Varför tidsdelat boende inte alltid är en bluff

Du har hört skräckhistorierna, eller hur? Ditt syskon, din kusin, din kollega eller din granne åkte till Cancún på semester och deltog i en timeshare-presentation. Deras hotell erbjöd ett bra erbjudande i utbyte mot bara en liten bit tid. När de äntligen kunde fly var det någon som skrek efter dem och bad dem köpa ett tidsdelat boende när de sprang ut genom dörren.

Så här är det: tidsdelat boende är numera sällan bedrägerier. The Points Guy, Brian Kelly, satte sig nyligen ner med Noah Brodsky från Wyndham Destinations för att prata om den skiftande marknaden för tidsdelat boende i podcasten Talking Points. Efteråt diskuterade Kelly och jag några av de vanligaste misstagen som folk gör när de köper tidsdelat boende, liksom fallgroparna. Även om de kanske inte är rena bedrägerier finns det många fallgropar.

Om du överväger att köpa ett tidsdelat boende är detta de saker du absolut måste veta innan du förbinder dig till ett tidsdelat boende som du kan sitta fast med resten av ditt liv.

Tidsdelade boenden är för evigt

Och, åtminstone, under en riktigt lång tid. När du köper ett timeshare ska du veta att du i allmänhet köper ”deeded real estate”. Det är ungefär som att köpa ett hus, förutom att du faktiskt inte äger ett fristående hus. I stället äger du en del av en fastighet någonstans. Ditt egentliga tidsdelat boende kan vara poäng som du löser in för semesterresor. Det är en metod som timeshareföretagen har utvecklat för att göra timeshares mer lättillgängliga.

Folk som köpte timeshares för 20 eller 30 år sedan var mycket mer benägna att köpa en specifik vecka på en fastighet. Det fanns i allmänhet förfaranden för att ”lösa in” eller ”överföra” den veckan för att använda den någon annanstans. Men komplicerade regler och restriktioner avskräckte oftast bara ägarna från att rekommendera tidsdelat boende till andra, eller från att dra full nytta av sitt tidsdelat boende.

I dag använder tidsdelningsföretag vanligtvis poäng för att representera vad du köper, med ett diagram för alla fastigheter som de äger eller förvaltar. Även om det kan finnas förmåner för tidig bokning för vissa ”direkta” ägare, är det i allmänhet först till kvarn som gäller när du vill lösa in dina poäng. Men du börjar inte med en ”hemort” eller en plats där de flesta av dina semestrar är tänkta att äga rum.

I slutändan kommer dina poäng i allmänhet att översättas till ett procentuellt ägande av en enhet i en fastighet någonstans i världen. Den formeln är viktig för timeshareföretagen, eftersom de använder den för att förstå hur många enheter eller poäng de har att sälja.

Det kan finnas skattefördelar och straffavgifter

Då du köper fastigheter kan du stöta på skattefördelar (eller konsekvenser) som liknar dem som uppstår när du köper en andra bostad. I vissa fall kan dina finansierings- och underhållskostnader vara avdragsgilla i beskattningen. Du bör definitivt rådgöra med en skatterådgivare innan du fattar beslut som innebär skattekonsekvenser.

I de flesta fall kan du sälja din timeshare-andel. Du kan också testamentera ditt tidsdelat boende till en förmånstagare. Den som ärver ditt timeshare kommer att kunna använda fastigheten, oavsett om det är för semester eller för att hyra ut den till andra. Men han eller hon kommer också att vara ansvarig för eventuella tillhörande avgifter.

Disney Vacation Club Timeshares Don’t Last Forever

Till skillnad från, tja, de flesta andra tidsdelade bostadsrätter, har Disney Vacation Clubs vanligtvis en hållbarhetstid. Jag äger till exempel en timeshare-ränta från Disney Vacation Club (DVC), som säljer timeshares under en 50-årsperiod från det att projektet först byggdes. Vi köpte Bay Lake Tower, bredvid Disneys Contemporary Resort, direkt när det öppnade 2009. Men om du kunde köpa poäng på Bay Lake Tower nu skulle du bara få dina poäng under de kommande 40 åren: den ursprungliga kontraktslängden på 50 år minus det årtionde som har passerat.

För vissa människor gör det kostnaden för DVC svårare att motivera. Men DVC timeshare-poäng håller sitt värde mycket bättre än andra timeshare, vilket ändå kan få matematiken att fungera till din fördel om du reser till Disney med någon regelbundenhet.

Poängen är vanligtvis fasta

Som allmän regel bestämmer de flesta timeshare-företag hur många poäng som krävs för en viss typ av bokning. Beloppet varierar beroende på faktorer som plats, resedatum och boendets storlek. När detta väl har fastställts bör dock ”priset” förbli detsamma. Wyndham kan till exempel bestämma att en deluxe-enhet med ett sovrum på Bonnet Creek Resort i Orlando kommer att kosta 126 000 poäng under första veckan i januari. Den siffran kommer i allmänhet att förbli oförändrad för samma rumstyp och vecka i framtiden.

Disney Vacation Club hanterar återigen saker och ting lite annorlunda. Även om det totala antalet poäng för alla rumstyper på en fastighet förblir detsamma, förbehåller sig DVC rätten att flytta runt poäng. De kan till exempel höja priset på lägenheter med tre sovrum under julen på grund av efterfrågan. För att göra detta måste de sänka ett annat rum och en annan tidsperiod (eller flera rum) med samma antal poäng för att ”balansera tabellen”.

Underhållsavgifter ökar alltid

Trots att poängen vanligtvis är fasta kommer priset för din semester att ändras i stort sett varje år. Det beror på att de nödvändiga underhållsavgifterna kommer att ändras. Underhållsavgifterna omfattar skatter och bedömningar samt budgeten för att uppdatera och renovera alla tidsdelningsfastigheter. Du betalar din andel, baserat på storleken på ditt tidsdelat boende (eller, i de flesta fall, antalet poäng du köper).

Som med de flesta utgifter i livet rör sig underhållsavgifterna i exakt en riktning. Med tiden visar varje exempel jag har sett att underhållsavgifterna rör sig uppåt under någon tioårsperiod, men ingen kan förutsäga den exakta storleken på ökningarna. Om du räknar på vad ett tidsdelat boende kommer att kosta dig under en lång tidsperiod bör du utgå från en genomsnittlig ökning av avgifterna med 3 % varje år.

Som exempel säger Wyndham Destinations att ett genomsnittligt första köp för en ny ägare av ett tidsdelat boende kan ligga i närheten av 20 000 dollar. Om underhållsavgifterna ökar med 3 % per år under två decennier skulle du betala ungefär 20 000 dollar i underhållsavgifter för ditt tidsdelat boende under den perioden. Det är inte småpengar.

Du kan beräkna rumspriset per natt

Vad du får för din timeshare-investering varierar kraftigt. Som vi diskuterade ovan kostar en vecka på Wyndham Bonnet Creek i Orlando 126 000 poäng i början av januari. Men tar du samma semester i mars kan den kosta 166 000 poäng.

Om vi använder exemplet med en enhet med ett sovrum i början av januari och du skulle ta en veckolång semester där varje år under de kommande 20 åren under samma vecka, skulle du spendera cirka 2 000 dollar per år för det rummet – ungefär 286 dollar per natt. Budgetmässigt kan du säkert göra bättre ifrån dig än så genom att använda gratis bonusnätter, poäng eller helt enkelt jaga runt efter ett billigt kontantpris. Om ett fynd är vad du är ute efter kan du snabbt göra beräkningen för att avgöra om ett timeshare kommer att fungera till din fördel.

Du har rättigheter

I vissa stater finns det begränsningar för presentationer av timeshare. (Vi frågade medlemmar i vår TPG Facebook Lounge om deras erfarenheter av presentationer av timeshare och många rapporterade om helt normala samtal med timeshareföretag. Men andra rapporterade att de blev trakasserade under processen – och efteråt. Om du någonsin blir trakasserad under en presentation är det bästa rådet att bestämt förklara att du inte är intresserad, resa dig upp och gå.

Som allmän regel skyddar också delstatslagstiftningen ditt köp. Det innebär att du har en viss tid efteråt (vanligtvis sju dagar) på dig att ändra dig. En TPG-läsare, Andrew, köpte ett antal poäng från Wyndham under en presentation om tidsdelat boende. När han kom hem och grävde lite mer i matematiken upptäckte han att det bästa värdet för hans poäng var att ta en veckolång semester varje år. Det är i allmänhet inte det sätt på vilket han reser, eftersom han föredrar mer frekventa men kortare resor. Han bestämde sig för att avbryta och fick full återbetalning. Han fick till och med behålla den Kindle som han fick som incitament för att sitta igenom presentationen.

När ett tidsdelat boende är vettigt

När vår dotter var nästan fyra år gammal började jag minnas hur mycket jag älskade att besöka Disney World som barn. Min fru hade också fina minnen av Disney. När vi började planera vår första resa snubblade jag över Disney Vacation Club. Till en början var jag mycket skeptisk. När jag tänkte på tidsdelat boende föreställde jag mig skumma försäljare och nedslitna bostadsrätter.

Vi kom fram till ett avtal om att ta en DVC-semester utan att binda oss. Om vi inte gillade vår första resa kunde vi betala för vårt rum och gå därifrån. Naturligtvis hade min dotter en fantastisk upplevelse. Faktum är att vi alla var förälskade och visste att vi skulle vilja återvända till Disney World varje år. När vi räknade ut siffrorna fann vi att vi kunde spara 30-40 % av kostnaden för ett hotellrum i Disney World och få ett bättre boende. (DVC-rummen har i allmänhet kök, tvättmaskiner och torktumlare.)

Dessa besparingar var tillräckligt lockande för att vi skulle köpa. Och vi njöt så mycket av våra två första resor att vi bestämde oss för att köpa fler poäng. Till en början förstod jag inte att det fanns en återförsäljarmarknad, men det var i slutändan till vår fördel eftersom Disney nu har begränsat vissa förmåner endast till folk som köper DVC direkt.

Ett decennium av tidsdelat ägande har passerat för vår familj och vi använder vårt DVC-tidsdelat boende på andra sätt än vad som ursprungligen var tänkt. Vi har flyttat runt lite till olika DVC-egendomar och har till och med börjat hyra ut DVC-poäng. (Som en sidoanmärkning kan det vara ett bra sätt att spara pengar på en Disney World-resa att hyra DVC-poäng från någon du litar på.)

Vi har 40 år kvar med vårt DVC-tidsdelat boende och poängen säljs på återförsäljningsmarknaden för ungefär samma pris som vi betalade för tio år sedan, så vi känner att vi har ett säkerhetsnät om vi någon gång skulle besluta att sälja. För tillfället är vår plan att njuta av att se våra barn ta med sina barn till Disney World med hjälp av vårt tidsdelat boende.

När du bör köpa direkt

Det finns två primära vägar till ägande av tidsdelat boende (förutsatt att du inte ärvde ett tidsdelat boende på Maui som du aldrig visste om från dina föräldrar). Du kan antingen köpa direkt från ett timeshareföretag som Wyndham Destinations, eller så kan du köpa ett på återförsäljningsmarknaden.

Om du är den sortens person som gillar att semestra på samma ställe varje år, och det är en plats som är mycket efterfrågad, kan du vara en bra kandidat för att köpa ett timeshare direkt, eftersom du i de flesta fall får bokningsprioritet. Om du inte vill stressa med att planera en årlig semester varje år och föredrar en upplevelse som mer liknar en ”semesterbostad” kan det också vara lämpligt att köpa direkt.

Disney Vacation Club är unikt i det avseendet att de begränsar några av de viktigaste fördelarna med DVC-medlemskap endast till dem som köper direkt. Det finns också rykten om att DVC inte kommer att tillåta folk som köper från återförsäljningsmarknaden att boka några av deras nyaste semesterorter.

När du bör köpa på återförsäljningsmarknaden

För de flesta människor kommer att köpa på återförsäljningsmarknaden att representera ett mycket bättre värde än att köpa direkt. Det finns en robust marknad för återförsäljning av tidsdelat boende och priserna varierar kraftigt. När det gäller Disney Vacation Club håller poängen sitt värde anmärkningsvärt bra. Wyndhams timeshare-poäng däremot håller i allmänhet inte samma värde på återförsäljningsmarknaden. På de senaste listorna på populära återförsäljningssajter finns det poäng som värderas från 1,7 cent per poäng till 12 cent per poäng. Det är en stor spridning!

Det exempel vi använde ovan, där du spenderar 20 000 dollar hos Wyndham, skulle ge dig omkring 140 000 poäng (eller cirka 14 cent per poäng). En nyligen publicerad lista på en populär webbplats för tidsdelat boende visar ett pris på drygt 1 cent per poäng. Det är en enorm skillnad. En medlem i TPG Lounge, Benjamin, rapporterade att han köpte poäng på återförsäljningsmarknaden för strax under en cent per poäng. Han fick ett fenomenalt erbjudande som gör att han kan låta sin familj semestra i en lägenhet med två sovrum när de reser för cirka 150 dollar per natt. (En mycket bättre avkastning än det tidigare nämnda rummet för 285 dollar när man köper direkt.)

Försäljningsmarknaden har vissa risker, men det finns också tillsyn och reglering på återförsäljningsmarknaden för att skydda dig. Vårt bästa råd är att arbeta med de mest välrenommerade företagen på återförsäljningsmarknaden, till exempel Fidelity Resales och The Timeshare Store.

När du bör ge dig av

Timeshareägande är inte för alla. Faktum är att timeshares förmodligen inte är rätt för de flesta resenärer. Om du samlar mycket poäng genom frekventa resor och bonusar vid tecknande av kreditkort är det förmodligen inte särskilt meningsfullt att betala för ett timeshare. Och om traditionella hotellförmåner som hushållsarbete och rumsbetjäning är viktiga för dig kommer timeshare-livet inte att tillgodose dessa behov. (Även om DVC erbjuder mer av detta än de flesta andra timeshareföretag.)

Du bör också gå därifrån om du är den typ av resenär som gillar att göra spontana reseplaner, om du satsar på att kunna hyra ut ditt timeshare eller om du är intresserad av en investeringsfastighet. Det är dessa saker som försäljare av tidsdelat boende tenderar att ge en felaktig bild i sina presentationer.

För att dra full nytta av de mest eftertraktade platserna för tidsdelat boende måste du planera i förväg, och hur lätt det är att hyra ut beror helt och hållet på vilken typ av fastighet du har bokat och var (Wyndham har ett mycket större bestånd än DVC, vilket gör att deras tidsdelat boende är mycket svårare att hyra ut). Om du vill ha en investeringsfastighet ska du titta på traditionella fastigheter – inte ett tidsdelat boende.

Bottom line

Det viktigaste att komma ihåg om tidsdelat boende är att det är ett åtagande. Det finns sätt att ta sig ur dem när du väl har köpt dem (och din rätt att säga upp dem löper ut). Men dessa vägar är sällan vackra. Även om uthyrning av ditt timeshare är ett alternativ (mer om det snart) är det bästa du kan göra omfattande forskning innan du köper. Se absolut till att du vet vad du köper och att en timeshare-semester passar din resestil.

Alla foton är en artighet av författaren.

Ansök nu

Editorial Disclaimer: Opinions expressed here are the author’s alone, not those of any bank, credit card issuer, airlines or hotel chain, and have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by any of these entities.

Disclaimer: The responses below are not provided or commissioned by the bank advertiser. Responses have not been reviewed, approved or otherwise endorsed by the bank advertiser. It is not the bank advertiser’s responsibility to ensure all posts and/or questions are answered.