Nya byggnader överskuggar de gamla husen i Houstons Third Ward. ( Gary Coronado / Houston Chronicle )
Altid äga mark. Det var en av de lärdomar Edwin Harrisons farfar, som byggde familjens hus i hörnet av Reeves och Burkett streets i Third Ward, lärde honom.
”Du måste ha mark i Amerika, för det är vad det här landet är byggt på, på ägande av egendom”, sa han. ”Det är så de vita har byggt upp det.”
Och även om hans farfar senare flyttade till Meyerland och andra kvarter i Houston, återvände Harrisons familj dit. Hans yngsta son bor nu i ett av de hus som hans farfar en gång ägde och Harrison, som nu är i 60-årsåldern, bor vid Southmore Boulevard.
Detta är vad han tänker på när han tänker på den förändring som sprider sig över Third Ward. Gentrifiering. Lika mycket som termen handlar om förändring har den nu blivit en konstant i samtalen om stadsdelar som Third Ward, historiskt svarta och spansktalande områden, nära Houstons centrum som har lockat till sig radhusutvecklare.
När en renovering för flera miljoner dollar äntligen avslöjades i den historiska Emancipation Park, undrade grannarna: Kommer detta att påskynda gentrifieringen? När University of Houston växte och expanderade sina studentbostäder i grannskapet under årtionden frågade invånarna: Hur blir det med oss?
Områdets oro är berättigad. I den del av grannskapet som ligger närmast centrum, där Emancipation Park ingår, ökade medianvärdet på bostäder med 176 procent mellan 2000 och 2013, enligt en analys av folkräkningens uppskattningar utförd av Governing.
RELATERAT: Det har gjorts flera ingripanden för att bromsa flodvågen och skapa överkomliga priser. Federalt finansierade, av staden administrerade program för stöd till handpenning, i kombination med stadens Land Assemblage Redevelopment Authority (LARA), tog lediga skattebrottsdrabbade fastigheter och sålde dem billigt till utvecklare som gick med på att producera bostäder till överkomliga priser. Låginkomstbostäder (Low-Income Housing Tax Credits, LIHTC) är ansvariga för Houston Housing Authority:s första nybyggnation på tio år som nyligen öppnades i Independence Heights.
I Third Ward har grupper för samhällsutveckling som Row House Community Development Corporation och det nyligen tillkännagivna PRH Preservation, Inc, är inriktade på att tillhandahålla och förvalta bostäder för låginkomsttagare.
Och så finns det insatser från delstatsrepresentanten Garnet Coleman, som genom flera statliga organ har hjälpt till att samla in mark i stadsdelen och omvandlat flera av dem till bostäder till överkomliga priser och fler är på gång.
I en stat som ofta är fientligt inställd till stadsstyrda insatser för att skapa eller bevara överkomliga priser är dessa insatser inte obetydliga. Men det behövs mer, hävdar grannskapsförespråkare. Något som inte bara ger subventioner för bostadsägande till överkomligt pris utan som förändrar spelet helt och hållet.
Så när staden Houston började skapa sin egen Community Land Trust (CLT) i syfte att göra bostadsägande till överkomligt pris, var Third Ward ett av de kvarter som tittade på med särskilt intresse. En land trust lovade att vara annorlunda än stadens tidigare program för överkomliga priser på flera sätt, inte minst genom att vara överkomlig på längre sikt.
I en typisk community land trust, enligt ett dokument som utarbetades för stadsfullmäktige i december 2016 av organisationen Grounded Network Solutions, ”har det typiska arrendeavtalet mellan en CLT och en husägare en 99-årig löptid, kan ärvas och kan förnyas i slutet av den första 99-åriga löptiden i ytterligare 99 år.”
Men det finns en hel del variationer i hur trusterna kan fungera, till och med inom ramen för de statliga kraven. Stadens markförvaltning kommer till exempel att omfatta hela staden, medan de i många andra fall fokuserar på ett visst område. Och de ideella organisationerna kan användas för bostäder eller kommersiella ändamål, men fokuserar i allmänhet på bostäder till överkomligt pris, oavsett om det handlar om ägande eller uthyrning.
Det är här som den föreslagna gemensamma markförvaltningen i Third Ward kommer in i bilden. Bland målen i det långtgående utkast till plan för stadsdelen som skapats av borgmästarens initiativ Complete Communities finns skapandet av en community land trust. Independence Heights, ett annat historiskt svart område strax utanför Loop som står inför förändringar i grannskapet, har också undersökt idén om en community land trust och genomförde 2017 en studie för att bedöma nuvarande ägarmönster och fastställa intresset bland invånarna.
”Vi inser att det finns samhällen som kanske vill ha en gemenskapsbaserad CLT, och vi stöder det fullt ut”, säger Tom McCasland, chef för stadens bostadsavdelning.
Med erfarenheterna från LARA, som visade sig vara en något trög satsning som producerade bostäder som till och med en stadsanställd ibland ansåg vara utom räckhåll, har staden många av resurserna för att lansera något liknande en land trust. McCasland uppskattar att det effektiva bidraget som en bostadsköpare skulle kunna få skulle öka från det nuvarande beloppet som staden hjälper till att finansiera för kvalificerade köpare till omkring 50 000 eller 60 000 dollar.
Men insatsen i Third Ward skulle innebära att man skapar något nytt. Och radikalt.
Ett radikalt förslag
”Svårigheten här i Texas och i Houston är att vi verkligen lägger stor vikt vid att göra mark till en handelsvara”, förklarade Jeffrey Lowe, docent i stadsplanering och miljöpolitik vid Texas Southern University och Kinder Fellow. ”Många av våra politiska åtgärder främjar i princip privat ägande, inte bara att marken ska vara kommersialiserad, utan att den ska vara kommersialiserad till sitt maximala värde.”
Det betyder inte att det inte finns några kommunala markförvaltningar i Texas. Det finns det, och den mest produktiva av dem, enligt Lowes bedömning, är Guadalupe Community Land Trust i Austin, som drivs av grannskapsutvecklingsbolaget.
Men det finns inga aktiva grannskapslandsstiftelser i företagsvänliga Houston. Även om det finns flera steg i skapandet av en grannskapsförvaltning, bland annat att bilda en ideell förening, upprätta stadgar och ledningsstrukturer, få ett godkännande från staden och söka vissa skattebefrielser, är det en stor del av processen att få samhällets stöd.
”Det är en fråga om värderingar”, säger Lowe. ”CLT-modellen är en modell som inte lämpar sig för det maximala som marknaden kan bära. Den lämpar sig mer för att ge bort det maximala på ett sätt som gör att de som behöver hjälp mest, de personer som har lägre inkomster, till exempel, har möjlighet att få ett boende som de har råd med.”
LISTEN: Förutom att tillhandahålla hyresbostäder till överkomliga priser arbetar till exempel Guadalupe Community Land Trust i Austin med bostadsköpare vars inkomster ligger på eller under 80 procent av medianinkomsten i området, och många av de personer de betjänar ligger långt under detta. År 2017 uppgick 80 procent av områdets medianinkomst till 52 100 dollar för ett hushåll med två personer och 65 100 dollar för ett hushåll med fyra personer. Gruppen prioriterar också hushåll som har ”långvariga band till East Austin”. Mellan 1984 och 2018 växte markförvaltningen från sju till 60 bostäder, enligt organisationens senaste årsrapport. Familjerna köper bostäderna, som säljs långt under marknadsvärdet, och arrenderar själva marken från community land trust. På så sätt betalar husägarna skatt bara på huset, inte på fastigheten.
Landtruster inrättas också för att skapa långsiktig överkomlighet, vilket innebär att hyrorna förblir överkomliga för en målgrupp. Om husägare till exempel säljer finns det åtgärder för att se till att pengarna går tillbaka till markförvaltningen för att fortsätta att subventionera bostadsägande till överkomligt pris.
Det finns sätt på vilka husägare skulle kunna dra nytta av stigande värden. I Houstons markförvaltning, till exempel, kan det fortfarande finnas möjligheter att skapa rikedomar.
”Om du har din formel för återförsäljning rätt inställd, ökar återförsäljningspriset på bostaden förhoppningsvis i samma takt som inkomsttillväxten för din målgrupp”, säger McCasland. Säg att ett hem på 150 000 dollar ökar i värde till 170 000 dollar på tio år. Om husägaren säljer, ”får han eller hon 20 000 dollar i överskott”, säger McCasland, plus det egna kapital som han eller hon lade ner när han eller hon köpte bostaden. Med den formeln kan den kommunala markförvaltningen i idealfallet sälja bostaden till det nya priset och den skulle fortfarande anses vara överkomlig. Om så inte är fallet måste stiftelsen lägga till mer stöd till bostaden. ”Målet är att balansera förmögenhetsskapande med överkomliga priser i en markförvaltningsmodell”, sade han.
Third Ward’s Emancipation Economic Development Council har mobiliserat kring idén att grannskapet, inför gentrifieringen, behöver en egen markförvaltning för att se till att de invånare som riskerar att förflyttas kan stanna kvar i sitt grannskap.
Ett partnerskap med MIT:s avdelning för stadsplanering redan 2016 hjälpte till att lägga grunden för planerna där på en community land trust. I det arbetet identifierades området runt Emancipation Park som ett område som lämpar sig väl för en markförvaltning. Nyckeln till att förverkliga det målet skulle dock vara att befintliga markägare i grannskapet samarbetar för att göra marken tillgänglig.
”Styrkan ligger i att samhället äger marken och låter husägare och långtidsboende ha inflytande över vad som händer med deras mark”, säger Shanette Prince, samhällskoordinator för den organisation som samlar invånare, företag, kyrkor och andra grupper i hela grannskapet. ”Invånarna har inflytande över vad som händer med deras mark på lång sikt”, sade hon, och skulle kunna ”organisera marken kollektivt och se till att marken används på det sätt som samhället vill att den ska användas”.
Djupa rötter, stora förhoppningar
Löftet är stort. Det kan innebära ökad överkomlighet, undvikande av förflyttning och skapande av säkra och trygga bostäder. Utöver det säger Lowe att vissa modeller, särskilt de som prioriterar grannskapskontroll, faktiskt kan främja demokratin och fungera som en plattform för gräsrotsorganisering mer generellt. ”Det är en plattform som hjälper till att bygga mänskligt socialt och politiskt kapital”, sade han.
Runt om i landet finns det mer än 220 land trusts. De varierar i storlek och läge, men tenderar mot kusterna. Det finns markförvaltningar i städer och markförvaltningar på landsbygden. Rörelsen har sina rötter i medborgarrättsepoken, förklarade Lowe, då den erbjöd ett särskilt löfte till svarta amerikaner som såg i dem potentialen att mildra de ojämlika strukturer och den politik som hindrade dem från att delta i samhället på samma sätt som vita amerikaner. Hemägande var bara en av de vägar till förmögenhetsskapande och grannskapsstabilisering som många svarta familjer var utestängda från och på landsbygden i Södern. Landtruster, som New Communities Inc. i Georgia, erbjöd också en väg till stabilitet som en väg ut ur sharecropping.
En community land trust representerade möjligheten att upphäva hundratals år av förskingring. Istället för att representera en förlust av äganderätt erbjöd markförvaltningen det motsatta.
Rörelsen växte långsamt fram till mitten av 1990-talet, då antalet markförvaltningar ökade avsevärt och ungefär fördubblades under ett decennium.
Många av de hinder för skapande av rikedomar som några av de tidiga förespråkarna för markförvaltningar identifierade kvarstår i dag. En nyligen genomförd studie av Harris County Tax Appraisal District visade till exempel att ras och demografiska förhållanden i grannskapet var viktiga faktorer vid värderingen av bostäder, allt annat lika. Även när det gäller bostadsägande har den potentiella rikedom som svarta bostadsområden kan skapa med hjälp av sina bostäder undertryckts.
RELATERAT: Under samma period som landtrusterna tog fart, fick gentrifiering, ett begrepp som funnits ungefär lika länge som community land trusts, ett allt hårdare grepp om städer över hela landet. Mellan 1990 och 2000 var 8,6 procent av de census tracts som var berättigade till gentrifiering – vilket innebär att medianhushållens inkomster och värden redan låg över en viss nivå – faktiskt gentrifierade, jämfört med 18,4 procent sedan 2000, enligt Governing’s analys. Flera av de census tracts som ingår i Greater Third Ward-området var bland dem som gentrifierades i analysen.
”För mig handlar allt om förändringens hastighet”, säger Shannon Van Zandt, chef för avdelningen för landskapsarkitektur och stadsplanering vid Texas A&M University. Van Zandt är medförfattare till en nyligen genomförd studie om community land trusts och gentrifiering och sade: ”Man vill att saker och ting ska öka i värde, men tillräckligt långsamt för att inkomsterna ska kunna hålla jämna steg med de ökade skatterna.”
Samman med Myungshik Choi och David Matarrita-Cascante fann Van Zandt att närvaron av community land trusts tycktes stabilisera bostadsvärdena i folkbokföringsområden som gentrifierades mellan 2000 och 2010. ”Det viktiga med detta är att det bromsar gentrifieringstakten”, förklarade hon. Förekomsten av en community land trust minskade oddsen för gentrifiering med 70 procent, enligt studien, i den fullständiga urvalsmodellen när alla andra faktorer hölls lika.
Det fanns andra resultat, några som var svårare att förklara, bland annat att anställningstiden bland invånarna faktiskt inte förändrades i gentrifierande stadsdelar med CLTs eller i icke-gentrifierande stadsdelar, men, i motsats till mycket av den rådande visdomen, ökade faktiskt bosättningslängden i gentrifierande stadsdelar utan CLTs och i icke-gentrifierande stadsdelar med CLTs. Detta resultat är lite av en gåta för Van Zandt. En möjlig förklaring skulle kunna vara ”en slags envishet eller att man gräver sig fast”. Kvalitativa studier, t.ex. en från University of Texas som undersökte effekterna av gentrifiering på långvariga invånare som stannade kvar, har visat att förflyttning bara är en av de möjliga negativa effekterna på befintliga invånare.
Den övergripande slutsatsen som Van Zandt drar är ändå att samhällsfastigheter kan vara ett sätt för stadsdelar att mildra gentrifieringen och ge genuina alternativ för att stanna kvar eller flytta. ”Man vill att människor ska ha valmöjligheter, och man vill att de ska kunna göra valet”, sade hon.
”Det är en vitalisering av grannskapet som skulle passa in i en offentlig politik som säkerställer att de som behöver hjälpen mest gynnas”, sade Lowe. ”Enligt min åsikt är det den största utmaningen här i Houston, eftersom vi inte har någon offentlig politik på plats.”
En svår försäljning
Som verkställande direktör för Row House Community Development Corporation övervakar Harrison bland annat organisationens program för bostäder till överkomliga priser i Northern Third Ward. ”Vi tillhandahåller bostäder för låginkomsttagare, men allt vi gör är hyresbostäder, eftersom 75 procent av de människor som bor hyr”, säger Harrison.
Han ser det behovet dagligen. Han ser också hur svårt det kan vara att få de subventioner som behövs för att tillhandahålla verkligt prisvärda bostäder. ”Du behöver en hel del subventioner för att verkligen hjälpa människor som bor i områden som Third Ward, på grund av den snabba ökningen av fastighetsvärdena”, sade han. För Row House CDC, till exempel, erbjuder länet en skattelättnad och värderar organisationens hyresbostäder för låginkomsttagare baserat på det kassaflöde som organisationen får från dessa fastigheter, vilket är betydligt mindre än vad fastigheten skulle kunna generera till marknadsvärde.
Medlemmar av Houston Southeast, gäster och lokala förtroendevalda, inklusive delstatsrepresentant Garnet Coleman och borgmästare Sylvester Turner (i mitten) klippte bandet för Emancipation Avenue.
Dessa fastigheter möjliggjordes tack vare Colemans manövrerande. I åratal har delstatsrepresentanten iscensatt markköp genom Midtown Tax Increment Reinvestment Zone (TIRZ) och dess tillhörande Midtown Redevelopment Agency i hela kvarteret. Han uppskattar att värdet av all mark som byrån har samlat på sig är omkring 72 miljoner dollar.
”Vi köpte mark i tysthet. Det är så här man gör det”, sade han. ”Min familj har funnits i det här Third Ward-området i 100 år”, tillade han. ”Jag känner mina väljare. Vi har gjort planer tidigare. Den första planen för ombyggnad av Third Ward gjordes 1993.”
Från Colemans perspektiv har TIRZ fungerat som en de facto markförvaltning genom att samla ihop mark och utveckla den så att den blir överkomlig. Han stöder EEDC och ansträngningarna för att skapa en formell markförvaltning i stadsdelen, men han ser det som ett arbete parallellt med hans arbete, för det mesta.
RELATERAT:
Från utsidan kan det kännas långsamt och avlägset att så många statliga organ arbetar med så många frågor. Men Coleman sa att det är en del av verkligheten när det gäller att producera bostäder till överkomliga priser. ”Vi är transparenta. all den mark vi köpte var tvungen att stå på en dagordning för ett offentligt organ”, sade han. Det finns ett slags översiktsplan för fastigheterna i Midtown, sade han, men ”den har inte släppts” ännu.
Likt Harrison ser han en roll för en community land trust, men har också reservationer. För det första sade han att han är mindre intresserad av husägande och mer av hyresbostäder med låg täthet. För det andra är han fortfarande inte säker på att folk kommer att acceptera modellen. Vad händer, funderade han, när ”barnbarnen går in där och tror att det är deras hus, men det visar sig att det inte riktigt är deras hus”.
I enlighet med modellen med en gemensam markförvaltning är huset deras, men inte marken, vilket kanske inte är det exakta arrangemanget som de hade förväntat sig. Ändå, som McCasland förklarade, finns möjligheten att skapa rikedom fortfarande kvar, även om själva marken hyrs ut.
Då finns allt arbete som redan är gjort. ”Vi har arbetat med det i 26 år”, sade Coleman. ”Det var då som Third Ward Redevelopment Council skapades och ur det kom Old Spanish Trail/Almeda Corridors TIRZ och Houston Southeast Management District. Jag antog lagförslaget för Houston Southeast.”
Harrison ger Coleman beröm för att han genom sitt ledarskap har stöttat de bostäder till överkomliga priser som nu finns i området.
Alla dessa insatser, som är så beroende av regeringen, erbjuder inte det som Community Land Trusts gör, hävdade Lowe.
Complete Communities, även om det är välmenande att rikta resurser mot områden som länge varit underförsörjda, ”är bara ett initiativ”, sade han, ”det är inte ett politiskt ingripande”. De olika strategier som nu finns tillgängliga för att finansiera bostäder till överkomliga priser är i slutändan marknadsorienterade. ”Vi har till exempel ingen fond för bostäder. Vi har ingen inkluderande zonindelning”, sade Lowe. ”Vad en community land trust-modell skulle ge för alternativ … det skulle kunna vara, hävdar jag, här i Houston, ett viktigt politiskt ingrepp som skulle börja se till att invånare med lägre inkomster gynnas av förändringar i grannskapet.”
Och det skulle vara radikalt. Colemans hypotetiska barnbarnsexempel skulle till exempel behöva konfronteras. ”Du har ett förtroendeproblem”, sade Harrison. När McCasland tänkte på stadens markförvaltning betonade han att förväntningarna skulle behöva vara mycket tydliga för alla potentiella köpare. ”De måste vara den person som ser dem i ögonen och säger: ”Du köper inte ett vanligt hus här, här är dina restriktioner”.”
Detta, sade Lowe, kan vara särskilt svårt att göra i Houston. ”Här i Houston gillar folk idén om ett tillvägagångssätt där låginkomsttagare gynnas”, sade han, ”men när det gäller att genomföra det är det så långt ifrån vad de är vana vid … att det är mycket svårt för dem att acceptera tillvägagångssättet med community land trusts.”
Vad det handlar om är alltså en fråga om värderingar, som Lowe sade. ”Samhällsrevitalisering har inte varit vårt fokus”, sade Lowe. Istället ”har det i första hand handlat om sanering av platser där marknadsstrategier gynnar dem som redan har medel. Community Land Trust är ett alternativt tillvägagångssätt till detta samtidigt som det kan bidra till att främja demokratisering” och organisering på gräsrotsnivå, förklarade han. ”Om vi anser att detta är viktigt måste vi fundera på hur vi kan bygga upp det igen.”
Leah Binkovitz (@leahbink) är förste redaktör för Kinder Institute for Urban Research och dess blogg Urban Edge. Hon har tidigare bevakat Fort Bend County för Houston Chronicle. This story originally appeared on The Urban Edge.
Get the Gray Matters newsletter. It’s particularly easy to do in Houston.
