Residenční čtvrti se střední a vyšší hustotou se obvykle nacházejí v blízkosti centrálních a regionálních obchodních čtvrtí a obvykle jsou mapovány v blízkosti hromadné dopravy. Tyto oblasti se vyznačují objemnějšími budovami, větším rozsahem výšek budov a menším počtem automobilů než oblasti s nižší hustotou zástavby. Stejně jako rezidenční čtvrti s nižší hustotou se však charakter těchto čtvrtí značně liší. Některé jsou vymezeny výhradně řadovými domy, jiné nízkými bytovými domy nebo výškovými budovami a další směsicí všech typů budov.
Obytné čtvrti se střední a vyšší hustotou zástavby jsou obecně charakterizovány jako kontextuální nebo nekontextuální.
Kontextuální
Kontextuální čtvrti jsou obecně mapovány tam, kde se vyskytuje různorodá směs typů budov a kde není žádný převládající kontext. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 a R10 jsou nekontextuální okrsky. Objemové regulativy pro tyto okrsky, zavedené v roce 1961, podporují výstavbu budov bez výškových omezení, které jsou odsazeny od ulice a obklopeny volným prostranstvím. Forma zástavby je produktem vize urbanistického plánování „věž v parku“, která byla populární v 50. letech 20. století.
V okrscích R6 až R9 jsou objemové předpisy známé jako předpisy pro výškové faktory, kde je velikost budovy určena složitým souborem pravidel zahrnujícím vzájemný vztah mezi řadou výškových faktorů, poměry podlahové plochy a poměry volného prostoru. Namísto jednotného koeficientu podlahové plochy pro každý okrsek jsou povoleny vyšší koeficienty podlahové plochy pro vysoké budovy na pozemcích, kde lze zajistit velké plochy volného prostoru. Nižší poměry podlahové plochy jsou povoleny na menších pozemcích, kde je možné využít méně volného prostoru. Obecně platí, že čím větší pozemek, tím vyšší budova je povolena.
V okrscích R10 nejsou stanoveny žádné výškové koeficienty ani poměry volných ploch. Každý územní pozemek, bez ohledu na jeho velikost, má poměr podlahové plochy 10,0. Volný prostor je regulován požadavkem na pokrytí pozemku.
V nesouvislých okrscích R6 až R10 nejsou stanoveny žádné výškové limity pro nesouvislé budovy. Místo toho nesmí budova proniknout do roviny vystavěné obloze, která se svažuje směrem dovnitř od stanovené základní výšky nad uliční čárou. Čím dále je tedy budova odsazena od uliční čáry, tím vyšší může být.
V okrscích R9 a R10 a v komerčních okrscích s ekvivalentem obytného okrsku R9 nebo R10 se mohou developeři rozhodnout stavět podle pravidel pro věže, která umožňují, aby budova pronikla do roviny vystavěné obloze. Budovy velké výšky jsou možné, pokud jsou postaveny jako věže. V reakci na obavy z nadměrné výšky věží v převážně obytných oblastech byly v roce 1994 zavedeny regulativy pro věže na základně. Všechny obytné věže na širokých ulicích ve čtvrtích R9 a R10 a čtvrtích C1 a C2 s ekvivalentem obytné čtvrti R9 nebo R10 musí být postaveny nad základnou budovy o pěti až osmi podlažích, která je postavena na uliční čáře. Zvláštní pravidla pro podlažnost zajišťují, že výška věží nepřesáhne přibližně 35 podlaží.
Pro podporu alternativy k budovám s výškovým faktorem i věžovým budovám byl v 80. letech 20. století zaveden Program kvalitního bydlení, který je možné použít jako alternativu místo regulace výškového faktoru nebo věží v jakémkoli nekontextuálním okrsku R6 až R10. Objemové regulativy kvalitního bydlení umožňují vyšší pokrytí pozemku a v mnoha případech vyšší FAR výměnou za výškové limity, které jsou často lépe slučitelné s okolním kontextem.
Kontextuální okrsky
Kontextuální okrsky jsou navrženy tak, aby zachovaly měřítko a formu tradičních městských čtvrtí se střední a vyšší hustotou zástavby. Tyto okrsky, které mají příponu písmen A, B, D nebo X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A a R10X), jsou mapovány tam, kde budovy podobné velikosti a tvaru tvoří silný sousedský kontext nebo kde by přestavba vytvořila jednotný kontext. Objemové regulativy pro tyto okrsky jsou známé jako regulativy pro kvalitní bydlení.
Program kvalitního bydlení, vytvořený v 80. letech 20. století na podporu kvalitního bydlení harmonického se sousedstvím, byl reakcí na obavy, že budovy s výškovým faktorem často neodpovídají měřítku okolní zástavby. Program přiřazuje každé čtvrti jednotný poměr podlahové plochy a zahrnuje regulace objemu, které obvykle vytvářejí budovy, které jsou kratší a mají větší pokrytí pozemku než budovy s výškovým faktorem. Výškové limity, pravidla pro umístění uliční stěny budovy ve vztahu k sousedním budovám a pravidla upravující minimální a maximální výšku uliční stěny patří mezi kontextuální regulace, které podporují rozvoj budov, jež jsou slučitelné s okolím. Odstupy v úrovni terénu před budovou musí být osázeny a parkovací místa musí být umístěna v podzemní garáži nebo za budovou či na její straně – nikdy ne před budovou. Protože je pro parkování k dispozici méně volného prostoru, je požadováno o něco méně parkovacích míst než u zástavby s výškovým faktorem.
Program kvalitního bydlení rovněž stanoví soubor pravidel, která zahrnují minimální velikosti bytů, požadavky na rekreační prostory a pobídky pro developery, aby zajistili vybavení, jako jsou prádelny a denní světlo na chodbách. Všechna pravidla a předpisy Programu kvalitního bydlení jsou závazné v kontextuálních obvodech R6 až R10. Od 80. let 20. století byly stovky oblastí po celém městě přeřazeny do kontextuálních okrsků.
Volitelné předpisy pro kvalitní bydlení v nekontextuálních okrscích
V nekontextuálních okrscích R6 až R10 si mohou developeři místo výškového koeficientu nebo regulace věží zvolit volitelný Program kvalitního bydlení. Například na široké ulici v okrsku R6 mimo Manhattan si developer může zvolit výstavbu podle volitelných regulativů pro objemovou výstavbu R6 (které jsou stejné jako regulativy pro kontextový okrsek R6A). Obecně tyto předpisy umožňují mírně větší, ale nižší budovy zasazené do uliční čáry nebo v její blízkosti, s větším počtem bytů, než by bylo možné dosáhnout podle nekontextuálních předpisů, jako způsob podpory středně vysokých bytových domů, které odrážejí tradiční měřítko mnoha čtvrtí. Ačkoli výměnou za výškové omezení lze dosáhnout vyššího pokrytí pozemku a často i vyššího FAR, někdy mohou být regulace výškového faktoru vhodnější, protože okolní bloky nemají jednotný charakter nebo protože výhledy dosažitelné vyšší budovou převažují nad výhodami většího objemu. Developeři musí určit, který z obou souborů regulativů je pro danou lokalitu vhodnější, ale nemohou je kombinovat na stejném územním plánu. Nelze například kombinovat vyšší výšku povolenou pro budovy s výškovým faktorem s vyšším pokrytím pozemku povoleným pro budovy kvalitního bydlení.
Další územní obvody: R7-3, R9-1, R10H
Obvody R7-3 a R9-1, v nichž platí zvláštní ustanovení o objemu, výšce a odstupech, lze mapovat pouze v nábřežních oblastech a v některých účelových oblastech. R7-3 je mapován v rámci speciální čtvrti Hunters Point a podél nábřeží Williamsburgu.
R10H, čtvrť umožňující na základě zvláštního povolení kromě obytných a společenských zařízení i přechodné hotely, je mapována pouze podél Central Parku South a Páté avenue mezi Východní 59. a Východní 61. ulicí na Manhattanu.