The Housing Bubble Of 2021
So let’s look at conditions today, and see if we can draw upon our knowledge of the last bubble to see where the market sits today.
Let’s start by looking at the current demand. Is it purely organic, or is there an outside influencer heightening demand?
Demand For Homes In Tallahassee
The following graph shows the number of homes sold each year from January through October.
The amount of homes sales happening right now shows strong demand, but not at the levels we saw as the bubble formed from 2004 through 2006. Y considere esto.
Nuestra población es mayor que la de entonces, por lo que uno esperaría ver un mayor nivel de demanda orgánica de viviendas hoy que el que vimos hace quince años. Entonces, ¿significa eso que estamos a salvo?
En absoluto. Porque hay un factor externo que influye en la demanda. Los tipos de interés hipotecarios históricamente bajos, resultado de la intervención del gobierno para estimular la economía devastada por el COVID, han hecho que la asequibilidad de la vivienda sea hoy una oportunidad increíble. La gente está pidiendo dinero prestado para comprar casas a tipos por debajo del 3%, y esto ha provocado un aumento de la demanda.
El gráfico anterior muestra que este aumento de la demanda no está en niveles insostenibles. Pero tenemos que profundizar.
La oferta de viviendas en venta en Tallahassee es baja
El siguiente gráfico muestra la oferta de viviendas en venta en Tallahassee a lo largo del tiempo. La oferta real se muestra en rojo, mientras que la oferta relativa (meses de oferta de viviendas) se muestra en azul.
Este gráfico muestra inmediatamente una imagen muy diferente a la que vimos en 2006. La oferta de viviendas en venta no está aumentando, en realidad, está disminuyendo.
Las líneas azules del gráfico anterior miden la oferta de viviendas en relación con el ritmo actual de la demanda, y vemos que ahora mismo sólo hay 3,4 meses de oferta de viviendas en venta (que es aproximadamente una cuarta parte de lo que había después del estallido de la burbuja inmobiliaria).
Así que en lugar de ver una burbuja inmobiliaria a punto de estallar, en realidad estamos viendo las señales que uno esperaría ver varios años antes de la formación de una burbuja inmobiliaria.
Vemos un aumento de la demanda y una caída de la oferta. Para que haya una burbuja, tendremos que ver a los constructores de viviendas entrar y empezar a construir viviendas a ritmos insostenibles. Eso claramente no está sucediendo.
Niveles de producción de construcción de viviendas nuevas
El siguiente gráfico muestra la actividad de construcción nueva en Tallahassee durante los últimos treinta años.
Vimos 140 viviendas nuevas permitidas por mes cuando la burbuja inmobiliaria llegó a su cresta en 2006, sin embargo, hoy estamos viendo menos de 50 por mes. De hecho, la media en la década de los 90 estaba más cerca de las 100 al mes.
Después de ver este gráfico, ¿le preocupa que los constructores estén construyendo demasiadas viviendas? Estamos aumentando la producción a niveles insostenibles? Ciertamente no lo parece.
El bajo inventario en el mercado, unido a la febril demanda alimentada por los bajos tipos de interés hipotecarios debería hacer que te preguntes ¿qué demonios están haciendo los constructores? ¿Por qué no están construyendo más casas?
Los costes de la nueva construcción están subiendo, más rápido
El coste de construir casas sólo está subiendo. Las viviendas existentes no siguen el ritmo (todavía), por lo que el mercado de las nuevas viviendas se ve suavizado por el coste de adquirirlas.
En estos momentos, estamos viendo que la vivienda media nueva cuesta alrededor de un 60% más que la vivienda media existente. El mercado que tan desesperadamente necesita más viviendas no puede permitirse lo que cuesta construirlas.
Y el problema sólo va a empeorar.
Si crees que el crecimiento del 55% del salario mínimo desde 2005 no ha influido en el aumento del precio de las viviendas nuevas, entonces vas a flipar con cómo suben los costes ahora en adelante.
Acoplar el aumento de los salarios con el aumento del costo de desarrollo de la tierra y la escasez de la tierra y no pasará mucho tiempo antes de que una casa de inicio de nueva construcción costará más de $ 500K en Tallahassee. Espero ver esto como realidad a más tardar en 2025.
En este momento, el precio medio de la vivienda en Tallahassee es de alrededor de $ 215K, mientras que el precio medio de la vivienda nueva es de $ 300K. Teniendo en cuenta que sólo el 20% de Tallahasseans que compró casas este año gastó $ 300K o más, se puede ver por qué los constructores no están construyendo. No pueden construir una casa a un precio que la mayoría de los compradores de viviendas puedan pagar.
La verdad sobre la burbuja inmobiliaria de 2021
Aquí está la verdad sobre la burbuja inmobiliaria de 2021. No se va a producir. No puede ocurrir.
Es posible que se produzca otra burbuja inmobiliaria en el futuro, pero desde luego no ocurrirá en 2021. No hay ninguna razón para creer que los constructores puedan sobreabastecer este mercado en un futuro próximo.
Sí que espero que la demanda disminuya cuando los tipos de interés hipotecarios suban. Pero, ¿subirán los tipos de forma significativa en 2021? Lo dudo, pero por muy rápido que se muevan, no pondrá al mercado en una burbuja.
De hecho, sospecho que la Fed se encontrará en un dilema en 2021. La Fed querrá mantener los tipos bajos para estimular la maltrecha economía, pero querrá subir los tipos para frenar el mercado de la vivienda y la hipertasa de revalorización inmobiliaria.
Si los tipos suben, lo más probable es que lo hagan de forma conservadora, ya que no me imagino que nuestra frágil economía aguante mucho en ese sentido. En cualquier caso, deberíamos esperar que haya escasez de inventario durante todo el año 2021. Esto es todo lo contrario a una burbuja inmobiliaria. La escasez continuará hasta bien entrado el 2022.
2022 está todavía lo suficientemente lejos como para que otros factores puedan empujar el mercado en el camino del daño, pero simplemente no parece que debamos preocuparnos hoy por el exceso de construcción del mercado.
La única preocupación para el mercado de la vivienda es la desaceleración que se producirá de forma natural cuando los tipos de interés hipotecarios se muevan a niveles más normales. Esto todavía no creará una burbuja inmobiliaria, ya que el lado de la oferta del mercado ha sido ignorado durante demasiados años y la demanda actual es consistente con las necesidades orgánicas de nuestra creciente población.
Necesitamos más viviendas para cubrir el lento crecimiento de la población que continúa en Tallahassee, y una burbuja inmobiliaria requiere que el lado de la oferta explote a medida que la demanda disminuye.
Salvo un cambio económico importante (como que el Estado traslade su gobierno fuera de Tallahassee), no hay burbuja inmobiliaria en el horizonte visible, y desde luego no en 2021.
iv