Jämförelse mellan ARM och fast ränta | NextAdvisor with TIME

Det är komplicerat att välja bolån. Ett av de första valen du gör är också ett av de mest betydelsefulla – fast ränta eller justerbar ränta?

Ditt beslut kommer att påverka inte bara din månadsbetalning, utan även hur lång tid det tar att betala av på lånet och hur mycket ränta du betalar på vägen.

Ett bolån med justerbar ränta, eller ARM, kan vara ett bättre val under mycket specifika omständigheter, men med räntorna på rekordlåga nivåer i år är ett bolån med fast ränta den klara vinnaren för de flesta låntagare just nu.

Varför ARM inte är vettigt just nu

Att välja mellan en ARM och ett lån med fast ränta handlar om risk kontra belöning. Med ett lån med fast ränta låser låntagaren in en ränta under hela lånets löptid. Med en justerbar ränta tar låntagaren risken att räntan stiger i framtiden. I utbyte mot den ökade risken får låntagaren vanligtvis en lägre startränta.

Redan nu är skillnaden i utgångsränta för justerbara bolån minimal till obefintlig i förhållande till ett lån med fast ränta, förklarar Greg McBride, chefekonomisk analytiker på Bankrate.com. ”Om du inte får någon fördel, men fortfarande axlar samma mängd risk, varför bry dig?”

De nuvarande ekonomiska utsikterna bidrar bara till ARM:s minskande attraktionskraft. En situation där ARM:er traditionellt sett har varit vettiga är när man planerar att sälja fastigheten innan räntan ändras. Denna strategi bygger på att bostadspriserna stiger eller åtminstone förblir stabila.

Och även om bostadspriserna har ökat i många områden, drivet av rekordlåga bolåneräntor och ett lågt bostadsbestånd, kan ingen garantera att detta kommer att fortsätta på lång sikt. När allt kommer omkring, i januari 2020, hur många experter förutspådde en nedgång på flera biljoner dollar i den globala ekonomin? Och med en arbetslöshet som fortfarande är tvåsiffrig och COVID-19 som fortfarande stiger sent på sommaren i många delar av USA är det viktigt att planera för framtida osäkerhet.

Efter att ha sjunkit stadigt sedan 80-talet har bolåneräntorna inte mycket mer utrymme att sjunka. Så om du har råd med en bostad eller om du vill refinansiera är det bäst att låsa fast ränta.

Med ett lån med fast ränta har du dessutom flexibiliteten att välja en kortare återbetalningstid, till exempel ett 15-årigt lån. Jämfört med ett 30-årigt bolån har ett 15-årigt bostadslån en lägre ränta, men högre månadsbetalningar. Du kan potentiellt betala mer per månad, men låntagare är villiga att göra detta för att betala av skulden snabbare och spara tusentals dollar i räntebetalningar under lånets löptid, säger Nadia Alcide, en hypoteksexpert på Mortgage Biz of Florida. Och möjligheten att ta ett lån med kortare löptid är vanligtvis inte tillgänglig med en ARM.

Vad måste förändras för att en ARM ska bli meningsfull?

För att ARM ska bli mer meningsfull för människor måste spridningen mellan lån med fast ränta och lån med justerbar ränta öka, vilket är mer troligt att hända när räntorna ökar totalt sett.

I vilket fall som helst kommer ARM:er fortfarande bara att vara meningsfulla för en liten delmängd för bostadsköpare och de som vill refinansiera. Här är några situationer när en ARM kan vara meningsfull, om den representerar en betydande besparing jämfört med ett lån med fast ränta.

Du behåller definitivt inte lånet långsiktigt

Många människors karriärer gör att de kan förvänta sig och planera att flytta med jämna mellanrum. För personer i denna situation kan en ARM vara ett billigare alternativ än ett lån med fast ränta. Särskilt om du vet att du kommer att behöva flytta inom de närmaste 5-10 åren.

Men även i denna situation vill du köra siffrorna. Med en ARM är du fortfarande ansvarig för slutkostnader. Slutkostnaderna kan uppgå till 2-6 % av lånebeloppet, och för ett genomsnittligt hus är det tusentals dollar som du måste betala i förskott. Om du bara kommer att bo i bostaden i ett eller två år kan det vara billigare att hyra än att köpa med någon typ av lån.

Du kan använda de extra besparingarna till ditt eget arbete

När de månatliga besparingarna med en ARM är betydande kan du kanske använda de extra besparingarna till ditt arbete.

Inledningsperioden för ett hypotekslån med justerbar ränta – när räntan är som lägst – kan vara en möjlighet att öka ditt pensionssparande eller bygga upp din nödfond. Du kan också ta pengarna du sparar och betala av på ditt kapital.

Om du planerar att betala av ditt bolån på 10 år kan en ARM med en 10-årig introduktionsränta hjälpa dig att göra det lättare. Det extra eget kapital som du bygger upp kan göra det lättare för dig att refinansiera eller spara genom att avstå från ditt krav på privat hypoteksförsäkring tidigare.

Det finns en invändning mot detta tillvägagångssätt: du måste befinna dig i en situation där du har råd att betala om din ränta ökar. Du kan planera för detta i förväg eftersom en ARM har gränser för hur mycket räntan kan öka, vid ett tillfälle eller under lånets löptid. Om du någon gång överväger en ARM, se till att fråga din långivare om dessa gränser.

Du tar ett Jumbo-lån

Jumbo-lån är icke-konforma lån eftersom de överskrider det dollarbelopp som fastställts av Fannie Mae och Freddie Mac. För 2020 är gränsen 510 400 dollar för större delen av landet, men den kan vara upp till 150 % högre i områden där bostäderna är dyrare.

Eftersom jumbo-lån inte garanteras av staten är de mer riskfyllda för långivarna och har strängare riktlinjer för underwriting. Detta är anledningen till att jumbo-lån också har högre räntor, jämfört med överensstämmande lån.

På grund av dessa högre räntor kan spridningen mellan jumbo ARM-lån och lån med fast ränta vara större än med överensstämmande lån. Du kan alltså spara mer under introduktionsränteperioden, men jumbo-lån är per definition större lån. Så varje framtida räntehöjning på en jumbo ARM kommer att få en större inverkan på din månadsbudget.

Din inkomst kommer att öka

Det finns vissa situationer där en ARM kan vara vettigt för hushåll med högt nettoförmögenhet eller högre inkomster, säger McBride. Om du förväntar dig en stor ökning av din inkomst kan en ARM vara vettigt för dig. En läkare som avslutar sin specialistutbildning är ett bra exempel på någon som detta gäller.

Den lägre betalningen på en justerbar ränta kan erbjuda flexibilitet om din inkomst är varierande eller säsongsbetonad, säger han. Men återigen betonade han att detta endast fungerar i extrema fall, till exempel idrottsmän eller underhållare.