Les districts de résidence de densité modérée et supérieure se trouvent généralement à proximité des quartiers d’affaires centraux et régionaux et sont habituellement cartographiés à proximité des transports en commun. Ces zones se caractérisent par des bâtiments plus volumineux, une plus grande gamme de hauteurs de bâtiments et moins de possession d’automobiles que les zones de plus faible densité. Comme les quartiers de résidence à faible densité, cependant, le caractère de ces quartiers varie considérablement. Certains sont définis entièrement par des maisons en rangée, d’autres par des maisons à appartements bas ou des immeubles de grande hauteur et d’autres encore par un mélange de tous les types de bâtiments.
Les quartiers résidentiels de densité moyenne et supérieure sont globalement caractérisés comme étant soit contextuels, soit non contextuels.
Non-Contextuels
Les quartiers non contextuels sont généralement cartographiés là où il y a un mélange diversifié de types de bâtiments et pas de contexte prédominant. R6, R7-1, R7-2, R8, R9 et R10 sont des districts non contextuels. Les règles d’encombrement pour ces districts, introduites en 1961, encouragent le développement de bâtiments sans limite de hauteur, en retrait de la rue et entourés d’espaces ouverts. La forme du bâtiment est un produit de la vision de l’urbanisme » tour dans le parc « , populaire dans les années 1950.
Dans les districts R6 à R9, la réglementation sur l’encombrement est connue sous le nom de réglementation du facteur de hauteur, où la taille d’un bâtiment est déterminée par un ensemble complexe de règles impliquant l’interrelation entre une gamme de facteurs de hauteur, de ratios de surface de plancher et de ratios d’espace ouvert. Au lieu d’un ratio de surface de plancher unique pour chaque district, des ratios de surface de plancher plus élevés sont autorisés pour les bâtiments élevés sur des lots où de grandes surfaces d’espace ouvert peuvent être fournies. Des rapports de surface de plancher plus faibles sont autorisés sur des lots plus petits où moins d’espace ouvert est possible. En général, plus la taille du lot est grande, plus le bâtiment autorisé est haut.
Dans les districts R10, il n’y a pas de facteurs de hauteur ou de ratios d’espace ouvert. Chaque lot de zonage, quelle que soit sa taille, a un ratio de surface de plancher de 10,0. L’espace ouvert est contrôlé par une exigence de couverture de lot.
Il n’y a pas de limites de hauteur pour les bâtiments non contextuels dans les districts non contextuels R6 à R10. Au lieu de cela, un bâtiment n’est pas autorisé à pénétrer dans un plan d’exposition au ciel, qui s’incline vers l’intérieur à partir d’une hauteur de base spécifiée au-dessus de la ligne de la rue. Par conséquent, plus un bâtiment est en retrait de la ligne de rue, plus il peut être haut.
Dans les districts R9 et R10, ainsi que dans les districts commerciaux ayant un équivalent de district résidentiel R9 ou R10, les promoteurs peuvent choisir de construire conformément à la réglementation des tours, qui permet à un bâtiment de pénétrer un plan d’exposition au ciel. Des bâtiments de grande hauteur sont possibles s’ils sont construits comme des tours. En réponse aux préoccupations concernant la hauteur excessive des tours dans les zones à prédominance résidentielle, une réglementation sur les tours sur base a été introduite en 1994. Toutes les tours résidentielles sur des rues larges dans les districts R9 et R10, et les districts C1 et C2 avec un équivalent de district résidentiel R9 ou R10, doivent être construites au-dessus d’une base de bâtiment de cinq à huit étages qui est construite à la limite de la rue. Des règles spéciales de surface de plancher garantissent que la hauteur des tours ne dépasse pas environ 35 étages.
Pour encourager une alternative à la fois aux bâtiments à facteur de hauteur et aux tours, le programme Quality Housing a été introduit dans les années 1980 et peut être utilisé comme option à la place des règlements sur le facteur de hauteur ou les tours dans tout district non contextuel R6 à R10. Les règlements de masse du programme Quality Housing permettent une couverture de terrain plus élevée et, dans de nombreux cas, un FAR plus important en échange de limites de hauteur qui sont souvent plus compatibles avec le contexte environnant.
Districts contextuels
Les districts contextuels sont conçus pour maintenir l’échelle et la forme des quartiers traditionnels de la ville à densité modérée et plus élevée. Ces districts, dont le suffixe est une lettre A, B, D ou X (R6A, R6B, R7A, R7B, R7D, R7X, R8A, R8B, R8X, R9A, R9D, R9X, R10A et R10X) sont cartographiés là où des bâtiments de taille et de forme similaires forment un contexte de voisinage fort, ou là où le réaménagement créerait un contexte uniforme. La réglementation sur les volumes pour ces districts est connue sous le nom de réglementation sur le logement de qualité.
Créé dans les années 1980 pour promouvoir un logement de haute qualité harmonieux avec ses voisins, le programme de logement de qualité était une réponse aux préoccupations selon lesquelles les bâtiments à facteur de hauteur étaient souvent hors d’échelle avec le quartier environnant. Le programme attribue un seul ratio de surface de plancher à chaque district et comprend des règlements de masse qui produisent généralement des bâtiments plus courts et ayant une plus grande couverture de terrain que les bâtiments à facteur de hauteur. Les limites de hauteur, les règles relatives à l’emplacement du mur de rue d’un bâtiment par rapport aux bâtiments voisins et les règles régissant la hauteur minimale et maximale d’un mur de rue font partie des réglementations contextuelles qui favorisent le développement de bâtiments compatibles avec leur environnement. Les marges de recul au niveau du sol devant un bâtiment doivent être plantées et les places de stationnement doivent être situées dans un garage souterrain ou derrière ou sur le côté d’un bâtiment – jamais devant le bâtiment. Étant donné que moins d’espace libre est disponible pour le stationnement, un nombre légèrement inférieur de places de stationnement est requis par rapport aux aménagements avec facteur de hauteur.
Le Quality Housing Program établit également un ensemble de règles comprenant la taille minimale des appartements, des exigences en matière d’espaces de loisirs et des incitations pour les promoteurs à fournir des commodités telles que des salles de lavage et la lumière du jour dans les couloirs. Toutes les règles du Quality Housing Program sont obligatoires dans les districts contextuels R6 à R10. Depuis les années 1980, des centaines de zones à travers la ville ont été rezonées en districts contextuels.
Réglementation facultative sur la qualité du logement dans les districts non contextuels
Dans les districts non contextuels R6 à R10, les promoteurs peuvent choisir le programme facultatif sur la qualité du logement au lieu du facteur de hauteur ou de la réglementation sur les tours. Par exemple, sur une large rue dans un district R6 à l’extérieur de Manhattan, un promoteur peut choisir de construire selon les règlements optionnels R6 sur les volumes (qui sont les mêmes que ceux d’un district contextuel R6A). En général, ces règles autorisent la construction de bâtiments modérément plus grands mais plus bas, situés à l’alignement de la rue ou à proximité, avec plus d’appartements qu’il ne serait possible de le faire dans le cadre de règles non contextuelles, afin d’encourager les immeubles d’appartements de taille moyenne qui reflètent l’échelle traditionnelle de nombreux quartiers. Bien qu’il soit possible d’obtenir une couverture de terrain plus importante et, souvent, un FAR plus élevé en échange de limites de hauteur, il arrive que les réglementations relatives au facteur de hauteur soient préférables parce que les blocs environnants n’ont pas un caractère cohérent ou parce que les vues accessibles par un bâtiment plus haut l’emportent sur les avantages d’un volume plus important. Les promoteurs doivent déterminer lequel des deux ensembles de règlements est le plus approprié pour un site donné, mais ils ne peuvent pas combiner les deux sur le même lot de zonage. Les hauteurs plus élevées autorisées pour les bâtiments de facteur de hauteur, par exemple, ne peuvent pas être combinées avec la couverture de terrain plus élevée autorisée pour les bâtiments de logement de qualité.
Autres districts de zonage : R7-3, R9-1, R10H
Les districts R7-3 et R9-1, où des dispositions spéciales en matière de volume, de hauteur et de retrait s’appliquent, ne peuvent être cartographiés qu’au sein des zones riveraines et de certains districts à vocation spéciale. R7-3 est cartographié dans le district spécial de Hunters Point et le long du front de mer de Williamsburg.
R10H, un district autorisant les hôtels de passage par permis spécial en plus des utilisations résidentielles et des installations communautaires, est cartographié uniquement le long de Central Park South, et de la Cinquième Avenue entre la 59e et la 61e rue Est à Manhattan.