Los distritos de residencia de densidad moderada y alta se encuentran generalmente cerca de los distritos comerciales centrales y regionales y suelen estar mapeados en proximidad al transporte masivo. Estas zonas se caracterizan por tener edificios más voluminosos, una mayor gama de alturas de construcción y menos posesión de automóviles que las zonas de menor densidad. Sin embargo, al igual que los distritos residenciales de menor densidad, el carácter de estos barrios varía mucho. Algunos están definidos enteramente por casas en hilera, otros por casas de apartamentos bajos o edificios de gran altura y otros por una mezcla de todos los tipos de edificios.
Los distritos residenciales de densidad moderada y alta se caracterizan a grandes rasgos como contextuales o no contextuales.
No contextuales
Los distritos no contextuales suelen estar cartografiados donde hay una mezcla diversa de tipos de edificios y no hay un contexto predominante. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 y R10 son distritos no contextuales. Las normas de volumen de estos distritos, introducidas en 1961, fomentan el desarrollo de edificios sin límites de altura alejados de la calle y rodeados de espacios abiertos. La forma del edificio es un producto de la visión de la planificación urbana «torre en el parque» popular en la década de 1950.
En los distritos R6 a R9, las normas de volumen se conocen como normas de factor de altura, en las que el tamaño de un edificio se determina por un complejo conjunto de reglas que implican la interrelación entre una serie de factores de altura, ratios de superficie de suelo y ratios de espacio abierto. En lugar de un único coeficiente de superficie de suelo para cada distrito, se permiten coeficientes de superficie de suelo más elevados para edificios altos en parcelas en las que se pueden proporcionar grandes superficies de espacio abierto. Se permiten ratios de superficie de suelo más bajos en lotes más pequeños en los que es posible disponer de menos espacio abierto. En general, cuanto mayor sea el tamaño del lote, más alto será el edificio permitido.
En los distritos R10 no hay factores de altura ni ratios de espacio abierto. Cada lote de zonificación, independientemente de su tamaño, tiene una relación de superficie de suelo de 10,0. El espacio abierto se controla mediante un requisito de cobertura del lote.
No hay límites de altura para los edificios no contextuales en los distritos no contextuales R6 a R10. En cambio, no se permite que un edificio penetre en un plano de exposición al cielo, que se inclina hacia el interior desde una altura base especificada sobre la línea de la calle. Por lo tanto, cuanto más alejado esté un edificio de la línea de la calle, más alto podrá ser.
En los distritos R9 y R10, así como en los distritos comerciales con un distrito residencial equivalente a R9 o R10, los promotores pueden optar por construir conforme a las normas de torre, que permiten que un edificio penetre en un plano de exposición al cielo. Los edificios de gran altura son posibles si se construyen como torres. En respuesta a la preocupación por la excesiva altura de las torres en zonas predominantemente residenciales, en 1994 se introdujo la normativa sobre torres. Todas las torres residenciales situadas en calles anchas en los distritos R9 y R10, y en los distritos C1 y C2 con un distrito residencial equivalente a R9 o R10, deben construirse sobre una base de edificio de entre cinco y ocho plantas que se construye en la línea de la calle. Las normas especiales de superficie garantizan que la altura de las torres no supere los 35 pisos aproximadamente.
Para fomentar una alternativa tanto a los edificios con factor de altura como a los edificios en torre, en la década de 1980 se introdujo el Programa de Viviendas de Calidad, que se puede utilizar como opción en lugar de las normativas sobre el factor de altura o las torres en cualquier distrito no contextual de R6 a R10. Las regulaciones de volumen de las viviendas de calidad permiten una mayor cobertura del lote y, en muchos casos, un mayor FAR a cambio de límites de altura que a menudo son más compatibles con el contexto circundante.
Distritos contextuales
Los distritos contextuales están diseñados para mantener la escala y la forma de los barrios tradicionales de densidad moderada y alta de la ciudad. Estos distritos, que tienen un sufijo de letra A, B, D o X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A y R10X) se asignan donde los edificios de tamaño y forma similares forman un fuerte contexto de barrio, o donde la reurbanización crearía un contexto uniforme. Las regulaciones de volumen para estos distritos se conocen como regulaciones de Vivienda de Calidad.
Creado en la década de 1980 para promover la vivienda de alta calidad en armonía con sus vecinos, el Programa de Vivienda de Calidad fue una respuesta a las preocupaciones de que los edificios de factor de altura eran a menudo fuera de escala con el barrio circundante. El programa asigna un único coeficiente de superficie de suelo a cada distrito, e incluye normas de volumen que suelen dar lugar a edificios más cortos y con mayor cobertura de parcela que los edificios con factor de altura. Los límites de altura, las normas para la colocación de la pared de la calle de un edificio en relación con los edificios vecinos, y las normas que rigen la altura mínima y máxima de una pared de la calle se encuentran entre las regulaciones contextuales que promueven el desarrollo de edificios que son compatibles con su entorno. Los retranqueos a nivel del suelo delante de un edificio deben estar plantados y las plazas de aparcamiento deben estar situadas en un garaje subterráneo o detrás o al lado de un edificio, nunca delante del mismo. Dado que se dispone de menos espacio abierto para aparcar, se exige un número de plazas de aparcamiento ligeramente inferior al de las urbanizaciones con factor de altura.
El Programa de Viviendas de Calidad también establece una serie de normas que incluyen tamaños mínimos de apartamentos, requisitos de espacios de recreo e incentivos para que los promotores ofrezcan servicios como lavaderos y luz natural en los pasillos. Todas las normas del Programa de Calidad de la Vivienda son obligatorias en los distritos contextuales R6 a R10. Desde la década de 1980, cientos de zonas de toda la ciudad han sido recalificadas como distritos contextuales.
Normas opcionales del Programa de Calidad de la Vivienda en distritos no contextuales
En los distritos no contextuales R6 a R10, los promotores pueden elegir el Programa de Calidad de la Vivienda opcional en lugar del factor de altura o la normativa sobre torres. Por ejemplo, en una calle ancha de un distrito R6 a las afueras de Manhattan, un promotor puede optar por construir bajo la normativa opcional de volumen R6 (que es la misma que la de un distrito contextual R6A). En general, la normativa permite edificios moderadamente más grandes pero más bajos situados en la línea de la calle o cerca de ella, con más apartamentos de los que podrían conseguirse con una normativa no contextual, como forma de fomentar los edificios de apartamentos de mediana altura que reflejan la escala tradicional de muchos barrios. Aunque se puede conseguir una mayor cobertura de la parcela y, a menudo, un mayor FAR a cambio de los límites de altura, a veces las regulaciones del factor de altura pueden ser preferibles porque las manzanas circundantes no tienen un carácter coherente o porque las vistas que ofrece un edificio más alto superan las ventajas de un mayor volumen. Los promotores deben determinar cuál de los dos conjuntos de normas es más apropiado para un lugar determinado, pero no pueden mezclar los dos en la misma parcela. Las mayores alturas permitidas para los edificios con factor de altura, por ejemplo, no pueden combinarse con la mayor cobertura de la parcela permitida para los edificios de viviendas de calidad.
Otros distritos de zonificación: R7-3, R9-1, R10H
Los distritos R7-3 y R9-1, en los que se aplican disposiciones especiales sobre el volumen, la altura y el retranqueo, sólo se pueden asignar dentro de las zonas ribereñas y de ciertos distritos con fines especiales. El R7-3 se encuentra dentro del distrito especial de Hunters Point y a lo largo del paseo marítimo de Williamsburg.
El R10H, un distrito que permite la construcción de hoteles de paso mediante un permiso especial, además de los usos residenciales y de instalaciones comunitarias, se encuentra únicamente a lo largo de Central Park South, y de la Quinta Avenida entre las calles 59 y 61 Este en Manhattan.