Lär dig mer om processen för försäljning av fastigheter i probat
Processen för försäljning av fastigheter i probat är en serie domstolsreglerade steg som måste övervakas och hanteras noggrant. Tidsfristerna är oförlåtande, dokumentationen är specialiserad och domstolens tillsyn måste respekteras under hela marknadsföringen, erbjudandena, förhandlingarna och försäljningen av fastigheten.
Förutom domstolens personal involverar försäljningen i allmänhet dödsboets exekutor eller förvaltare, den advokat som företräder dödsboet, en fastighetsmäklare som företräder säljaren (dödsboet), en eller flera köpare som lägger bud hos domstolen och köparnas fastighetsmäklare. Var och en av dessa personer måste följa domstolens riktlinjer och tidsfrister.
På grund av domstolens inblandning har försäljning av dödsbon och truster ett helt eget vokabulär (se ordlista). De inbegriper också olika informationsdokument och kontrakt som inte används i andra fastighetstransaktioner.
Om du säljer eller köper en fastighet genom en sådan transaktion bör din fastighetsmäklare ha erfarenhet av probate and trust sales och kunna förklara språket, dokumentationen och stegen i processen. Tydlig kommunikation är avgörande.
För att hjälpa dig att förstå processen för försäljning av dödsbon och truster finns här en lista över några av de steg som ingår i en typisk transaktion:
Utnämning av förvaltare eller exekutor av dödsboet. I de flesta fall namnges i den avlidnes testamente en exekutor som utses för att sköta fördelningen av tillgångarna, inklusive fastigheter. Om ingen testamentsexekutor utses, om den utsedda testamentsexekutorn är ovillig att tjänstgöra eller om det inte finns något testamente, utser domstolen en förvaltare för att utföra dessa uppgifter. Utföraren eller administratören är den person som har befogenhet att förteckna och sälja egendomen; försäljningen kan inte genomföras förrän den personen har identifierats.
Som föreskrivs i lagen om oberoende förvaltning av dödsbon (Independent Administration of Estates Act (IAEA)) fastställer utföraren ett listpris för den fasta egendomen. Priset tar hänsyn till den värdering som gjorts av Probate Referee och fastställs vanligen med hjälp av en fastighetsmäklare som har erfarenhet av försäljning av dödsbon och truster. Fastigheten listas sedan för försäljning genom denna mäklare.
Mäklaren marknadsför fastigheten till allmänheten på ett så aggressivt sätt som möjligt för att locka till sig det högsta budet. Detta innebär i allmänhet ett antal tillvägagångssätt, bland annat skyltning, tidningsannonsering, listning på en eller flera fastighetswebbplatser och öppet hus för andra fastighetsmäklare och potentiella bostadsköpare. Fastighetsmäklaren kommer också att boka in möten för att visa fastigheten för intresserade parter som frågar direkt.
Och även om köpare av fastigheter som är föremål för bodelning och förvaltarskap kan vara ute efter ett fynd, begränsas deras utbud av erbjudanden av domstolen. Ett accepterat bud måste vara 90 % eller mer av Probate Referees uppskattade värde. När en köpare har hittats hjälper fastighetsmäklaren säljaren att förhandla fram villkor som är tillfredsställande för båda parter.
När fastigheten har ett accepterat bud skickas ett meddelande om föreslagen åtgärd till alla arvingar, där villkoren för den föreslagna försäljningen helt enkelt anges. Arvingarna har 15 dagar på sig att granska meddelandet och framföra eventuella invändningar. Om det inte finns några invändningar kan försäljningen genomföras utan domstolsförhandling.
Om testamentsexekutorn/förvaltaren inte har fullständiga oberoende befogenheter enligt IAEA, eller om någon av arvingarna gör invändningar mot meddelandet om föreslagen åtgärd, måste meddelandet om försäljningen publiceras i en allmänt spridd lokaltidning (såvida inte testamentet föreskriver en sådan åtgärd).
Advokaten för dödsboet ansöker sedan om ett domstolsdatum (det s.k. ”bekräftelseförhöret”) då försäljningen kommer att verkställas. Domstolsdatumet är vanligtvis inom 30 till 45 dagar från det datum då ansökan lämnades in. En kopia av ansökan och uppgifter om försäljningen skickas till alla berörda parter.
Även efter det att domstolsdatumet har fastställts bör fastighetsmäklaren fortsätta att visa fastigheten och annonsera ut bostaden till potentiella köpare i hopp om att säkra ett ”överbud” och därmed höja försäljningspriset.
Under domstolsbekräftelseutfrågningen kan det tidigare accepterade budet överbjudas av en annan intresserad part. I sådana fall måste den överbudande parten infinna sig vid utfrågningen med en check (inga personliga checkar accepteras!) på ett belopp som uppgår till minst 10 % av det lägsta överbudspriset för att överbudet ska kunna godkännas. Det lägsta överbudspriset bestäms enligt följande formel: 10 % av de första 10 000 dollar plus 5 % av det accepterade budets resterande belopp.
EXEMPEL: En fastighet är listad för 200 000 dollar. Det accepterade budet är 175 000 dollar.
Det lägsta överbudet beräknas på följande sätt:
Accepterat bud = 175 000 dollar
+ 0,10 x 10 000 dollar = 1 000 dollar
+ 0,05 x 165 000 dollar = 8 250 dollar
Minimalt överbud = 184 250 dollar
x 0,10 = 18 425 dollar i kontantchecken
Om det finns fler än en överbudsgivare, ”vinner” det högsta budet. Den vinnande budgivaren ger en check till exekutorn/administratören och en depå öppnas. Escrow stängs ungefär 30 till 45 dagar efter domstolsförhandlingen.
Se The Sanborn Team’s praktiska diagram om hur man hanterar processen för probate eller se ofta ställda frågor för säljare av probate properties.
Om du behöver hjälp med att sälja fastigheter genom probate, trust eller konservatorship, ring The Sanborn Team på 310-777-2858 idag.