Es gibt in Florida im Wesentlichen vier Grundtypen von Urkunden und ein paar zusätzliche, auf diesen vier Typen basierende Spezialtypen. Diese vier Grundtypen von Urkunden sind, in der Reihenfolge des abnehmenden Nutzens für den Begünstigten, die Warranty Deed, die Special Warranty Deed, die Fee Simple Deed und die Quit Claim Deed. Darüber hinaus gibt es spezielle Urkunden wie Personal Representative’s, Trustee’s, Guardian’s und Life Estate Deeds.
Alle oben genannten Urkunden, mit Ausnahme der Quit Claim Deed, übertragen ausdrücklich Fee Simple Eigentum an Immobilien. „Fee simple“ bedeutet das vollständige Eigentum an einer Immobilie, die an die Erben des Eigentümers vererbt oder durch das Testament oder den Trust des Eigentümers an die Begünstigten des Eigentümers übertragen werden kann. Daher endet das „Fee simple“-Eigentum an einer Immobilie nicht mit dem Tod des Eigentümers und ist mehr als ein bloßes Besitzrecht, wie es ein Mietvertrag einem Mieter einräumt.
Die allgemeine Gewährleistungsurkunde.
Die allgemeine Gewährleistungsurkunde ist die am häufigsten verwendete Urkunde beim Verkauf von Wohnimmobilien. Sie ist eine der Urkunden, die in den am häufigsten verwendeten Immobilienverträgen verlangt werden: (a) der reguläre und „AS IS“ Wohnimmobilienkaufverträge, die von den Florida Realtors® und der Florida Bar genehmigt wurden, in Paragraph 18.H., und (b) der Wohnimmobilienkaufvertrag, der von den Florida Realtors® genehmigt wurde, in Paragraph 10. Mit dieser Urkunde wird nicht nur das einfache Eigentumsrecht an der Immobilie vom Verkäufer auf den Käufer übertragen, sondern es werden auch bestimmte „Eigentumsvorbehalte“ vereinbart. Diese Zusicherungen sind Garantien des Verkäufers, die vom Käufer vor Gericht gegen den Verkäufer durchgesetzt werden können. Sollte also eine der Zusicherungen oder Versprechen unwahr sein, kann der Käufer ein Urteil gegen den Verkäufer erwirken, um den Schaden zu ersetzen, der dem Käufer durch die unwahre Zusicherung oder das unwahre Versprechen entstanden ist.
Die General Warranty Deed sieht fünf Zusicherungen des Eigentums vor:
- Die Zusicherung des Eigentums: Der Verkäufer ist tatsächlich Eigentümer der zu übertragenden Immobilie, ist der alleinige Eigentümer und die einzige Partei, die im Besitz ist.
- Die Vereinbarung über das Recht zur Übertragung: Der Verkäufer hat das Recht, die Immobilie zu übertragen.
- Der Vertrag gegen Belastungen: Der Verkäufer versichert, dass keine stillen oder nicht sichtbaren Lasten auf der zu übertragenden Immobilie lasten.
- Die Vereinbarung über den ruhigen Genuß: Der Verkäufer erklärt, dass die Nutzung, der Besitz und die Freude des Käufers an der Immobilie nicht aufgrund eines Rechtsmangels an der Immobilie gestört oder „beunruhigt“ werden.
- Die allgemeine Gewährleistungsvereinbarung: Der Verkäufer schützt den Käufer vor Schäden, die durch Rechtsmängel verursacht werden, und verteidigt den Käufer gegen jegliche Ansprüche anderer auf das Eigentum an der Immobilie.
Es ist wichtig, darauf hinzuweisen, dass die fünf Eigentumsgarantien, die ein Verkäufer in einer allgemeinen Gewährleistungsurkunde gibt, nicht nur im Namen des Verkäufers, sondern auch im Namen aller früheren Eigentümer der Immobilie seit Anbeginn der Zeit gegeben werden. Wenn also ein früherer Eigentümer gegen eine der fünf Rechtsverpflichtungen verstoßen hat und dadurch ein aktueller Rechtsmangel entstanden ist, haftet der jetzige Verkäufer für die Behebung dieses Mangels. Diese Verpflichtung des Verkäufers, Rechtsmängel zu beheben, die durch frühere Handlungen und Unterlassungen früherer Eigentümer verursacht wurden, ist ein wichtiger Unterschied zwischen Gewährleistungsverträgen und besonderen Gewährleistungsverträgen.
Normalerweise würde ich an dieser Stelle Rechtsprechung einfügen, um ein Beispiel für einen Rechtsstreit im Zusammenhang mit einem allgemeinen Gewährleistungsvertrag zu zeigen. Solche Rechtsstreitigkeiten sind jedoch nicht mehr sehr häufig, da beim Abschluss eines Immobilienkaufs eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen wird. Heute machen Käufer bei ihrer Rechtsschutzversicherung Ansprüche für Schäden geltend, die durch Rechtsmängel verursacht wurden. Das Einreichen eines Versicherungsanspruchs ist in der Regel einfacher als (a) den Verkäufer der Immobilie ausfindig zu machen, (b) eine Klage einzureichen, (c) den Prozess gegen den Verkäufer zu gewinnen und (d) den Verkäufer zur Zahlung des daraus resultierenden Urteils zu zwingen. Diese Schwierigkeiten und die damit verbundenen Kosten sind der Grund für die Einführung der Rechtsschutzversicherung und ihre heutige Verbreitung.
Schließlich ist es wichtig zu beachten, dass die Aushändigung einer Gewährleistungsurkunde durch den Verkäufer, auch wenn sie alle fünf vorgenannten Eigentumsgarantien enthält, dem Käufer nicht garantiert, dass er Eigentümer der in der Gewährleistungsurkunde genannten Immobilie wird. Wenn ein Verkäufer nicht wirklich Eigentümer einer Immobilie ist, wird die Garantieurkunde diese nicht an den Käufer übertragen. Der Käufer hat zwar das Recht, den Verkäufer wegen der Verletzung von wahrscheinlich allen fünf Eigentumsverpflichtungen zu verklagen und ein Urteil gegen den Verkäufer zu erwirken, aber wenn der Verkäufer kein Geld oder andere Vermögenswerte hat, mit denen er den Käufer bezahlen kann, nützt die Gewährleistungsurkunde mit ihren Eigentumsverpflichtungen dem Käufer nichts. Daher ist es wichtig, dass der Käufer von einem Immobilienanwalt oder einer Immobiliengesellschaft eine Titelrecherche durchführen lässt und eine Rechtsschutzversicherung abschließt, die sicherstellt, dass der Käufer bei Eintragung der Gewährleistungsurkunde des Verkäufers ein gutes, marktfähiges Eigentum an der Immobilie erwirbt.
Es gibt eine Sonderform der allgemeinen Gewährleistungsurkunde. Sie wird als Statutory Warranty Deed bezeichnet und ist eine Gewährleistungsurkunde, die in den Florida Statutes Sections 689.02 und 689.03 gesetzlich verankert ist. Im Wesentlichen handelt es sich dabei um eine Kurzform der allgemeinen Gewährleistungsurkunde, die alle fünf oben beschriebenen Titelverpflichtungen einer allgemeinen Gewährleistungsurkunde enthält.
Abschnitt 689.02 enthält ein Formular, das für eine gesetzliche Gewährleistungsurkunde verwendet werden kann. Dieses Formular reduziert den Absatz der allgemeinen Gewährleistungsurkunde, der die fünf (5) Eigentumsgarantien enthält, auf einen Satz:
„Der Gewährleistende garantiert hiermit das Eigentum an dem besagten Land und wird es gegen die rechtmäßigen Ansprüche aller Personen verteidigen.“
Abschnitt 689.03 legt dann fest, dass die Statutory Warranty Deed so zu verstehen ist, dass sie alle gewohnheitsrechtlichen Eigentumsgarantien einschließt, als ob die Garantien ausdrücklich in der Urkunde aufgeführt wären.
Die Special Warranty Deed.
Ähnlich wie die General Warranty Deed überträgt die Special Warranty Deed das einfache Eigentumsrecht und enthält dieselben fünf Eigentumsgarantien. Der Unterschied zur Special Warranty Deed besteht darin, dass die Anwendung der fünf Eigentumsgarantien auf den Zeitraum beschränkt ist, in dem der Verkäufer die Immobilie besaß. Wenn ein Verkäufer einem Käufer eine besondere Gewährleistungsurkunde aushändigt und der Käufer später feststellt, dass ein früherer Eigentümer gegen eine der fünf Rechtsverpflichtungen verstoßen hat, wodurch ein aktueller Rechtsmangel entstanden ist, ist der jetzige Verkäufer folglich nicht für die Behebung des Mangels haftbar, da er die Verpflichtung nicht verletzt hat.
Die Fee Simple Deed.
Bei einer Fee Simple Deed überträgt der Verkäufer wie bei Warranty Deeds und Special Warranty Deeds das einfache Eigentumsrecht, aber anders als bei Warranty Deeds und Special Warranty Deeds gibt der Verkäufer keine Garantien oder Rechtsverpflichtungen ab, sondern überträgt lediglich das einfache Eigentumsrecht.
Die Fee Simple Deed enthält also keinen Garantieabsatz oder Rechtsverpflichtungen. Stattdessen findet sich an ihrer Stelle oft nur die folgende Aussage:
„The Grantee shall have and hold the said property in fee simple forever.“
Die Quit Claim Deed.
Entgegen der landläufigen Meinung ist die Quit Claim Deed nicht dazu gedacht und erhebt auch nicht den Anspruch, tatsächlich irgendeine Art von Eigentum an einer Immobilie zu übertragen, geschweige denn Fee Simple Ownership. Tatsächlich enthält sie keine Eigentumsverpflichtungen. Der Hauptzweck einer Quit Claim Deed besteht darin, die Eigentumsrechte zu klären und Rechtsmängel zu beseitigen. Das Angebot einer Quit Claim Deed ist eine entgeltliche oder unentgeltliche Freigabe und Übertragung durch eine Person, die einen Anspruch auf ein Recht oder einen Anteil an einer Immobilie oder deren Eigentum hat oder haben könnte. Daher kommt auch der Name dieser Urkunde, denn der Geber gibt seinen „Anspruch“ auf eine Immobilie auf, unabhängig davon, um was es sich dabei handelt.
Selbst wenn der Unterzeichner oder Erteiler einer Quit Claim Deed bezahlt wird, garantiert er nicht, dass er Eigentumsrechte an einer Immobilie überträgt, und haftet folglich nicht, wenn keine Eigentumsrechte übertragen werden. Eine Person, die einen Quit Claim Deed unterschreibt, erklärt damit, dass sie nicht garantiert, dass sie Eigentümer der Immobilie ist oder einen gültigen Anspruch auf einen Teil der Immobilie hat. Auch wenn eine Quit Claim Deed dem Empfänger nicht viele Garantien gibt, so weist sie doch zwei entscheidende Merkmale auf: (1) alle Rechte oder Ansprüche, die der Unterzeichner oder Erteiler tatsächlich hat, werden übertragen, während (2) der Unterzeichner oder Erteiler versichert, dass er durch die Unterzeichnung der Quit Claim Deed keine Verantwortung übernimmt, unabhängig davon, was durch sie übertragen wird oder nicht.
Besondere Varianten von Urkunden.
Personal Representative’s, Trustee’s und Guardian’s Deeds: Manchmal verkaufen und übertragen Personen, die als persönliche Vertreter, Treuhänder und Vormünder fungieren, das Eigentum anderer an Käufer. Personen in diesen Positionen sind in treuhänderischer Funktion tätig. Eine Person, die in einer treuhänderischen Funktion tätig ist, tätigt Geschäfte im Namen anderer oder verwaltet das Geld anderer, nicht zu ihrem eigenen Vorteil, sondern zum Vorteil der Eigentümer, und der Treuhänder muss in gutem Glauben und im Vertrauen auf die Eigentümer handeln. Üblicherweise verkaufen und übertragen Treuhänder wie persönliche Vertreter, Treuhänder und Vormünder das Eigentum anderer, von dem sie in der Regel wenig wissen und das ihnen nicht persönlich gehört. Die Urkunden von persönlichen Vertretern, Treuhändern und Vormündern basieren auf Fee Simple Deeds und enthalten daher in der Regel keine Eigentumsverpflichtungen oder Garantien, da die persönlichen Vertreter, Treuhänder und Vormünder nicht für sich selbst, sondern im Namen anderer handeln, die die Eigentümer der Immobilie sind. Da ihre Urkunden keine Garantien enthalten, sind persönliche Vertreter, Treuhänder und Vormünder davor geschützt, von Käufern persönlich haftbar gemacht zu werden, wenn die von ihnen übertragenen Immobilien Rechtsmängel aufweisen. In einigen Fällen, in denen ein Immobilienvertrag dies erfordert, kann die Urkunde eines persönlichen Vertreters, Treuhänders oder Vormunds jedoch auf einer Gewährleistungsurkunde oder einer besonderen Gewährleistungsurkunde beruhen, anstatt auf einer einfachen Eigentumsurkunde (Fee Simple Deed). Auf diese Urkunden wird auch in den am häufigsten verwendeten Immobilienverträgen Bezug genommen: (a) den regulären und den „AS IS“-Vertrag Residential Contracts for Sale and Purchase, genehmigt von den Florida Realtors® und The Florida Bar, in Paragraph 18.H., und (b) der Contract for Residential Sale and Purchase, genehmigt von den Florida Realtors®, in Paragraph 10.
Life Estate Deeds: Life Estate Deeds basieren ebenfalls regelmäßig auf dem Fee Simple Deed, können aber dem Warranty Deed oder Special Warranty Deed ähnlich sein. Diese Urkunden übertragen einer oder mehreren Personen Eigentum auf Lebenszeit, das bei einer Person mit ihrem Tod oder bei mehreren Personen mit dem Tod des letzten von ihnen endet. Dieses Eigentum wird als „life estate“ bezeichnet und gibt dem Inhaber das Recht, die Immobilie zu Lebzeiten zu besitzen, dort zu wohnen und zu nutzen. In der Urkunde heißt es weiter, dass die Immobilie nach dem Tod des Pächters auf Lebenszeit an eine andere Person oder mehrere Personen vererbt wird. Das Eigentum dieser Personen wird als „Restbeteiligung“ bezeichnet, und sie werden als „Resteigentümer“ bezeichnet. Diese Urkunden werden für die Nachlassplanung verwendet, und zwar sowohl bei kleinen Nachlässen zur Vermeidung von Nachlässen, bei denen ein Haus oder ein anderes Grundstück der wichtigste Vermögenswert ist, als auch bei großen Nachlässen für den Hauptwohnsitz oder das Eigenheim, bei denen der/die Eigentümer die rechtlichen Vorteile des Eigenheims behalten wollen, während sie gleichzeitig lebende oder widerrufbare Treuhandgesellschaften einsetzen, um Nachlässe und möglicherweise Nachlasssteuern zu vermeiden. In der Regel überträgt der Eigentümer sein Eigentum an sich selbst (und oft auch an seinen Ehepartner) auf Lebenszeit und überträgt den verbleibenden Anteil an seine Erben.
Sweeney Law, P.A. verfügt über umfangreiche Erfahrungen bei der Erstellung, Überprüfung und gerichtlichen Verfolgung von Angelegenheiten aller Arten von Eigentumsurkunden
Brendan A. Sweeney, Esq, LL.M., von Sweeney Law, P.A., einer Boutique-Kanzlei in Fort Lauderdale, Florida, bearbeitet regelmäßig komplexe Transaktions- und Prozessangelegenheiten in ganz Florida. Brendan A. Sweeney, Esq., LL.M. ist ein von Martindale mit AV Preeminent bewerteter Anwalt, der als Florida Super Lawyer 2019, Florida Legal Elite 2019 und als Florida Super Lawyer Rising Star 2018, 2017, 2016, 2015 und 2014 ausgezeichnet wurde. Wenn Sie Fragen und/oder Probleme mit Eigentumsurkunden haben, wenden Sie sich sofort an Sweeney Law, P.A. unter (954) 440-3993, um Ihre Rechte zu schützen. www.sweeneylawpa.com.
