08.07.2019 Grunderna om titeltilläggBy: Elizabeth Hodge Carr
Titelförsäkringar utfärdas med hjälp av standardiserade formulär av försäkringar och tillägg. De vanligaste formulären för kommersiella fastigheter är de formulär som har utfärdats av American Land Title Association (ALTA), en rikstäckande branschgrupp för titelförsäkringar. Ett tillägg är ett tillägg till eller en begränsning av skyddet som bifogas ett försäkringsbrev. Tillägg ger en täckning som skräddarsyr försäkringen så att den passar den försäkrades behov för en specifik transaktion. Det finns cirka 80 ALTA-godkända tilläggsformulär från vilka den försäkrade kan välja ytterligare täckning. Även om tilläggsformulären är standardiserade varierar kraven för varje formulär.
För att säkerställa adekvat täckning är det viktigt att du är medveten om försäkringsgivarens specifika krav för att utfärda ett visst tillägg och att du ger tillräckligt med tid för att uppfylla dessa krav. Din täckning är bara så bra som ditt tillägg. Vissa tillägg kräver inga ytterligare inlämningar till försäkringsgivaren och kan vara av intresse om din tidsplan och budget tillåter det.
Grundläggande tillägg:
Nedan följer några av de vanligaste tillägg som utfärdas, en grundläggande förklaring av den täckning de ger och de krav som krävs för att utfärda dem.
ALTA 3 Series
A ALTA 3 Series-tillägg, ”Zoning”-tillägg, till en låne- eller ägarpolicy ger en försäkring vad gäller tillämplig zonindelning och tillåten användning av marken.
ALTA tillägg 3-06, Zoning Unimproved Land, är avsett för obebyggd mark. Det ger en försäkring mot förlust eller skada som uppstår på grund av att marken inte har en viss zonindelning och mot att vissa specificerade användningsområden inte är tillåtna enligt den eller de gällande zonindelningsförordningarna. Kraven på teckning kan omfatta följande: granskning av kartor och förordningar om zonindelning, zonindelningsrapport, brev om överensstämmelse med zonindelningen, advokatutlåtande eller ägarens försäkran om nuvarande användning och ingen kännedom om överträdelser.
ALTA Endorsement 3.1-06, Zoning-Completed Structure, är utformat för förbättrad egendom och försäkrar zonindelningen och tillåtna användningsområden inom ramen för denna klassificering. Detta tillägg försäkrar också mot ett slutgiltigt domstolsbeslut som förbjuder den nuvarande strukturen och kräver att den nuvarande strukturen avlägsnas eller ändras, på grund av överträdelse av zonindelningsförordningen när det gäller markens areal, bredd eller djup som byggplats, strukturens golvyta, strukturens avgränsning, strukturens höjd eller antalet parkeringsplatser. Kraven för teckning omfattar i allmänhet de krav som krävs för ALTA 3-06, samt bevis på utfärdande av ett nyttjandetillstånd vid nybyggnation.
A ALTA Endorsement 3.2-06, Zoning – Land Under Development, är utformat för obebyggd mark där man överväger att bygga förbättringar i enlighet med specifika planer och specifikationer. Kraven på teckning omfattar inlämning av ritningar och specifikationer för granskning.
Environmental Protection Lien
Alta Endorsements 8.1-06 och 8.2-06 kallas vanligen för Environmental Protection Lien respektive Commercial Environmental Protection Lien. Dessa tillägg försäkrar mot förlust eller skada som uppkommer på grund av registrerade miljörelaterade panträtter som inte på annat sätt visas som ett undantag från äganderätten i försäkringsbrevets bilaga B. Tillägg 8.1-06 är endast tillgängligt för låneförsäkringar som täcker bostadsfastigheter och kräver en sedvanlig sökning i fastighetsregistret. Endorsement 8.2-06, å andra sidan, är tillgängligt för låne- eller ägarpolicor, gäller endast kommersiell egendom och kräver inga ytterligare krav på teckning.
Restriktioner, intrång, mineraler
ALTA 9-serien erbjuder en mängd olika skydd i samband med avyttring av inteckningspant, överträdelser av restriktioner och intrång. Detta tillägg är allmänt känt som ”Comprehensive Endorsement” eftersom det utformades för att i ett enda tillägg konsolidera många av de olika täckningar som ofta efterfrågas eller krävs av institutionella långivare.
Alta tillägg 9-06 och 9.7-06, Restrictions, Encroachments, Minerals – Loan Policy, är endast tillgängliga för låneförsäkringar. Dessa tillägg behandlar överträdelser av avtal, villkor, begränsningar eller restriktioner, befintliga intrång, skador till följd av utövandet av mineralrättigheter och ett slutgiltigt domstolsbeslut som kräver avlägsnande av ett intrång på grund av en överträdelse av avgränsningslinjerna. ALTA-tillägget 9.7-06 är särskilt utformat för mark som håller på att byggas och ger ytterligare täckning för förbättringar som ska byggas på marken på grundval av planer och specifikationer. ALTA-tillägg 9.10-06, vanligen kallat Restrictions, Encroachments, Minerals – Current Violations – Loan Policy (begränsningar, intrång, mineraler – aktuella överträdelser – lånepolicy), ger samma täckning som ALTA 9-06, med undantag för att täckningen omfattar aktuella överträdelser vid försäkringsdatumet på en ”efter behov”-basis.
ALTA-tillägg 9.3-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Loan Policy (avtal, villkor och begränsningar – lånepolicy), liknar ALTA 9-06 och gäller endast lånepolicyer. Den försäkrar dock inte mot intrång eller skador till följd av framtida utövande av någon rätt att använda markens yta för utvinning eller utveckling av mineraler.
Alta-tillägg 9.1-06 och 9.2-06, Covenants, Conditions and Restrictions – Owner’s Policy, är endast tillgängliga för ägarpolicor. Tillägg 9.1-06 gäller endast för obebyggd egendom och tillägg 9.2-06 gäller för förbättrad mark. Dessa försäkrar mot överträdelser av avtal, villkor eller restriktioner, förutom vad som anges i bilaga B till försäkringen. Tillägg 9.2-06 ger också skydd mot påtvingat avlägsnande av en förbättring till följd av en överträdelse av en avgränsningslinje. ALTA-tillägg 9.8-06 liknar dessutom 9.1-06 och 9.2-06, med undantag för att det ger täckning för planerade förbättringar på marken enligt specifika planer och specifikationer. ALTA Endorsement 9.8-06 kallas vanligen Covenants Conditions and Restrictions – Land Under Development – Owner’s Policy.
Kraven för utfärdande av ovanstående tillägg varierar från jurisdiktion till jurisdiktion och kan inkludera en godtagbar undersökning och bevis för att eventuella covenants som påverkar fastigheten inte överträds.
Alta Endorsement 9.6-06, Private Rights – Current Assessments – Loan Policy, finns endast tillgängligt för låneförsäkringar. Detta tillägg ger täckning mot privata avgifter eller bedömningar, köpoptioner, förköpsrättigheter eller en rätt till förhandsgodkännande av en framtida köpare/innehavare, men är begränsat till förlust eller skada som uppstår till följd av en privat avgift eller bedömning som förfaller och ska betalas på försäkringens datum.
Det ALTA tillägget 9.9-06, Private Right – Owner’s Policy, är endast tillgänglig för ägarpolicor och ger täckning för förlust eller skada som uppkommer på grund av verkställandet av privata rättigheter i ett avtal, såsom optioner, förköpsrätt eller förhandsgodkännande, som orsakar en förlust av den försäkrade äganderätten.
Access and Entry
A ALTA Endorsement 17-06, Access and Entry, och ALTA Endorsement 17.1-06, Indirect Access and Entry, kallas vanligen för ”Access”-tillägg. Båda dessa tillägg är tillgängliga för ägar- och låneförsäkringar. ALTA tillägg 17-06 ger täckning för förlust eller skada som uppstår till följd av att den försäkrade marken inte har fysisk tillgång till en allmän väg via ett servitut som anges i försäkringsbrevet som en försäkrad rättighet, eller som uppstår till följd av en begränsning av tillträdesrätten via befintliga kantstenar eller infarter till en allmän väg. ALTA tillägg 17.1-06 däremot ger täckning för förlust eller skada som uppkommer till följd av att den försäkrade marken inte gränsar till en allmän väg, inte heller till följd av att den inte har fysiskt tillträde till en allmän väg, eller till följd av att tillträdesrätten begränsas via befintliga kantstenar eller infarter till en allmän väg. Dessa tillägg kan utfärdas mot uppvisande av en aktuell mätning av den försäkrade marken som visar att marken gränsar till en allmän väg med kantstenar och infarter där eller gränsar till ett försäkrade servitut som gränsar till en allmän väg. Tillägget kan också uppfyllas genom en undersökning av äganderätten till fastigheten.
Tax Parcel
ALTA Endorsement 18-06, Single Tax Parcel, och ALTA Endorsement 18.1-06, Multiple Tax Parcel, är tillgängliga för ägar- och låneförsäkringar. Dessa tillägg ger täckning i händelse av att den mark som beskrivs i och är försäkrad genom försäkringen inte utgör ett eller flera separata skatteparceller för fastighetsskatteändamål, separat och skilt från annan egendom. Detta kommer sannolikt inte att vara tillgängligt om du delar upp fastigheten eller skapar ett nytt skifte i en transaktion, eftersom inget skatteparcellsnummer kommer att ha utfärdats. Inga ytterligare krav på teckning, utöver en äganderättsundersökning, är nödvändiga för att utfärda detta tillägg.
Samhörighet
ALTA tillägg 19-06, Samhörighet – flera skiften, och ALTA tillägg 19.1-06, Samhörighet – ett enskilt skifte, är tillgängliga för ägar- och låneförsäkringar. Dessa tillägg begärs oftast när fastigheten beskrivs som mer än ett skifte i försäkringsbrevet. Tillägget ger en försäkring om att det inte finns några mellanliggande skiften, luckor eller gores. För att kunna utfärda detta tillägg måste titelföretaget vanligtvis granska en tillförlitlig undersökning som bekräftar att skiftena är sammanhängande, beroende på hur komplicerat det är. På många ställen krävs det att undersökningen ska vara ritad enligt ALTA-standarder och att den ska certifieras av fastighetsbolaget.
Same as Survey
ALTA-tillägget 25-06 kallas vanligen för Same as Survey. Detta tillägg är tillgängligt för låne- och ägarpolicor och ger täckning i händelse av att den mark som identifierats på den undersökning som beskrivs i tillägget inte är samma mark som beskrivs i policyn. Detta tillägg är tillgängligt efter mottagande och granskning av en aktuell och tillförlitlig besiktning. Beroende på omständigheterna kan vissa försäkringsgivare utfärda detta tillägg med en tidigare mätning och en försäkran från fastighetsägaren om att inga förändringar av fastigheten som påverkar mätningens noggrannhet har inträffat.
Subdivision
Alta tillägg 26-06 ger täckning för förlust som uppstår till följd av att den mark som beskrivs och försäkras av försäkringen inte är en separat och lagligt skapad markyta i enlighet med tillämpliga statliga och lokala lagar. Detta tillägg är tillgängligt efter mottagande och granskning av en aktuell och tillförlitlig undersökning tillsammans med statliga och lokala indelningskrav.
Speciella tillägg:
Den grundläggande täckning som tillhandahålls av en standard ALTA-titelförsäkring täcker många av dina vanliga titelförsäkringsbehov.
Ofta kan dock särskilda transaktioner innebära särskilda risker som kan kräva ytterligare klarering eller andra krav än de som diskuteras nedan.
Condominiums
Alta Endorsement 4-06, Condominium – Loan Policy, är endast tillgängligt för låneförsäkringar. Det ger täckning till en hypotekslånare vars lån är säkerställt av en bostadsrättslägenhet. Tillägget försäkrar att condominiumprojektet skapades i enlighet med delstatlig lag, att det inte finns några underhållsrättigheter eller förverkandebestämmelser med prioritet över det försäkrade hypotekslånets panträtt, och att det inte kan förekomma något utövande av förköpsrätt i samband med aktuella eller tidigare transaktioner. Försäkringsgivaren kommer att kräva tillfredsställande bevis för att det inte finns några obetalda panträtter för avgifter eller bedömningar för bostadsrätt och att varje förköpsrätt som skulle ha kunnat utövas har avståtts.
Alta Endorsement 4.1-06, Condominium, finns tillgängligt för både ägarpolicor och lånepolicor. Det ger täckning till ägare av bostadsrättslägenheter och till deras hypotekslåntagare. Detta tillägg ger samma grundläggande försäkringsskydd som tillägg 4-06, förutom att 4.1-06 inte försäkrar prioriteringen av panträtten i det försäkrade hypotekslånet eller Deed of Trust över framtida bedömningar av ägarlägenheter. Snarare försäkrar det mot förlust eller skada på grund av prioriteringen av varje panträtt för avgifter och bedömningar för bostadsrätt som existerar på försäkringsdagen. Underwritingkraven inkluderar i allmänhet de som krävs för tillägg 4-06.
Planerad enhetsutveckling
Alta tillägg 5-06, Planerad enhetsutveckling – lånepolicy, är endast tillgängligt för lånepolicor. Tillägget är avsett att användas när marken ingår i en planerad enhetsutveckling (Planned Unit Development, PUD), t.ex. bostäder, rekreation, kommersiella centra och industriparker, men det kan också användas i alla situationer där det finns en ägarförening eller någon annan typ av ramavtal. Detta tillägg ger täckning för förluster som orsakas av en pågående överträdelse av vissa restriktioner, förluster som uppstår på grund av att det försäkrade hypotekslånet inte har företräde framför en panträtt för avgifter till en ägarförening, förluster på grund av påtvingat avlägsnande av en befintlig byggnad på grund av ett intrång och förluster på grund av att äganderätten inte kan utnyttjas på grund av utövandet av en förköpsrätt. Återigen kommer försäkringsgivaren att kräva tillfredsställande bevis för att det inte finns några obetalda panträtter för förfallna bedömningar och att varje förköpsrätt som skulle ha kunnat utövas har avståtts eller avslutats.
ALTA Endorsement 5.1-06, Planned Unit Development, ger samma grundläggande försäkringsskydd som Endorsement 5-06, med undantag för att Endorsement 5.1-06 finns tillgängligt för både ägarpolicor och lånepolicor, och att det inte försäkrar prioriteringen av den försäkrade panträtten för det försäkrade hypotekslånet över framtida husägares bedömningar. Detta tillägg används ofta i stater där bostadsägarföreningens avgifter har företräde framför det försäkrade hypotekslånet enligt statlig lag. Kraven på underwriting inkluderar i allmänhet de som krävs för tillägg 5-06.
Leasehold
ALTA-tillägg 13-06, Leasehold – Owner’s Policy, och ALTA-tillägg 13.1-06, Leasehold – Loan Policy, är tillämpliga när hela eller en del av den försäkrade marken hyrs ut till den försäkrade hyresgästen. Tillägg 13-06 är tillämpligt på ägarpolicor och tillägg 13.1-06 är tillämpligt på lånepolicor. Dessa tillägg omfattar flera ytterligare definitioner i samband med en ”leasehold estate” som definieras som den besittningsrätt som beviljas i hyresavtalet för den angivna hyresperioden. Dessa tillägg ändrar också beräkningen av skadestånd och definierar värdering av egendomen.
Non-Imputation
Den ALTA Endorsement 15-06 (Non-Imputation – Full Equity Transfer), ALTA Endorsement 15.1-05 (Non-Imputation – Additional Insured) och ALTA tillägg 15.2-06 (Non-Imputation – Partial Equity Transfer) är endast tillgängliga för ägarförsäkringar. Vid en överlåtelse av äganderätten kan den ena partens kunskap enligt lag tillskrivas mottagaren av överlåtelsen. Ett företag som till exempel köper alla medlemsandelar i ett aktiebolag som äger försäkrad egendom kommer att vilja skaffa tillägget Non-Imputation Endorsement för den nya ägaren av medlemsandelarna så att den tidigare ägarens kunskap inte tillskrivs företaget. En effekt av denna tillräknade kunskap är att vid ett skadeståndsanspråk enligt ett försäkringsbrev kan försäkringsbolaget kunna neka ansvar med hänvisning till att den försäkrade kände till den aktuella saken, men att den inte var känd för försäkringsgivaren och att den inte heller framgick av de offentliga handlingarna. Tillägg 15.1-05 skyddar dock inte den enhet som anges som försäkrad i försäkringsbrevet, utan snarare den namngivna ”tilläggsförsäkrade”. Vidare används tillägg 15.2-06 när en ny delägare eller medlem köper en andel i den registrerade enheten och den nya delägaren eller medlemmen anges som försäkrad i försäkringsbrevet. I varje fall kommer en försäkringsgivare att kräva tillfredsställande bevis för att det inte finns några sådana frågor som är kända av de parter från vilka kunskap annars kan tillskrivas, vanligtvis i form av ett edsvuret uttalande tillsammans med ett skadestånd.
Lokalisering
ALTA-tillägg 22-06, Lokalisering, och ALTA-tillägg 22.1-06, Lokalisering och karta, finns båda tillgängliga för ägarpolicor och lånepolicor, men 22.1-06 begärs normalt sett endast för lånepolicor. Dessa tillägg ger försäkring mot förlust eller skada till följd av att marken inte har förbättrats på det sätt som beskrivs i tillägget och att den inte har identifierats med den gatuadress som anges i tillägget. Tillägg 22.1-06 innehåller dessutom en hänvisning till en karta som bifogas försäkringsbrevet.
Easement
ALTA-tillägg 28-06, Easement – Damage, finns tillgängligt för både ägarpolicor och lånepolicor. Det ger täckning för skador som den försäkrade drabbas av till följd av att en byggnad som finns på marken inkräktar på ett servitut. Om t.ex. en byggnad på den försäkrade egendomen ligger inom gränserna för ett servitut som förbjuder byggande av förbättringar på servitutsområdet (eller ger innehavaren av servitutet rätt att avlägsna alla förbättringar på servitutsområdet), ger tillägg 28-06 skydd åt ägaren till den försäkrade egendomen om innehavaren av servitutet utövar dessa rättigheter för att avlägsna byggnaden från servitutsområdet.
Enroachments
ALTA Endorsement 28.1-06, Encroachments – Boundaries and Easements, och ALTA Endorsement 28.2-06, Encroachments – Boundaries and Easements – Described Improvements, finns tillgängliga för ägarförsäkringar och låneförsäkringar. Dessa ger täckning för förluster till följd av påtvingat avlägsnande av förbättringar som inkräktar på angränsande mark eller inkräktar på ett servitut. Tillägg 28.2-06 gör det också möjligt att utesluta ett specifikt intrång.
Mineraler och andra underjordiska ämnen
ALTA-tillägg 35-06 (Mineraler och andra underjordiska ämnen – byggnader) ALTA-tillägg 35.1-06 (Mineraler och andra underjordiska ämnen – förbättringar) och ALTA-tillägg 35.2-06 (Mineraler och andra underjordiska ämnen – beskrivna förbättringar) finns alla tillgängliga för ägar- och låneförsäkringar. Tillägg 35-06 ger täckning för förlust eller skada till följd av påtvingat avlägsnande eller ändring av byggnader på marken, medan tillägg 35.1-06 skiljer sig från tillägg 35-06 genom att det ger täckning för skada till följd av avlägsnande av förbättringar (enligt definitionen i tillägget) som är belägna på marken. Vidare ger tillägg 35.2-06 en mer begränsad ersättning mot påtvingad borttagning eller ändring av specifika förtecknade förbättringar som är belägna på marken. I båda fallen omfattar täckningen endast förändringar på marken på försäkringsdagen på grund av utövandet av en befintlig rätt att använda markens yta för utvinning eller utveckling av mineraler eller andra substanser under markytan. Dessa tillägg används oftare i stater där gruvdrift är vanligt förekommande.
ALTA-tillägget 35.3-06, Minerals and Other Subsurface Substances – Land Under Development, ger ersättning för påtvingad borttagning eller ändring av förbättringar som finns på marken vid försäkringsdatumet och framtida förbättringar som kommer att finnas på marken efter försäkringsdatumet på grund av utövandet av en befintlig rättighet att använda markens yta för utvinning eller utveckling av mineraler eller andra substanser under markytan. Planer och specifikationer för sådana framtida förbättringar måste lämnas in till din försäkringsgivare för granskning.
Endorsements kan ge dig eller din klient en välbehövlig extra täckning beroende på dina omständigheter. Det är viktigt att se till att dina tillägg är fullständiga och korrekta, eftersom din täckning bara är lika bra som villkoren i tillägget. Vidare är det viktigt att tänka på vilka tillägg som kräver ytterligare leveranser till försäkringsgivaren, vilket innebär ytterligare ledtider, och vilka tillägg som inte har några krav på teckning. Var noga med att överväga dessa underwritingkrav och tillhörande kostnader och tidsåtgång för att utfärda vart och ett av de tillägg som diskuteras ovan när du förbereder din transaktion.
Kontakta oss | 1-804-420-6288