rate går vanligtvis hand i hand och att förstå var och en av dem är avgörande för att förstå alla tre. Fastighetsskatt är ett av de vanligaste matematiska problem som du kommer att se på fastighetsprovet.

Fastighetsskatt är en ad-valorem-skatt på fastigheter, som betalas av fastighetsägaren. Alla ad valorem-skatter baseras på det fastställda värdet av det objekt som beskattas. För att hitta en fastighetsskattesats måste du multiplicera det fastställda värdet med mill rate.

Det fastställda värdet måste hittas innan du kan beräkna fastighetsskatten. Taxeringsvärdet hittas genom att multiplicera taxeringsvärdet med det aktuella marknadsvärdet.

Miljontalsskatten eller millage rate är det skattebelopp som ska betalas per dollar av en fastighets taxeringsvärde. Termen ”millage” kommer från det latinska ordet ”millesimum”, som betyder ”tusendel”, där 1 mill motsvarar 1/1 000 av en valutaenhet. När det används i samband med fastighetsskatt är 1 mill lika med 1 dollar i fastighetsskatt.

För att hitta fastighetsskattesatsen måste man alltså ha ett taxeringsvärde och en millersats. För att hitta taxeringsvärdet behöver man skattesatsen och marknadsvärdet. Slutligen, och som tur är med mill rates i de flesta matematiska problem som rör fastigheter, får du nästan alltid skattesatsen. Om inte behöver du bara konvertera, vilket är lika enkelt som att multiplicera med en decimal.

När du har alla tre kan du beräkna din fastighetsskatt! Här är ett exempel:

Så låt oss säga att vi äger ett hus som har ett marknadsvärde på 100 000. Dess taxeringsgrad, som fastställs av den lokala regeringen, är 10 %. Vi skulle då ta 10 % av 100 000 dollar, vilket är 10 000 dollar; detta är vårt taxeringsvärde. Det betyder att 10 000 dollar är hur mycket vår fastighet är värd (för beskattningsändamål).

Vad sägs om vår lokala skattesats är 50 mills, vilket betyder att den är 50 dollar per 1 000 dollar eller 0,05 eller 5 %. Som vi konstaterade tidigare har vår fastighet ett skattemässigt taxeringsvärde på 10 000 dollar. För att ta reda på den slutliga skattesatsen behöver du bara multiplicera ditt taxeringsvärde med 0,05. Så 10 000 dollar gånger 0,05 ger oss 500 dollar. Så vår fastighetsskatt skulle vara 500$ per år.

Beräkning av avdrag för fastighetsskatt

Staterna varierar i fastighetsskattesatser och avdrag mycket också. Änkor, juridiskt blinda, militärer och andra särskilda grupper får avdrag; denna aspekt varierar från stat till stat. Till exempel får juridiskt blinda personer ett avdrag på 1 000 dollar i Connecticut men endast 500 dollar i Florida. Även om din delstat fastställer de statliga reglerna för fastighetsskatt, är det din lokala regering som sköter administrationen och uttaget av skatten. Så gör dina efterforskningar eller kontakta din lokala skattemyndighet för att få fullständig information om undantag från fastighetsskatt.

Att beräkna avdrag för fastighetsskatt är inte så svårt om du förstår hur man beräknar vanlig fastighetsskatt. Allt som läggs till är ytterligare ett steg! Det ena steget är att innan du beräknar din slutliga skattesats måste du subtrahera avdraget från taxeringsvärdet. Här är ett exempel:

*För det här exemplet använder vi några generiska siffror för avdragen för att visa hur processen fungerar. Dessa siffror är inte exakta, så se till att ta reda på dina statliga och lokala avdragssiffror efteråt.

En fastighets marknadsvärde är 280 000 dollar. Uppdragsgraden för huset är 30 %, med 27,86 mills. Husägaren kvalificerar sig för skattebefrielse för änka (1 000 dollar). Hitta den årliga fastighetsskatten.

1 312,38

2 312,38

2 340,24

2 540,24

Först av allt är vårt taxeringsvärde. Minns du hur man hittar det? Enkelt. 280 000 dollar gånger 0,3 vilket är 84 000 dollar. Vårt nya taxeringsvärde… Här kommer undantagen in. Eftersom husägaren är befriad från skatt på änkor måste vi subtrahera 1 000 dollar från 84 000 dollar. Vilket ger 83 000 dollar. Slutligen måste vi omvandla våra kvarnar genom att dividera med 1000. Det ger oss 0,02786. Slutligen kan vi multiplicera vår omräknade mill rate med det nya (nya) taxeringsvärdet. Så 0,02786 gånger 84 000 dollar vilket ger oss 2 312,38 dollar som vårt slutliga svar.

Håll dig till dina statliga skattesatser för avdrag och öva dig så blir du en mästare på fastighetsskatteproblem.

Proration

Proration är fördelningen eller uppdelningen av penningposter vid avslutningen. Proration kommer främst till användning när en säljare förskottsbetalar sin bostadsskatt för året. Eftersom de betalat för hela året och säljer det, kommer köparen sedan att vara skyldig säljaren de återstående månadernas skatter. Det enklaste sättet att förklara detta är genom ett exempel.

Detta är en vanlig fråga som du kommer att se på fastighetsexamen:

Marissa köper en fastighet och avslutar köpet den 1 juli. Säljaren har i förväg betalat fastighetens årliga skatter på 2 000 dollar för året. Hur mycket är Marrissa skyldig säljaren i fastighetsskatt?

Det första du vill leta efter är eventuella termer som anger när, termer som årligen, månadsvis, kvartalsvis. Eftersom säljaren betalade den årliga skatten vet vi att den är baserad på året. Så det första vi gör är att dividera 2 000 dollar med 12, vilket ger 166,67 dollar. Det är säljarens månatliga fastighetsskatt. Därifrån tittar vi på vilken månad avslutningen sker. De avslutade försäljningen i juli. Vilket innebär att Marissa är skyldig säljaren för månaderna: juli, augusti, september, oktober, november och december. Vilket är totalt 6 månader. Så därifrån är allt vi gör att multiplicera 166,67 dollar med 6, vilket är lika med 1 000 dollar.

Det betyder att Marissa är skyldig säljaren 1 000 dollar i fastighetsskatt.

Nu är det din tur, börja göra matematiska problem med fastighetsskatt nu!

Nu när vi har täckt i stort sett allt du behöver veta kanske du funderar på vad som är det bästa stället att komma igång på? Tja, som tur är för dig är du redan på rätt ställe! Vi erbjuder heltäckande övningsprov i fastighetsekonomi som är fyllda med matematiska problem i fastighetsekonomi. Vi har till och med en sektion som är dedikerad enbart till fastighetsmatematik. Öva ditt lilla hjärta ut, och om du av någon anledning fortfarande kämpar, titta på vår förberedelsekurs för fastighetsexamen, som kommer med videor som täcker varje aspekt av provet (inklusive fastighetsmatematik).

Oh och innan du går! Här är vårt utskrivbara fuskblad för fastighetsmatematik. Skriv ut det och se till att ta med det i farten, på så sätt kan du vara så förberedd som möjligt.

Tack för att du läste, tills nästa gång!