Fråga
Jag köpte min första investeringsfastighet förra året och håller nu på att förbereda min skatt. Kan jag skriva av fastigheten för att minska min beskattningsbara inkomst?
Svar
Ja, absolut. I.R.S. förväntar sig faktiskt att avskrivning beräknas från försäljningen av en investeringsfastighet för att öka beloppet för de skattepliktiga vinster du hade på fastigheten, så det ligger i ditt eget intresse att se till att du drar nytta av avskrivningen under ägandet.
Så vad kan du avskriva? Du kan inte bara skriva av byggnaden, utan du kan också skriva av alla ytterligare kapitalinvesteringar du gjort, som har en minsta avskrivningsplan på tre år. Dessa kallas vanligen för kapitalutgifter eller CAPEX-förbättringar. Här är några exempel på vad som kan skrivas av förutom själva byggnaden:
- apparater inklusive kylskåp, tvättmaskiner, diskmaskiner och spisar
- ugnar
- kapitalförbättringar som en renovering av kök eller badrum
- nya fönster
- fullständigt byte av tak
- förbättringar av hyresfastigheter som översyn av elsystem eller nya septiktankar
- förbättringar av landskapsplanering
- legala avgifter, om de är separerade från det ursprungliga inköpsbeloppet, och
- utrustning som används för att underhålla fastigheten, t.ex. utrustning för trädgårdsskötsel eller rengöringsapparater.
(För mer information om hur din investeringsfastighet kan skrivas av, se Nolo-artikeln How Landlords Can Deduct Long-Term Assets.)
Du kommer att notera att mark inte ingår i listan. Mark är inte en avskrivningsbar tillgång och du kan inte göra avdrag för den, eftersom marken fanns där innan byggnaderna och förbättringarna sattes på den, och den kommer att finnas kvar när de är borta sedan länge. Du kan inte heller skriva av reparationskostnader eller serviceavtal. Dessa kan dras av från din nettointäkt som kostnader, men är inte avskrivningsbara poster.
Den tidsperiod under vilken du kan göra avdrag för avskrivningar beror på vilken typ av investering det rör sig om. Om fastigheten är en kommersiell fastighet är avskrivningstiden 39 år (jämfört med 27,5 år för bostadsfastigheter). Om du använder en linjär avskrivningsmetod för en kommersiell fastighet som kostar 2 miljoner dollar skulle du till exempel få ett årligt avdrag på 51 282 dollar (2 miljoner dollar / 39 = 51 282 dollar). Din årliga nettointäkt minskas därmed med detta belopp i skattehänseende, vilket minskar den skatt du är skyldig skatteverket.
Till skillnad från själva byggnaden omfattas föremål som apparater eller utrustning vanligtvis av en kortare avskrivningsplan på fem eller sju år, på grund av deras förväntade livslängd. Ugnar å andra sidan har vanligtvis en avskrivningsplan i linje med själva byggnaden, oavsett om det är en bostads- eller affärsfastighet. För en uppdelning av avskrivningsbara föremål och motsvarande tidsplaner, se kapitel 2, Depreciation of Rental Property, i IRS Publication 527, Residential Rental Property. Kapitel 2 är relevant för kommersiella fastigheter, men ytterligare detaljer om kommersiella investeringar kan erhållas i kapitel 4 i IRS Publication 946, How to Depreciate Property.