En deklaration om Homestead är ett sätt att skydda ditt hem från fordringsägare utan säkerhet. Declaration of Homestead skyddar det egna kapitalet eller kontantvärdet i ditt hem.
För att ta reda på vilket eget kapital du har i ditt hem ska du ta reda på det verkliga marknadsvärdet på ditt hem. Detta är hur mycket pengar du skulle kunna få för ditt hem om du sålde det idag. Dra sedan bort alla inteckningar, lån för eget kapital och panträtter från det verkliga marknadsvärdet. Det belopp som återstår är det egna kapitalet du har i ditt hem.
Exempel
Om ditt hem är värt 200 000 dollar och du har en inteckning på 150 000 dollar är ditt eget kapital 50 000 dollar.
En deklaration om hemvist skyddar dig från fordringsägare som vill ta ditt eget kapital för att betala tillbaka skulder som du är skyldig dem. Borgenärer som har panträtt i din egendom kan utmätning om det inte finns någon deklaration av homestead. De kan auktionera ut din bostad för att få de pengar du är skyldig dem.
En deklaration om hemvist skyddar INTE din bostad från hypoteksbolag eller staten för skatte- eller underhållsskyldigheter. Om du inte betalar dessa räkningar kan de tvångsinlösa dig.
Vad Homestead gör
Så länge inteckning, skatter och lägenhetsavgifter betalas regelbundet och i tid innebär en Homestead-deklaration:
- En borgenär kan inte auktionera ut ditt hem om någon av följande personer bor där:
- Du,
- Ovriga ägare till din bostad,
- Familjemedlemmar som bor i din bostad, eller
- Någon av dina familjemedlemmar som flyttar in i din bostad i framtiden.
- Även efter att du har avlidit skyddar hemmets skydd fortfarande dessa personer.
- Din make/maka behöver inte ha sitt namn på bostadens titel för att skyddas.
- Om dina familjemedlemmar har skulder kan fordringsägare inte sälja ditt hem för att få ut pengar. Din familj ärver homesteadskyddet medan de bor i ditt hem.
125 000 dollar skyddas automatiskt
I Massachusetts är ett homesteadskydd på 125 000 dollar automatiskt på ditt hem. Du behöver inte lämna in någon ansökan för att få 125 000 dollar i homesteadskydd. Det betyder att om du har 125 000 dollar eller mindre i eget kapital kan ingen tvinga fram försäljning av ditt hus.
För 500 000 dollar i skydd, lämna in en homestead-deklaration
Du kan skydda upp till 500 000 dollar i eget kapital i ditt hus, men du måste lämna in en deklaration om homestead.
Så här får du en deklaration om homestead
- Gå till Registret för lagfarter i det län där din fastighet ligger. Homesteaddeklarationer för mobila eller tillverkade hus lämnas in till registret för lagfarter i det län där huset är beläget, även om det inte finns någon handling registrerad för marken.
- Behöv en blankett för deklaration av homestead hos kontoristen. Fyll i bok- och sidnummer för din handling. Fråga kontoristen om du behöver hjälp.
- Du behöver en notarie som bevittnar att du skriver under blanketten.
- Alla ägare till bostaden kan skriva under homestead-deklarationen, men endast en ägare behöver skriva under den.
- Om bostaden ägs av en stiftelse kan förvaltaren lämna in en homestead-deklaration på uppdrag av stiftelsens förmånstagare.
- Returnera den ifyllda blanketten till Registry of Deeds-kontorets handläggare för att lämna in Homestead-deklarationen.
- Avgiften är vanligtvis 35 dollar för att lämna in deklarationen.
Extra skydd för äldre och funktionshindrade
Varje hem kan få upp till 500 000 dollar i Homestead-skydd genom att någon lämnar in en Homestead-deklaration. Dessutom kan varje ägare som är 62 år eller äldre eller handikappad göra anspråk på skyddet på 500 000 dollar för sig själv. Så om du och någon annan äger ditt hem tillsammans och någon av er är äldre eller funktionshindrad kan ni skydda er egendom med upp till 1 000 000 dollar.
Det äldre eller funktionshindrade homesteadskyddet upphör när den äldre eller funktionshindrade personen dör. Om det finns två ägare till en fastighet och endast en är äldre eller funktionshindrad kan den ägare som inte är äldre eller funktionshindrad också vilja lämna in en homestead-deklaration . På så sätt kan den äldre eller handikappade ägaren, om denne dör först, fortfarande ha ett skydd för hemfastigheten för den person som inte är äldre eller handikappad.
Vad en hemfastighet inte gör
Hemfastigheten skyddar inte din egendom från alla skulder. De skulder som inte skyddas av en homesteaddeklaration är ”prioriterade” skulder och skulder med säkerhet. Statliga skatter, straffrättsliga böter, underhåll till barn eller underhåll till en tidigare make är prioriterade skulder
Om en panträtt har lagts på huset innan du lämnade in din homesteaddeklaration kommer homestead inte att skydda ditt hus mot den panträtten. När du tar ett hypotekslån lovar du att betala tillbaka de pengar du lånat till borgenären. Du lovar också att om du inte betalar tillbaka pengarna kan de ta ditt hem. Detta skiljer sig från en ”osäker borgenär”, t.ex. ett kreditkort, där du bara lovar att betala tillbaka pengar. En homestead skyddar dig endast mot ”osäkra fordringsägare”.
Om du tar ett hypotekslån på din bostad efter att du har lämnat in en homesteaddeklaration kommer det inte att skydda din bostad från hypoteksbolaget om du inte betalar din räkning. Om du inte betalar av på bolånet kan banken göra utmätning och sälja ditt hem för att få tillbaka de pengar de lånat dig.
Om du säljer ditt hem till någon som inte tillhör din familj, eller om du överger ditt hem, förlorar du hemortsskyddet.
Om du har frågor, prata med en advokat.