The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. A vezměte v úvahu toto:
Náš počet obyvatel je větší než tehdy, takže by se dalo očekávat, že dnes bude organická poptávka po domech vyšší než před patnácti lety. Znamená to tedy, že jsme v bezpečí?
Vůbec ne. Existuje totiž vnější vliv, který poptávku ovlivňuje. Historicky nízké úrokové sazby hypoték, které jsou výsledkem zásahu vlády na podporu ekonomiky zničené COVID, způsobily, že dostupnost bydlení je dnes neuvěřitelnou příležitostí. Lidé si půjčují peníze na nákup domů za sazby nižší než 3 %, což způsobilo zvýšenou poptávku.
Výše uvedený graf ukazuje, že tato zvýšená poptávka však není na neudržitelné úrovni. Je však třeba jít hlouběji.
Nabídka domů na prodej v Tallahassee je nízká
Následující graf ukazuje nabídku domů na prodej v Tallahassee v čase. Skutečná nabídka je znázorněna červeně, zatímco relativní nabídka (měsíce nabídky domů) modře.
Tento graf okamžitě ukazuje zcela jiný obraz, než jaký jsme viděli v roce 2006. Nabídka domů k prodeji se nezvyšuje, ve skutečnosti klesá.
Modré čáry ve výše uvedeném grafu měří nabídku domů vzhledem k aktuální míře poptávky a vidíme, že v současné době je nabídka domů k prodeji pouze 3,4 měsíce (což je asi 1/4 toho, co bylo po splasknutí realitní bubliny).
Místo toho, abychom viděli bublinu na trhu s bydlením připravenou k prasknutí, jsme tedy ve skutečnosti svědky příznaků, které bychom očekávali několik let před vznikem bubliny na trhu s bydlením.
Vidíme zvýšenou poptávku a klesající nabídku. Aby došlo ke vzniku bubliny, museli bychom vidět, jak stavitelé domů přicházejí a začínají stavět domy neudržitelným tempem. To se zjevně neděje.
Úroveň produkce výstavby nových domů
Následující graf ukazuje aktivitu nové výstavby v Tallahassee za posledních třicet let.
V roce 2006, kdy bublina na trhu s bydlením splaskla, jsme zaznamenali 140 povolených nových domů měsíčně, dnes jich však vidíme méně než 50 měsíčně. Ve skutečnosti se průměrný počet v 90. letech blížil 100 měsíčně.
Podíváte-li se na tento graf, máte obavy, že stavitelé dnes staví příliš mnoho domů? Zvyšujeme výrobu na neudržitelnou úroveň? Rozhodně to tak nevypadá.
Nízké zásoby na trhu spolu s horečnou poptávkou poháněnou nízkými úrokovými sazbami hypoték by vás měly přimět k zamyšlení, co to sakra stavitelé dělají? Proč nestaví více domů?“
Náklady na novou výstavbu se pohybují výše a rychleji
Náklady na výstavbu domů se jen zvyšují. Stávající domy s nimi (zatím) nedrží krok, takže trh s novými domy změkčují náklady na jejich pořízení.
V současné době jsme svědky toho, že průměrný nový dům stojí přibližně o 60 % více než průměrný stávající dům. Trh, který tak zoufale potřebuje více domů, si nemůže dovolit to, co stojí jejich výstavba.
A problém se bude jen zhoršovat.
Pokud si myslíte, že 55% nárůst minimální mzdy od roku 2005 neměl vliv na zvyšování cen nových domů, pak vám vyrazí dech, jak nyní náklady porostou do budoucna.
Spojte rostoucí mzdy se zvýšenými náklady na výstavbu a nedostatkem pozemků a nebude trvat dlouho a startovací dům v novostavbě bude v Tallahassee stát více než 500 tisíc dolarů. Očekávám, že se to stane realitou nejpozději v roce 2025.
Právě teď je medián ceny domů v Tallahassee asi 215 tisíc dolarů, zatímco medián ceny nových domů je 300 tisíc dolarů. Vzhledem k tomu, že jen 20 % obyvatel Tallahasse, kteří si letos koupili dům, utratilo 300 tisíc dolarů nebo více, je jasné, proč stavitelé nestaví. Nemohou postavit dům za cenu, kterou si může dovolit většina kupujících.
Pravda o bublině bydlení v roce 2021
Tady je pravda o bublině bydlení v roce 2021. Nedojde k ní. Nemůže k ní dojít.
Je možné, že v budoucnu dojde k další bublině na trhu s bydlením, ale rozhodně k ní nedojde v roce 2021. Není důvod se domnívat, že by stavitelé byli schopni v blízké budoucnosti tento trh nadměrně zásobovat.
Očekávám, že při zvýšení úrokových sazeb hypoték dojde k poklesu poptávky. Ale vzrostou sazby výrazně v roce 2021? Pochybuji o tom, ale bez ohledu na to, jak rychle se pohnou, se tím trh nedostane do bubliny.
V podstatě mám podezření, že se Fed v roce 2021 ocitne ve svízelné situaci. Fed bude chtít udržet sazby na nízké úrovni, aby stimuloval churavějící ekonomiku, ale zároveň bude chtít sazby zvýšit, aby ovládl trh s bydlením a hyperrychlé tempo zhodnocování nemovitostí.
Pokud se sazby pohnou nahoru, nejspíše tak učiní konzervativně, protože si nedokážu představit, že by naše křehká ekonomika v tomto ohledu mnoho zvládla. Bez ohledu na to bychom měli očekávat, že nedostatek zásob bude existovat po celý rok 2021. To je naprostý opak bubliny na trhu s bydlením! Nedostatek bude pokračovat i v roce 2022.
Rok 2022 je ještě dost daleko na to, aby trh mohly ohrozit další faktory, ale prostě se nezdá, že bychom se dnes měli obávat nadměrné výstavby trhu.
Jedinou obavou pro trh s bydlením je zpomalení, které přirozeně nastane, až se úrokové sazby hypoték posunou na normálnější úroveň. To ještě nevytvoří bublinu na trhu s bydlením, protože nabídková strana trhu byla příliš mnoho let ignorována a dnešní poptávka odpovídá organickým potřebám naší rostoucí populace.
Potřebujeme více bytů, abychom pokryli pomalý růst populace, který v Tallahassee pokračuje, a bublina na trhu s bydlením vyžaduje, aby s poklesem poptávky explodovala nabídková strana.
Pokud nedojde k zásadní ekonomické změně (například k přesunu státní správy mimo Tallahassee), není na viditelném horizontu žádná bublina v oblasti bydlení, a už vůbec ne v roce 2021.