REITs med hög utdelning erbjuder en fristad för nervösa pengar

Skallade investerare som söker en tillflykt från de fallande aktiekurserna kan överväga vissa fastighetsinvesteringsbolag som erbjuder en utdelningsavkastning på över 10 % på stamaktier – och ännu mer på preferensaktier.

Hur som helst, varnade fondförvaltare och analytiker, är det avgörande för investerare att titta på de enskilda REITs kassaflöde, skuldbörda, hyreskontrakt som löper ut och kreditvärdighet för att säkerställa att utdelningen inte riskerar att sänkas.

”Det finns många goda möjligheter”, sade Larry Antonatos, portföljförvaltare vid Chicagobaserade Heitman LLC.

Equity REITs erbjuder för närvarande en utdelningsavkastning på i genomsnitt 7,3 %, medan avkastningen på hypoteks-ReITs i genomsnitt är 19,9 %, enligt National Association of Real Estate Investment Trusts i Washington.

Vissa fastighetssektorer erbjuder ännu högre avkastning, med kommersiella hypoteks-Reitbolag som genererar 30,6 % och bostads-Reitbolag som genererar 14,7 % i genomsnitt. Avkastningen på enskilda REITs varierar från så lågt som 3,0 % hos Public Storage Inc. (PSA) i Glendale, Kalifornien, till så mycket som 48 % hos RAIT Financial Trust (RAS) i Philadelphia.

”Anledningen till att en del av avkastningen är så hög är att det finns en upplevd risk på marknaden att en del av dem inte kommer att kunna betala utdelningen”, säger Sam Lieber, chef för Alpine Woods Capital Investors LLC i Purchase, N.Y.

Indvidligen skakade General Growth Properties Inc. upp investerarna, som nervöst började fundera över vilket REIT som skulle kunna bli nästa.

Men den Chicagobaserade köpcentrumsägaren, som har kämpat med 27 miljarder dollar i skulder, den nyligen avgångna finanschefen och en aktie som har förlorat mer än 90 procent av sitt värde under det senaste året, är en anomali i REIT-världen, säger branschexperter.

General Growth ackumulerade skulden medan man var ute på en köpfest under de senaste sju årens svindlande fastighetsboom. Företaget har frenetiskt försökt hitta sätt att refinansiera de 22 miljarder dollar i skulder som förfaller till betalning mellan nu och slutet av 2012, säger Jim Sullivan, analytiker på köpsidan vid Green Street Advisors Inc. i Newport Beach, Kalifornien, i en forskningsrapport.

Företaget har sagt att det undersöker sina alternativ, och det talas i branschen om att företaget är till salu.

Maguire Properties Inc, ett fastighetsbolag för kontorsfastigheter i Los Angeles som står inför liknande skuldproblem, avsatte sin grundare och vd och ställde in sin utdelning i maj.

Den som plockar russinen ur kakan

Men de flesta fastighetsbolag står inte inför dessa skuldutmaningar, säger experterna.

”Den stora majoriteten av fastighetsutdelningar är säkra” under nästa år, sade Joe Smith, managing director och portföljförvaltare vid ING Clarion Real Estate Securities LP i Radnor, Pa. Lodging REITs är undantaget, sade han, eftersom de står inför risken för försämrade kassaflöden till följd av nedgången i affärsresandet.

Fondförvaltare anser att REITs för lägenheter, självförvaring och hälsovård erbjuder de säkraste satsningarna när det gäller utdelningar, eftersom de tre sektorerna har klarat den ekonomiska oron i stort sett oskadda. Men deras aktier har stigit, vilket har lett till att utdelningsavkastningen har minskat: avkastningen är i genomsnitt 6,5 % för lägenhets-REITS, 6,4 % för hälsovårds-REITS och endast 3,8 % för self-storage-namn.

Kärnan i att plocka ut REITs är nyckeln till att maximera säkerheten och avkastningen, säger branschexperter. Lieber och Antonatos ser CBL & Associates Properties Inc. i Chattanooga, Tennessee, som ett bra utdelningsspel.

Och även om företaget står inför risker på grund av sin exponering mot tröga marknader i sydöstra USA och vissa skulder, anser Lieber att dess utdelning, som ger en avkastning på 22,9 %, är säker åtminstone under de kommande sex månaderna. Han noterade att företagets verkställande direktör och operativa chef nyligen köpte aktier i CBL, vilket ”är ett ganska bra tecken på att de inte är oroliga för någonting på kort sikt”.

Mr Lieber och Smith ser båda Mack-Cali Realty Corp. (CLI) i Edison, N.J., ett kontorsfastighetsbolag som fokuserar på New York-området, som en bra utdelningssatsning med sin avkastning på 10,8 %.

Andra företag med utdelningsavkastning norr om 9 % som sannolikt inte kommer att sänka sina utdelningar är Kite Realty Group Trust (KRG) i Indianapolis, Liberty PropertyTrust (LRY) i Malvern, Pa., Macerich Co. i Santa Monica, Kalifornien, och Weingarten Realty Investors (WRI) i Houston, enligt Smith.

Mr Lieber gillar till och med några hypoteksbolag, vars aktier har drabbats hårt av den gnälliga stämningen mot allt hypoteksrelaterat på kreditmarknaderna. Han nämnde New York-baserade Annaly Capital Management Inc. (NLY), som har en avkastning på 18,6 procent, och MFA Mortgage Investments Inc. (MFA) i New York, med en avkastning på 17,2 %, som bra utdelningssatsningar, eftersom båda innehar värdepapper som backas upp av Fannie Mae i Washington och Freddie Mac i McLean, Va.

Då regeringen nyligen räddade Fannie och Freddie är deras obligationer relativt säkra, sade Lieber. Han rekommenderar dock inte kommersiella hypoteksbolag som ett utdelningsspel, även om den genomsnittliga avkastningen i denna grupp är 30,6 procent.

”Om de stora bankerna börjar sälja av sina portföljer med nödlidande lån kommer vi att se ett tryck på marknaden för kommersiella hypotekslån”, sade Lieber.

Flera av dessa REITs, såsom Gramercy Capital Corp. och iStar Financial Inc. båda från New York, betalade inte utdelning för tredje kvartalet.

Investerare som är intresserade av säkra klockren REIT-namn, såsom AMB Property Corp. (AMB) i San Francisco, Kimco Realty Corp. i New Hyde Park, New York, Public Storage Inc. i Glendale, Kalifornien, Simon Property Group Inc. i Indianapolis och Vornado Realty Trust (VNO) i New York, skulle kunna flytta uppåt i kapitalstrukturen till förmånsutdelningar för att få högre avkastning, säger Michael Torres, chef för Adelante Capital Management LLC i Oakland, Kalifornien.

Som exempel kan nämnas att AMB:s O preferensaktier ger en avkastning på 10,9 %, medan dess stamaktier endast ger en avkastning på 7,4 %, och Vornados G preferensaktier ger en avkastning på 10,62 %, medan företagets stamaktier ger en avkastning på 5,8 %, sade han.

E-post Janet Morrissey på [email protected].