Kan en hyresvärd neka ett emotionellt stöddjur?

Som hyresvärd och ägare av en hyresfastighet har du rätt att ha en policy om förbud mot husdjur i din fastighet. Det kommer att finnas vissa tillfällen då en hyresgäst hävdar att han/hon har ett djur för emotionellt stöd, som är nödvändigt för att lindra ett mentalt eller fysiskt funktionshinder. Lär dig vad ett emotionellt stöddjur är och om en hyresvärd har rätt att neka en hyresgäst ett emotionellt stöddjur.

Policy för husdjursförbud

En policy för husdjursförbud är en inkluderad klausul i en hyresvärds hyresavtal med en hyresgäst. Denna klausul klargör att en hyresgäst inte får ha någon typ av husdjur, till exempel en hund eller en katt, i hyresfastigheten. Om hyresgästen bryter mot denna klausul kan han eller hon bli vräkt för att ha brutit mot villkoren i hyresavtalet.

En del hyresvärdar har en klausul om husdjurspolicy som tillåter vissa djur men begränsar andra. En hyresgäst kanske får ha en katt, men inte en hund, eller kan ha en hund så länge den inte finns med på försäkringsbolagets lista över farliga hundraser.

Emotionellt stöddjur

Ett emotionellt stöddjur är ett djur som ger hjälp till en person med ett mentalt eller fysiskt funktionshinder. Känslomässiga stöddjur kan kringgå en policy om djurförbud eftersom de inte betraktas som husdjur.

Djur för personer med känslomässiga funktionshinder kan ge tröst eller hjälpa till att lindra den smärta som är förknippad med funktionshindret. Till exempel kan en hunds sällskap och komfort hjälpa dem som lider av posttraumatiskt stressyndrom (PTSD).

Servicedjur kan betraktas som känslomässiga stöddjur, men känslomässiga stöddjur behöver inte vara certifierade servicedjur för att kunna ge sina ägare det nödvändiga stödet. Känslomässiga stöddjur ger en mental och känslomässig fördel för sina ägare, medan bruksdjur i allmänhet ger en fysisk fördel. Exempel på uppgifter eller vardagliga funktioner som servicedjur kan hjälpa till med är en ledarhund som hjälper en blind person att ta sig fram eller en anfallsvarnarhund som är särskilt utbildad för att reagera när dess följeslagare får ett anfall.

Servicedjur är vanligtvis hundar. Känslomässiga stöddjur har en bredare ranger. De kan vara hundar, katter, fåglar, fiskar, ödlor eller många andra djur.

Rättvist boende för funktionshindrade

Den federala lagen om rättvist boende skyddar vissa klasser från diskriminering i bostadsrelaterad verksamhet. Personer med funktionshinder är en av de klasser som skyddas av denna lag. Till denna klass hör funktionshindrade personer som behöver ett emotionellt stöddjur för att fungera.

Enligt Fair Housing kan en hyresvärd inte vägra en potentiell hyresgäst enbart på grund av funktionshinder och måste göra rimliga anpassningar för personer med funktionshinder. Att tillåta en hyresgäst med funktionshinder att ha ett emotionellt stöddjur är en rimlig anpassning.

Rimliga anpassningar innebär inte en ekonomisk svårighet för hyresvärden. Att till exempel tillåta en hund med känslomässigt stöd i lokalerna även om du har en policy om förbud mot husdjur innebär inte en svårighet för hyresvärden. Om hyresgästen däremot begär att du ska bryta upp all betong på bakgården och ersätta den med gräs så att djuret har en gård att springa runt på, är det troligen orimligt eftersom det kan innebära en ekonomisk svårighet för hyresvärden. I det här fallet kan du diskutera ett annat, billigare alternativ med din hyresgäst.

Tre frågor som en hyresvärd måste ställa

Om en hyresgäst gör en begäran om att få ha ett emotionellt stöddjur i din fastighet har du rätt att verifiera djurets behov och funktion. Du kan begära att en läkare, terapeut eller annan sjukvårdspersonal verifierar att hyresgästen har ett funktionshinder och det sätt på vilket servicedjuret lindrar symtom eller effekter av deras funktionshinder. Du bör ställa följande frågor:

1. Har hyresgästen ett funktionshinder? I avsnitt 504 i Rehabilitation Act från 1973 beskrivs ett funktionshinder som antingen en fysisk eller psykisk funktionsnedsättning som begränsar en eller flera viktiga livsaktiviteter. Några exempel på livsaktiviteter är att se, höra, gå, ta hand om sig själv och lära sig. Några exempel på funktionsnedsättningar är blindhet, dövhet, cancer, depression, alkoholism och psykisk sjukdom. Du kan kräva bevis för att hyresgästen kvalificerar sig som funktionshindrad, men hyresgästen behöver inte avslöja sitt specifika funktionshinder om det inte är uppenbart.
2. Lindrar eller hjälper djuret till med detta funktionshinder? Den medicinska experten bör kunna bekräfta att det emotionella stöddjuret är nödvändigt för individen, vilket innebär att det utför fysisk eller mental assistans som gör det möjligt för individen att utföra nödvändiga livsfunktioner.
3. Är begäran rimlig? Om hyresgästen uppfyller de två ovanstående kriterierna och begäran om ett emotionellt stöddjur inte orsakar dig ekonomiska svårigheter är det en rimlig anpassning.

När djurpolicyn inte tillåter djur

Oavsett villkoren i din djurpolicy måste du tillåta en person med ett emotionellt stöddjur att bo i din fastighet om hen uppfyller de tre ovanstående kriterierna. Eftersom djur för emotionellt stöd inte betraktas som husdjur kan de inte omfattas av reglerna i djurpolicyn.

Ta ut en avgift för djur för emotionellt stöd

Det går inte heller att kräva en husdjursdeposition av en hyresgäst med ett djur för emotionellt stöd. Om djuret orsakar skada när det bor i fastigheten kan du dock göra avdrag från hyresgästens deposition för denna skada.

Avvisa en hyresgäst med ett emotionellt stöddjur

Det finns vissa tillfällen då en hyresvärd kan vara undantagen från att hyra ut till en hyresgäst med ett emotionellt stöddjur. Dessa inkluderar:

1. Byggnader med fyra enheter eller mindre där en av enheterna är ägarboende
2. Enfamiljshus som hyrts ut utan att använda en mäklare. Bostadens ägare får inte äga fler än tre enfamiljshus.
3. Om djuret är för stort för det specifika boendet. Till exempel en häst för emotionellt stöd i en liten stadslägenhet.
4. Om det innebär en otillbörlig ekonomisk svårighet för hyresvärden att göra anpassningar för det emotionella stöddjuret.
5. Om djuret orsakar skada eller blir ett hot mot andra hyresgäster i byggnaden.
6. Om hyresgästen inte uppfyller de kvalifikationsnormer som hyresvärden har för alla hyresgäster, till exempel att ha en inkomst som är två och en halv gånger högre än månadshyran.

Om djuret blir störande

Även om djuret är ett känslomässigt stöddjur betyder det inte att det inte behöver följa några regler. Det får inte störa de andra hyresgästernas lugna åtnjutande av lokalerna.

Om djuret blir störande har du fortfarande rätt att begära att djuret får tränings- eller lydnadslektioner, eller så kan du förbjuda djuret från vissa gemensamma utrymmen i bostaden. Om det dåliga beteendet fortsätter kan du behöva vidta åtgärder för att vräka hyresgästen.

Emotional support animals that cause injury or harm to another tenant or individual can be reported to animal control, although state laws will differ. Om djuret orsakar skador i hyresgästens enhet eller i fastigheten är hyresgästen dessutom ansvarig för att betala för dessa skador.

Akta dig för bedrägerier

Det finns hyresgäster som inte har någon form av psykisk eller fysisk funktionsnedsättning som försöker kringgå en policy om förbud mot husdjur genom att hävda att deras djur är ett service- eller emotionellt stöddjur. Tyvärr finns det många webbplatser som gör det möjligt för en person att betala en liten avgift och få ett intyg om att djuret är ett service- eller emotionellt stöddjur.

Service- eller emotionellt stöddjur kräver vanligtvis inte någon typ av intyg. Det bevis du bör förlita dig på är att få läkarens eller annan medicinsk professions råd om att individen behöver djuret för att fungera dagligen.